Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
25 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды офиса цель

Договор аренды офисного помещения

Тип документа: Договор аренды нежилого помещения

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Документ дает право арендатору на протяжении оговоренного промежутка времени пользоваться офисным помещением, владельцем которого является арендодатель. При этом договор содержит права и обязанности сторон, при выполнении которых он может считаться действительным. Также прописывается порядок внесения арендной платы, ее размер. В конце договора указана ответственность сторон за нарушение его правил.

Скачать Договор аренды офисного помещения

  • Договор аренды нежилого помещения: образцы (Полный перечень документов)
  • Поиск по фразе «Договор аренды нежилого помещения» по всему сайту
  • Соглашение о расторжении договора аренды
  • Договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды
  • Договор долгосрочной аренды здания без права субаренды
  • Договор долгосрочной аренды здания с расширенными обязательствами арендодателя
  • Договор аренды парковочного места (в паркинге торгово-офисного центра)
  • Договор аренды части нежилого помещения
  • Договор аренды торговой площади
  • Договор аренды торгового помещения
  • Договор аренды торгового киоска
  • Договор аренды склада для хранения стройматериалов
  • Скачано документов

Занесено в базу

Внесены исправления в

  • Договоры
  • Все документы
  • Агентский договор
  • Договор аренды
    • Договор аренды жилого помещения
    • Договор аренды нежилого помещения
    • Договор аренды транспортного средства
    • Договор аренды имущества
    • Договор аренды земельного участка
    • Договор аренды предприятия
  • Договор банковского вклада
  • Договор банковского счёта
  • Договор банковской гарантии
  • Брачный договор
  • Договор безвозмездного пользования
  • Договор дарения
  • Договор задатка
  • Договор займа
  • Договор залога
  • Защита авторских прав
  • Защита прав собственности
  • Договор доверительного управления
  • Договор комиссии
  • Договор кредита
  • Договор купли-продажи
    • Договор купли-продажи транспортного средства
    • Договор купли-продажи имущества
    • Договор купли-продажи недвижимости
    • Договор купли-продажи земельного участка
    • Договор купли-продажи валюты и ценных бумаг
  • Договор лизинга
  • Договор мены
  • Договор на оказание услуг
  • Договор перевозки
  • Договор подряда
    • Договор бытового подряда
    • Договор строительного подряда
  • Договор поручения
  • Договор поручительства
  • Договор поставки
  • Договор бытового проката
  • Договор пожизненной ренты
  • Договор о совместной деятельности
  • Договор страхования
  • Трудовой договор
  • Договор уступки права требования
  • Учредительные договоры
  • Договор франчайзинга
  • Договор хранения
  • Акт
  • Анкета
  • Ведомость
  • Выписка
  • График
  • Данные
  • Декларация
  • Доверенность
  • Договор
  • Жалоба
  • Журнал
  • Задание
  • Заключение
  • Записка
  • Запрос
  • Заявка
  • Заявление
  • Исковое
  • Извещение
  • Инструкция
  • Информация
  • Карта
  • Карточка
  • Книга
  • Контракт
  • Опись
  • Отчет
  • Паспорт
  • Перечень
  • Письмо
  • План
  • Показатели
  • Положение
  • Постановление
  • Предложение
  • Представление
  • Претензия
  • Приказ
  • Протокол
  • Разное
  • Разрешение
  • Расписка
  • Распоряжение
  • Расчет
  • Реестр
  • Резюме
  • Решение
  • Сведения
  • Свидетельство
  • Сертификат
  • Смета
  • Соглашение
  • Сообщение
  • Список
  • Справка
  • Таблица
  • Требования
  • Уведомление
  • Удостоверение
  • Устав
  • Характеристика
  • Ходатайство

Все прекрасное редко. (Цицерон)

  • Типовые договоры
  • Образцы документов
  • Политика конфиденциальности
  • Обратная связь

У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!

Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите «Спасибо», это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.

Договор аренды. На какие требования обратить внимание?

Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды;

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Арендуем офис: на что обратить внимание?

В прошлом номере нашего журнала мы рассказали о том, какие трудности ждут фирму (арендодателя), если она решила сдать часть своих помещений в аренду. В частности, как действовать арендодателю, если тот, кто снимает помещение, упорно не платит деньги. Но и у второй стороны договора аренды – арендатора проблем немало. Разобраться в них поможет наша статья.

Ю. Никерова, эксперт бератора «Современная налоговая энциклопедия»

Читать еще:  Миграционный учет граждан Казахстана

Итак, вы решили арендовать офис.

Заключая договор аренды помещения, внимательно изучите его условия. Иначе впоследствии вы можете оказаться в ситуации, когда будете не вправе списать понесенные расходы в уменьшение налогооблагаемой прибыли, а входной НДС – принять к вычету.

Очень важно, чтобы арендодатель имел право собственности на сдаваемое в аренду помещение. Если такое право есть, то в договоре аренды должна быть указана ссылка на документ, удостоверяющий право собственности. Иначе договор аренды не будет считаться документом, подтверждающим «налоговые» расходы арендатора. Таково мнение финансистов (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).

Коммунальные услуги

Как правило, фирма-арендатор платит не только за аренду предоставленного ей помещения. Она платит и за потребляемые ею коммунальные услуги. Договор аренды может предусматривать разные способы оплаты расходов на электроэнергию, воду, тепло и прочие услуги.

Так, оплачивать услуги «коммунальщиков» арендатор может четырьмя способами. Вот они:

  • в составе арендной платы;
  • напрямую, заключив договоры с поставщиками коммунальных услуг;
  • через посредника, который связывает производителя коммунальных услуг с их потребителем-арендатором;
  • компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы.

«Коммуналка» в составе арендной платы. Для арендатора это наиболее оптимальный вариант. Арендодатель выставляет счет-фактуру и акт, где коммунальные услуги включены в стоимость арендной платы. Цена аренды состоит из постоянной (плата за наем помещения) и переменной части (плата за «коммуналку»). Эту сумму арендатор вправе отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В бухгалтерском учете сумму арендной платы включают в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Входной НДС по арендной плате арендатор вправе принять к вычету (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Зачастую договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Один из вариантов такой оплаты – когда арендатор заключает договоры с «коммунальщиками» напрямую.

Прямой договор с «коммунальщиками». Заключив прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, арендатор вправе отнести расходы на «коммуналку» к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (п. 1 ст. 254 НК РФ). А в бухгалтерском учете – к расходам по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). Входной НДС по коммунальным услугам арендатор, как и в первом случае, вправе принять к вычету. Этот вариант был бы хорош, если бы не был слишком трудоемок. Дело в том, что «коммунальщики» вряд ли согласятся подписывать договоры с целым «сонмом» арендаторов. Во-первых, речь может идти только об арендаторах, которые заключают долгосрочные договоры аренды. А мелкие фирмы, как правило, часто меняют свое местоположение. Во-вторых, они чаще, чем крупные фирмы, оказываются неплатежеспособными. В-третьих, у фирм-арендаторов нет оборудования для получения электроэнергии, воды, тепла и прочих услуг. А покупка такого оборудования требует немалых денежных трат, что не всем бывает по карману. Этот факт является главным препятствием для заключения прямых договоров с «коммунальщиками».

Если нет возможности заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, можно попробовать сделать это через посредника.

Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия – от имени агента или от имени принципала – стороны определяют в договоре.

У этого варианта тоже есть существенный недостаток: ваш арендодатель может выступить в роли посредника (вашего агента), но только в том случае, если агентский договор будет подписан раньше, чем арендодатель заключит прямые договоры с коммунальными службами. Иначе сделку нельзя признать заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Невозможно себе представить, чтобы арендодатель сначала сдал помещение в аренду, а затем уже начал заключать договоры с «коммунальщиками». Ведь в этом случае арендаторы некоторое время должны пользоваться помещением бы без света, тепла, связи.

Как вариант решения этой проблемы, можно предложить следующее. Если среди арендаторов окажется крупная солидная фирма, которая уже долго арендует помещение, и у нее есть реальная возможность заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и тепла, то для других арендаторов эта фирма может стать агентом по закупке коммунальных услуг. Но, как в описанной выше ситуации, ей придется «раскошелиться» на оборудование для получения энергии, топлива и воды.

Компенсация коммунальных расходов. На практике это самый распространенный вариант расчетов. Арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги сам, в том числе и долю арендатора. Потом на основании документов поставщиков коммунальных услуг он перевыставляет арендатору счет. Сумма по счету равна размеру понесенных арендодателем коммунальных расходов по сданному в аренду помещению. Оплачивая эти счета, арендатор компенсирует «коммунальные расходы» арендодателя.

Однако при этом варианте входной НДС по коммунальным услугам арендатор будет вынужден учесть в стоимости потребленных услуг. Принять его к вычету он не сможет. Объясним, почему.

Не являясь продавцом коммунальных услуг, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на сумму компенсации этих услуг. Так считают финансисты (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Правда, речь в письме идет только о компенсации расходов на электроэнергию. Но правила договора энергоснабжения применимы и в отношении договоров тепло-, водоснабжения и других аналогичных договоров (ст. 548 ГК РФ). То есть, арендатор не получит счет-фактуру продавца и, как следствие, не сможет зачесть входной НДС.

Неотделимые улучшения

Как правило, договор аренды обязывает арендатора не только оплачивать коммунальные услуги, но и поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить его текущий ремонт. Но нередко улучшения, сделанные арендатором, можно квалифицировать не как ремонт, а как модернизацию объекта аренды. Иногда такие улучшения становятся неотделимы от самого имущества. Что нужно сделать арендатору, чтобы учесть понесенные расходы при расчете налога на прибыль?

Укажите в договоре аренды: кто и за чей счет будет модернизировать объекты аренды. Впоследствии от этого будет зависеть, кому придется амортизировать неотделимые улучшения имущества.

Согласие арендодателя. Если арендатор решил модернизировать арендованное имущество, ему нужно заручиться согласием арендодателя. Иначе арендатор не вправе требовать возмещения своих расходов по улучшению (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Не получив «добро» от арендодателя, арендатор не сможет амортизировать неотделимые улучшения или учесть их в «налоговых» расходах. А вот собственником капитальных вложений арендатора все равно будет арендодатель, даже если он и не возместит расходы.

Если арендатор «неоделимо улучшил» объект без согласия арендодателя, встанет вопрос, как эти улучшения нужно учитывать? Сначала на счете 08, а затем списать их на счет 01? С одной стороны, это верно, но, с другой стороны, такие капитальные вложения не являются собственностью арендатора. Получается, что учитывать их на счете 01 нельзя.

Чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, постарайтесь все же получить согласие арендодателя. Тогда неотделимые улучшения перейдут в разряд амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Кто из сторон договора аренды станет начислять амортизацию, будет зависеть от того, возмещает расходы на капвложения арендодатель или нет?

Если арендодатель возмещает затраты арендатора. По окончании срока аренды неотделимые улучшения останутся в собственности арендодателя, поэтому арендатор вправе потребовать от него возмещения своих расходов.

Обязанность арендодателя компенсировать затраты на неотделимые улучшения следует закрепить в договоре аренды.

Компенсировав арендатору расходы на модернизацию, арендодатель будет начислять их амортизацию в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но начать начислять амортизацию собственник сможет не раньше того месяца, в котором он возместит арендатору затраты (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя компенсировать затраты не предусмотрена. Начислять амортизацию он начнет с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Налоговый кодекс позволяет арендатору включать в расходы ежемесячные амортизационные отчисления только до тех пор, пока действует договор аренды. Это значит, что потраченную на капитальные вложения сумму списать в расходы в полном объеме не удастся. Ведь в большинстве случаев срок договора аренды меньше срока полезного использования объекта.

Рассчитывать ежемесячную сумму амортизационных отчислений арендатор будет исходя из срока полезного использования арендуемого объекта. Как известно, этот срок устанавливает арендодатель в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Арендатор может продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям, но только в том случае, если договор аренды будет продлен (письмо Минфина России от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640).

Если арендатор возмещает затраты арендодателя. В договоре аренды стороны могут закрепить условие, что неотделимые улучшения объекта аренды по требованию арендатора производит собственник. Арендатор же обязуется возместить затраты арендодателя на модернизацию.

Но если арендатор возместит собственнику издержки на модернизацию, то учесть такую компенсацию в налоговых расходах он не сможет. Ведь расходы на неотделимые улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества. Учесть же их при расчете налога на прибыль можно только одним способом – через амортизацию. А это право в данном случае принадлежит исключительно арендодателю.

Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму возмещения арендатор сможет только в том случае, если в договоре будет указано, что затраты собственника на неотделимые улучшения арендатор возмещает в составе арендных платежей.

Арендовать ли помещение у гражданина?

Бывает, что фирмы арендуют под офис квартиры граждан. При этом многие не обращают внимания на то, что квартира, зачастую, относится к жилому фонду. Чтобы использовать жилое помещение для предпринимательских целей, необходимо перевести его в состав нежилого (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Если фирма все же будете использовать жилое помещение под офис и зафиксирует это в договоре аренды, то арендные платежи не уменьшат налогооблагаемую прибыль (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71). Финансисты считают, раз такой договор не соответствует гражданскому законодательству, то сделка считается ничтожной. Поэтому расходы фирмы по аренде офиса, расположенного в жилом помещении, нельзя признать экономически обоснованными и документально подтвержденными. И это несмотря на то, что законность или незаконность использования жилых помещений не находится в ведении налогового законодательства. То, что договор законный, а незаконно лишь само использование жилого помещения под офис, фирме придется доказывать в суде.

Что касается суммы арендной платы, выплачиваемой гражданину – не предпринимателю, то с нее фирма, как налоговый агент, обязана удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Кроме того, сам договор, независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Избежать негативных последствий от совершения такой сделки не удастся. Поэтому лучше брать в аренду нежилые помещения.

Финансисты считают, что ежемесячно составлять акты выполненных услуг по аренде не нужно. Факт получения услуги могут подтвердить договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).

Жилые помещения предназначены только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Э. Гареева, эксперт бератора «Правильный договор»:

Читать еще:  Получение полиса ОМС

«Имейте в виду: договоры аренды сроком на год и более необходимо регистрировать. Такой договор можно считать заключенным только в момент регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Расходы по незарегистрированному, а значит, незаключенному договору нельзя считать документально подтвержденными. Это значит, что налоговики могут «исключить» из «налоговых» расходов суммы амортизации неотделимых улучшений, невозмещаемых арендодателем».

Составляем договор аренды офиса — образец заполнения

  • Предмет договора аренды офиса
  • Арендная плата
  • Можно ли заключать договор аренды с лицом, не являющимся собственником нежилого помещения
  • Регистрация договора аренды офиса
  • Образец договора аренды офиса между юридическими лицами

Предмет договора аренды офиса

Предмет договора — передача арендодателем арендатору нежилого помещения во временное пользование за установленную плату. При этом необходимо указать характеристики объекта договора настолько подробно, насколько это возможно (п. 3 ст. 607 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ).

Рекомендуется прилагать к соглашению об аренде в качестве его неотъемлемой части схему, на которой графически отмечен передаваемый в аренду офис, — таким образом можно обозначить его расположение и конфигурацию на экспликации.Если пренебречь этим советом, договор аренды офиса может быть признан незаключенным, а значит не удастся взыскать арендную плату по договору (см. Постановление АС МО от 08.12.2016 по делу № А40-20381/2016).

Особенно это актуально, если в аренду сдается часть нежилого помещения. В этом случае при госрегистрации договора вместо кадастрового паспорта стороны могут представить документ с графическим и/или текстуальным описанием передаваемого объекта, позволяющий говорить о согласовании сторонами предмета договора (п. 9 постановления пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).

Важно! Обратиться в суд за признанием договора недействительным по причине ненадлежащего описания объекта сторона имеет право до момента начала фактического исполнения договора (п. 15 постановления № 73).

Также следует указать цель использования помещения. В интересах арендатора заранее выяснить все фактические особенности объекта, которые могут повлиять на возможность дальнейшего использования помещения. Не проявленная арендатором должная осмотрительность при выборе объекта аренды не позволит признать договор аренды недействительным как совершенный под вилянием заблуждения в отношении его предмета (см. п. 5 информационного письма ВАС РФ от 10.12.2013 № 162).

Арендная плата

Без согласованного условия об арендных платежах (их сумме, порядке уплаты и т. д.) договор не может быть признан заключенным (п. 1 ст. 654 ч. 2 ГК РФ).

При этом арендная плата:

  • может выражаться как в денежном эквиваленте, так и в других предусмотренных и согласованных участниками соглашения формах (п. 2 ст. 614 ч. 2 ГК РФ);
  • может исчисляться как в твердой сумме, так и посредством указания метода ее расчета.

Изменение размера арендных платежей чаще 1 раза в год допускается только при достижении соответствующей договоренности между сторонами. При этом такое право сторон необязательно закреплять в самом договоре (п. 21 постановления № 73).

Можно ли заключать договор аренды с лицом, не являющимся собственником нежилого помещения

Само по себе отсутствие у арендодателя права собственности на передаваемое в аренду офисное помещение не влечет недействительность сделки. Таким образом, арендовать офис можно в еще не достроенном здании.

Важно, чтобы арендодатель имел право собственности на помещение в момент передачи офиса арендатору.

Но есть исключение и из этого правила. Если объектом является вновь созданное или приобретенное помещение, передать его в аренду можно даже на этапе, когда процедура госрегистрации права начата, но еще не закончена. Например, документы переданы в Росреестр, но соответствующая запись в Единый государственный реестр прав пока не внесена (см. п. 10 постановления № 73).

Регистрация договора аренды офиса

В связи с тем, что в ГК РФ не содержится отдельных положений, которые регламентировали бы процедуру госрегистрации договоров аренды именно нежилых помещений, пленум ВАС РФ в своем информационном письме от 01.06.2000 № 53 разъяснил, что в отношении названных соглашений должны использоваться нормы п. 2 ст. 651 ч. 2 ГК РФ.

  • Договор аренды офиса, заключаемый на срок до 1 года, в Росреестре не регистрируется и признается заключенным с даты передачи имущества (см. п. 2 ст. 433 ч. 1 ГК РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ).
  • Аналогичный договор, заключенный на срок, равный 1 году и более, нуждается в госрегистрации. Договор признается заключенным с даты внесения надлежащих сведений в ЕГРП.

Образец договора аренды офиса между юридическими лицами

Субъективный состав сделки не влияет на содержание и оформление такого договора. В случае заключения соглашения об аренде офиса между юрлицами применяются те же правила, что и при заключении соглашения об аренде между гражданами.

В рассматриваемом случае надлежит полностью указывать организационно-правовую форму и наименования сторон, их регистрационные данные, фамилии, имена и отчества представителей и реквизиты документов, на основании которых они действуют.

Унифицированного образца договора аренды офиса не существует. Образец такого документа можно скачать, перейдя по следующей ссылке:

Таким образом, образец договора аренды офиса составляется в свободной форме и предусматривает наличие существенных условий о предмете договора и арендной плате. Госрегистрация таких соглашений производится с соблюдением регламента, установленного п. 2 ст. 651 ч. 2 ГК РФ.

Как составить договор аренды офисного помещения

  • Как составить договор аренды офисного помещения
  • Какие условия стоит указать в договоре
  • Итоги

Как составить договор аренды офисного помещения

Договор аренды офиса составляется в соответствии с правилами оформления договоров аренды зданий и сооружений.

Прежде всего, необходимо определить существенные условия, т. е. условия, при отсутствии которых договор может быть признан незаключенным. Чтобы этого не произошло, в тексте документа обязательно нужно указать:

  • Предмет договора — офисное помещение. Важно описать его таким образом, чтобы его было легко идентифицировать — для этого в договоре стоит указать кадастровый номер, точный адрес, площадь, этаж, на котором оно находится, и пр. (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Все эти данные можно извлечь из выписки из ЕГРН.
  • Сумму арендной платы, которую арендатор должен вносить за использование помещения (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Остальная информация указывается в тексте договора по усмотрению сторон.

Однако стоит помнить, что чем подробнее будет описан порядок взаимодействия партнеров при исполнении договора, тем меньше проблем возникнет — каждый спорный вопрос можно урегулировать, обратившись к тексту соглашения. Если же не будет прописан порядок действий в определенных условиях, риск того, что стороны не смогут договориться, возрастает. В такой ситуации придется писать друг другу претензии, а если не помогут и они — обращаться в суд.

Какие условия стоит указать в договоре

Помимо существенных условий рекомендуем прописать в договоре:

  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность при наступлении определенных обстоятельств;
  • порядок внесения арендной платы;
  • срок, на который офис предоставляется в аренду. От срока зависит необходимость государственной регистрации. Если срок больше, чем один год, регистрировать его в Росреестре.

Важно! Договор субаренды офиса, т. е. передачи в аренду помещения, которое уже находится в аренде, заключается только в том случае, если есть разрешение собственника недвижимости. Это разрешение может быть включено в текст основного договора аренды или оформлено в качестве дополнительного соглашения.

Итоги

Итак, договор аренды помещения под офис понадобится, если нужно на определенное время передать право пользования нежилым помещением от собственника к третьему лицу. В соглашении важно указать не только существенные, но и дополнительные условия, которые будут определять порядок взаимодействия между сторонами договора на протяжении всего времени нахождения помещения в аренде.

Составляем договор аренды офисного помещения: правила оформления и образец соглашения

Когда проводится открытие бизнеса либо его расширение, тогда предприниматель задумывается об аренде офиса. Таких помещений на современном рынке недвижимости достаточно много. Важно уметь выбрать подходящий вариант.

Большое значение имеет заключение договора аренды. Контракт оформляется в письменном виде. В нем должны быть отражены все условия и особенности сделки. Поможет грамотно составить договор аренды помещения под офис образец такого документа.

Специфика аренды офиса, кабинета в помещении

Особенность аренды офиса либо кабинета состоит в том, что договор заключается не на весь недвижимый объект, а только на определенную его часть. Объявлений о сдаче в аренду помещений под офис в газетах, на специализированных интернет-площадках сегодня достаточно много.

При выборе подходящего варианта нужно учитывать следующее:

  • местоположение, инфраструктура. Район расположения офиса должен быть с удобной транспортной развязкой, чтобы сотрудники могли спокойно добраться до рабочего места;
  • наличие подходящей мебели, техники. Даст возможность сэкономить на покупке, транспортировке таких предметов;
  • площадь. Определяется с учетом количества подчиненных. На одного работника должно выделяться около 4,5-6 кв.м. Также нужно учитывать наличие достаточного места для размещения мебели, оборудования;
  • состояние помещения, исправность электропроводки, отопительной системы, канализации, вентиляции;
  • стоимость. Чем ближе офис к центру города, чем лучше его состояние, тем в большую сумму денег обойдется аренда;
  • наличие индивидуальных счетчиков установленных на отопление, электроэнергию и т.п. В противном случае в дальнейшем возникнут вопросы с оплатой коммунальных услуг.

Не рекомендуется торопиться с выбором помещения для осуществления предпринимательской деятельности. Следует найти несколько вариантов, взвесить их положительные и отрицательные стороны, провести сравнительный анализ.

Надо отметить, что в поисках офиса можно попасть на аферистов. Во избежание этого, следует обращаться в компании-посредники, которые занимаются подбором недвижимого имущества.

Правила оформления соглашения

Договор аренды офиса между юридическими лицами заключается в обязательном порядке. Он закрепляет права и обязанности двух сторон, защищает участников сделки от лишних проблем, с которыми они могут столкнуться в будущем. Составляется документ в письменном виде.

Заверяется подписями двух сторон. Унифицированного бланка нет. Поэтому участники сделки могут писать соглашение в произвольном виде. Допустим рукописный и печатный вариант. Обычно договор аренды составляется с применением компьютера и принтера.

Важно придерживаться структуры документа, она представлена такими частями:

  1. шапка. Указывается название документа, его место и дата составления;
  2. основной блок. Приводится информация о сторонах, предмете, условиях сделки;
  3. заключение. Отмечаются реквизиты двух сторон. Обязательно ставятся подписи и при наличии печати.

В арендном договоре должна быть прописана следующая информация:

  • данные о сторонах сделки (название юрлиц, заключивших договор, ФИО руководителей, представителей организаций);
  • наименование документа;
  • цель аренды;
  • кто ответственный за оплату коммунальных услуг (арендатор либо арендодатель);
  • описание помещения (его тип, схема, адрес, площадь, количество комнат и т.п.);
  • перечень бумаг, которые подтверждают, что арендодатель владеет определенным недвижимым объектом;
  • размер аренды (может быть указан в единой сумме либо за квадратный метр);
  • срок аренды (рекомендуется устанавливать его не более года);
  • частота внесения платежей за аренду офиса;
  • за чей счет проводится текущий и капитальный ремонт;
  • возможность и условия продления срока действия соглашения;
  • ответственности, права и обязанности сторон;
  • объем компенсации в случае порчи помещения;
  • условия расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Правила оформления арендного договора:

  • название документа пишется с заглавной буквы, без точки в конце;
  • обязательно должна быть указана дата составления соглашения. В противном случае, оно будет считаться недействительным;
  • текст должен быть изложен в деловом стиле;
  • писать следует грамотно. Нельзя исправлять опечатки путем зачеркивания, с использованием лезвия, корректора и т.п. В случае допущения ошибки нужно переписать страницу документа.
Читать еще:  В каких случаях предъявляется полис осаго сотруднику дпс

Договор можно заверить в нотариальной конторе. Это обойдется в определенную сумму денег. Но удостоверение нотариуса делает заключенную сделку более надежной.

Составляем договор аренды правильно

В конце года многие продляют договоры аренды или ищут новые офисы. Что важно учесть бухгалтеру при выборе помещения и составлении договора аренды, чтобы минимизировать налоговые, коммерческие и гражданско-правовые риски?

Внимание — на полномочия

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см., Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

  • Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
  • Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

  • Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
  • Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
  • Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Образец договора аренды офиса между физическим и юридическим лицом 2020

Пользование нежилым помещением под офис оформляется договором, в котором устанавливаются права, обязанности сторон, условия оплаты аренды. Договорные отношения могут быть заключены между физическим и юридическим лицом. Однако, такая сделка имеет свои особенности.

Скачать образцы 2020 года:

  • договор аренды офиса между физическим и юридическим лицом: скачать образец бланка;
  • акт приема-передачи офиса в аренду: скачать бланк и образец;
  • акт возврата офиса арендодателю: скачать бланк и образец.

Что необходимо знать о договоре аренды офиса между физическим и юридическим лицом?

Требования п. 1 ст. 609 ГК устанавливают обязательное оформление договорных отношений письменно, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. При этом договор аренды офисного помещения, являющегося недвижимым имуществом и должен пройти государственную регистрацию (п. 2 ст. 609 ГК).

Принципиальных отличий в договорных отношениях по аренде между физическим и юридическим лицом или юридическими лицами нет. Важно наличие обязательных реквизитов в документе, иначе он может быть признан недействительным:

  • точного адреса арендуемого помещения, его площади и описания (ст. 607 ГК требует наличие в соглашении достаточного количества характеристик);
  • суммы и порядка внесения арендных платежей за пользование офисом (не выделяется НДС, поскольку физические лица его не оплачивают);
  • даты составления и подписания.

Дополнительно нужно учитывать следующие моменты:

  • для сдачи в аренду недвижимого имущества физическим лицом потребуется нотариально заверенное согласие супруга собственника, если имущество является совместным;
  • размер арендных платежей устанавливается по соглашению сторон, рекомендуется обговорить и выделить в договоре пункт по оплате коммунальных услуг;
  • договор можно оформить как на определенный срок, так и бессрочно (ст. 610 ГК);
  • следует предусмотреть обязанности сторон, в том числе возможность проведения ремонта и улучшений, за чей счет они будут производиться;
  • возможность выкупа офисного помещения устанавливается отдельным пунктом договора;
  • арендные отношения сторон прекращаются по инициативе любой из сторон (известив другую сторону за три месяца, если иной срок не предусмотрен соглашением) либо с истечением срока договора.

Правила заполнения договора аренды офиса

Строгой формы соглашения, закрепляющего арендные отношения между физическим и юридическим лицом, не установлено законодательно. Документ имеет простую письменную форму с соблюдением основных требований, наличия всех реквизитов и пунктов, регламентирующих порядок сдачи офиса во временное пользование.

Среди обязательных пунктов договора:

  1. Наименование, отражающее цель оформления договора (аренды нежилого помещения).
  2. Дата и место совершения сделки.
  3. Реквизиты сторон. Со стороны арендодателя выступает физическое лицо, указывающее полностью ФИО, паспортные данные и адрес регистрации. Со стороны арендатора – юридического лица – должны быть прописаны наименование в соответствии с уставными документами, ФИО и должность представителя, имеющего права заключать сделки от имени организации.
  4. Предметом договора является офис (нежилое помещение), которое передается во временное пользование за установленную плату. Поэтому необходимо наиболее полно описать его, указав детали: площадь помещения, количество комнат (если их несколько), на каком этаже здания расположено, наличие и описание инженерных сетей и т.д.
  5. Размер и условия внесения арендной платы.
  6. Права и обязанности сторон в соответствии с договоренностями и законодательными документами.
  7. Срок аренды. Если он не установлен, договор признается бессрочным.
  8. Условия расторжения соглашения и внесения изменений.
  9. Ответственность сторон и способы разрешения спорных ситуаций.
  10. Реквизиты сторон содержат полную информацию об арендодателе и арендаторе с указанием контактных данных.

Подводные камни

Отметим несколько моментов, которые необходимо учитывать при заключении сделки:

  1. Арендодателем вправе выступать только собственник помещения. Со стороны арендатора представитель должен быть уполномочен на совершение сделок, что отражено в Уставе организации.
  2. Гражданское законодательство в п. 2 ст. 609 требует обязательную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, если хотя бы одной из сторон сделки является юридическое лицо.
  3. При истечении срока аренды, указанного в соответствующем пункте договора, стороны вправе заключить новое соглашение. При этом арендатор, который исполнял свои обязанности надлежащим образом, здесь имеет преимущественное право. Ст. 621 ГК допускает изменить условия договора при составлении нового.
  4. При передаче и возврате офиса оформляется передаточный акт, являющийся приложением к договору аренды. Его подписание гарантирует, что состояние переданного имущества соответствует условиям соглашения.
  5. Полученный физическим лицом доход от сдачи офиса облагается НДФЛ. При этом организация в связи с производимыми выплатами по договору аренды становится налоговым агентом по отношению к физическому лицу (п. 2 ст. 226 и ст. 228 НК). Что влечет за собой исчисление и уплату в бюджет соответствующих сумм налога.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector