Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи ипотечной квартиры за наличные

Продать квартиру в ипотеке: можно, но сложно. Юрист рассказывает, какие есть варианты

Время, когда люди покупали и продавали квартиры за наличные денежные средства, прошло. Одной из причин стало значительное увеличение стоимости недвижимости. В связи с чем большинство людей не могут позволить себе приобрести квартиру за собственные средства и восполняют недостаток денежных средств путем привлечения банковского капитала.

Купив квартиру в ипотеку, вполне можно оказаться в ситуации, когда Вы не смогли ее выплачивать, причем причины могут быть абсолютно разными, например, прибавление в семье, увольнение с работы, пандемия коронавируса. Или, наоборот, Вам вдруг повысили зарплату на новой работе, и Вы решили строить собственный дом, а не жить в приобретенной ранее квартире. Неважно какая причина, но теперь перед Вами стоит задача продать жилье, купленное в ипотеку.

Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка? И мы сразу на него ответим. Да, можно.

Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов. Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

  1. Копии паспортов участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого участия и т.д.).
  3. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
  5. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
  7. Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

С чего же начать продажу квартиры?

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

  1. Погасить кредит досрочно;
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет средств Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);

Досрочное погашение долга

Этот способ самый простой с технической точки зрения, но достаточно трудоемкий и затратный для Продавца. Суть данного способа в том, что продавцу необходимо где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит).

В этом случае, продавец гасит задолженность перед банком, получает справку об отсутствии задолженности. С этой справкой необходимо пойти в Росреестр и снять обременение с объекта недвижимости.

После данной процедуры Продавец может спокойно распорядиться квартирой и продать ее без проблем. При этом вырученные денежные средства после продажи недвижимости могут пойти на погашение потребительского кредита.

Нужно заметить, что многие крупные банки предлагают специальные программы, например, рефинансирование ипотеки.

С формальной точки зрения это новый кредит, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, а также, если необходимо вывести квартиру из-под залога для последующей продажи.

Досрочное погашение – достаточно трудновыполнимый способ, но более быстрый. Кроме того, именно данный способ гарантирует, что Вы сможете продать заложенную банку квартиру по рыночной цене.

Погашение ипотеки за счет средств Покупателя

Это один из самых распространённых способов продажи заложенной квартиры, который технически реализуется следующим образом.

Собственные денежные средства Покупателя делятся на две части: одна часть идет на погашение задолженности по ипотеке, вторая переходит Продавцу. Если используются наличные денежные средства, расчеты происходят с использованием двух банковских ячеек, если безналичные, то путем открытия двух аккредитивов.

Банковская ячейка – это индивидуальный сейф, который клиент арендует для хранения денег, важных документов, драгоценностей и других ценностей. Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца.

Договор аренды банковской ячейки можно заключить также и между тремя сторонами: документ могут подписывать Покупатель, банк и продавец.

К одной ячейке получает доступ банк-залогодержатель, к другой Продавец. Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на квартиру.

Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями соглашения об аренде банковской ячейки. В данном соглашении устанавливается перечень документов, при предоставлении которых денежные средства могут быть получены Продавцом, а также конкретные сроки.

Обычно только после регистрации права перехода права собственности на квартиру Продавец имеет право прийти в банк с экземпляром договора и забрать деньги из банковской ячейки, предоставив при этом подтверждающие документы.

Возможные риски использования банковских ячеек заключаются в том, что не все Банки контролируют денежную сумму, которую Покупатель закладывает в ячейку, и не все проверяют купюры на подлинность. Некоторые банки требуют дополнительную плату за услугу по описи вложения в банковскую ячейку, но опять же ее оказывают не все банки.

Чтобы обезопасить себя от таких рисков, необходимо выбирать надежные банки с хорошей репутацией, и дополнительно заказывать услугу по проверке купюр на подлинность до закладки их в ячейку.

Аккредитив – это форма безналичных расчетов, при которой покупатель и продавец взаимодействуют не напрямую, а с привлечением банков-посредников, которые следят за выполнением условий договора и проверяют предусмотренные сделкой коммерческие документы до перечисления денег.

Суть процедуры схожа с банковской ячейкой, разница лишь в том, что здесь расчет осуществляется безналичными денежными средствами.

Этот способ передачи денег наиболее безопасен. В данном случае банк в некоторой мере становится гарантом правильности взаиморасчетов между сторонами. В этом варианте не используются наличные денежные средства, поэтому исключаются связанные с ними риски – фальшивые купюры, кража денег и пр. Кроме того, факт поступления средств, размер суммы и подлинность денег контролирует банк, а не продавец. А в-третьих, защищена вся сумма, в то время как никто не знает, сколько денег положили в банковскую ячейку.

Продажа квартиры вместе с долгом

Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное. По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.

Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.

То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.

Квартира же так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита уже новым собственником квартиры.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно актуально это при покупке жилья в ипотеку, с привлечением кредитных средств. Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, составлять этот договор нужно строго по правилам, учитывая всевозможные нюансы и особенности.

Кто составляет договор

Покупка квартиры в ипотеку автоматически предполагает привлечение банка. Однако его сотрудники не занимаются составлением такого договора: только кредитного и залогового договоров. Как следствие, остаются три варианта: продавец, покупатель и нотариус.

Первого (продавца) рекомендуется исключить сразу же. Сейчас нередко используются мошеннические схемы, в результате которых покупатель уже вносит часть средств, а потом оказывается, что квартиру продать по каким-то причинам невозможно и, разумеется, продавец сразу же заявляет, что аванс отдать ну никак не может, потому что этих денег уже нет.

Покупатель может составить договор купли-продажи, но только при условии, что он разбирается в вопросе и действительно понимает, что он делает. Дело в том, что такой документ должен, с одной стороны, оформляться по всем правилам, а с другой – учитывать особенности той или иной ситуации.

Таким образом, самый надежный и проверенный вариант – обратиться к нотариусу. Они, обычно, если дорожат своей лицензией и репутацией, не становятся на ту или другую сторону, а просто составляют документ так, как это должно быть. Все спорные моменты можно обсудить и изменить.

Форма и содержание

Правильная форма договора должна включать в себя следующие элементы:

СодержимоеОписание
Информация об объектеДетальное описание квартиры, вплоть до этажности, количества комнат, размер жилой и нежилой площади и так далее.
Условия сделкиНа каких условиях договор будет заключаться.
СуммаРазмер аванса, ежемесячных платежей, единовременной выплаты и так далее. Все суммы должны указываться как цифрами, так и буквами.
Права и обязанности сторонСамый большой раздел, который должен включать в себя все, что могут или не могут делать стороны.
Вступление документа в силуДата, с которой договор вступает в силу (если это вообще нужно).
Проживающие лицаОписание того, кто проживает в квартире сейчас, кто будет проживать, есть ли временное зарегистрированные лица или арендаторы, а также условия их выселения.
Данные сторонПаспортные данные покупателя и продавца (или покупателей/продавцов). Последнее актуально при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности или при условии, что жилье приобретается с одновременным разделением на доли.

Образец договор купли продажи ипотечной квартиры

Важные особенности

Любая сделка по покупке недвижимости предполагает дополнительные затраты. Как минимум – оплата услуг нотариуса. Лучше всего заранее обсудить, кто именно, покупатель или продавец будет это оплачивать, и в каком объеме. Этот момент стоит также указать в договоре в условиях покупки.

Если в квартире на данный момент живут или прописаны люди, договор обязательно должен включать пункт о том, когда, как и при каких условиях они могут быть выписаны.

Очень важно абсолютно все факты перепроверять. Лучше всего – сверять с оригиналами документов. Это касается как паспортов сторон, так и данных о недвижимости. Если какие-то моменты или термины не понятны, нужно просить разъяснения у нотариуса, который будет заверять договор. Также не стоит стесняться оспаривать спорные пункты. Лучше сорвать сделку, чем заплатить деньги и не получить в обмен ничего.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать жилье, которое уже в ипотеке. Пошаговая инструкция

Автор: Максим Шабаев

Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

Подготовка

Консультирует «П—Журнал» Анна Сунгатуллина
эксперт в сфере недвижимости

Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.

Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.

Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.

Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
  • выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

  • свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
  • договор купли-продажи;
  • техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
  • справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
  • паспорт собственника.

Шаг №2: Идем в банк

В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.

Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.

Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.

Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.

Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк). Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется). Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).

На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.

Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.

2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.

Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).

Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.

Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».

Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.

Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Порядок действий в 2019 году

Дата публикации материала: 16.05.2019

Последнее обновление: 05.06.2019

Рассказываем, как избежать ошибок при продаже «ипотечной» квартиры.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке: общие правила

В 2019 году имущество, заложенное по договору об ипотеке (частный дом, дачный участок, квартира в многоквартирном доме и т.д.), может быть отчуждено другому лицу путём продажи, дарения, обмена и иными способами, если это предусмотрено закладной. Для тех, кто не знает, закладная — это ценная бумага, которая пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг. Тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль (ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке»).

На практике банки охотно дают согласие на подобные сделки. Особенно в ситуации, когда заемщик долго не вносит платежи по кредиту. Однако следует учитывать, что в различных кредитных организациях правила, при которых можно продать квартиру в ипотеке отличаются друг от друга.

Также необходимо иметь в виду следующее:

Квартира в ипотеке может быть продана только с согласия банка;

Лицо, купившее «ипотечную» квартиру, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;

Новый владелец квартиры может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с кредитной организацией.

Договор купли-продажи квартиры, которая находится в ипотеке: образец, актуальный на 2019 год

Договор купли-продажи ипотечной жилплощади, составленный с учетом требований гражданского законодательства РФ, должен содержать в себе следующие сведения:

  • Дата и место заключения договора
  • Фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные и адрес места жительства покупателя
  • ФИО, дата рождения, паспортные данные и адрес места жительства продавца
  • Информация о залогодержателе (в качестве залогодержателя обычно выступает банк или иная кредитная организация)

Предмет договора

  • Указание на предмет договора (квартира, состоящая из __ комнат, общей площадью ___ квадратных метров, жилой площадью ___ квадратных метров)
  • Адрес квартиры (индекс, субъект РФ, город, улица, номер дома, номер квартиры)
  • Наименование и реквизиты документа, подтверждающего, что квартира принадлежит на праве собственности
  • Реквизиты договора об ипотеке

Цена договора и порядок расчетов

  • Стоимость квартиры (в российских рублях)
  • Порядок передачи денег покупателем продавцу
  • Порядок передачи квартиры продавцом покупателю

Права и обязанности сторон

  • Права и обязанности покупателя квартиры
  • Права и обязанности продавца

Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке (версия, актуальная на 2019 год)

Пример договора купли-продажи «ипотечной» квартиры

купли-продажи квартиры с обременением

г. Москва
«08» мая 2019 года

Апраксин Вячеслав Фомич (паспорт серия 45 15 № 416040, выдан Отделом УФМС России по г. Москве по району Орехово-Борисово Южное «08» ноября 2011 года), «18» ноября 1985 года рождения, проживающий по адресу: Москва, улица Пруд-Ключики д. 12А стр. 1, кв. 111, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны

Бенар Элоиза Арнольдовна (паспорт: серия 45 11 № 388423 выдан Отделением УФМС России по г. Москве по району Черемушки «12» марта 2019 года), «12» июня 1990 года рождения, проживающая по адресу: Москва, улица Фридриха Энгельса, д. 19, кв. 52, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», со второй стороны,

ПАО Сбербанк. ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, именуемое в дальнейшем «ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ», в лице кредитного специалиста Лангенберг Яны Германовны, действующей на основании доверенности № 610901 от «01» марта 2019 года, с третьей стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность на условиях, предусмотренных настоящим договором жилое помещение — квартиру, состоящую из 3 (трех) комнат, общей площадью 124,03 квадратных метров, расположенную на 14 этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: 160019, г. Москва, проспект Мира, кв. 95 (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).

1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности согласно Свидетельству о регистрации права собственности № 65 от «28» декабря 2017 года, выданному отделением Росреестра на основании Договора купли-продажи № 102 от «25» декабря 2017 г.

1.3. ПРОДАВЕЦ информирует ПОКУПАТЕЛЯ, что на КВАРТИРУ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ на основании Договора об ипотеке № 124 от «25» декабря 2017 года, зарегистрированной отделением Росреестра за № 987 от «25» декабря 2017 года (далее – Договор об ипотеке), в обеспечение исполнения обязательств по Договору займа № 64 от «25» декабря 2017 г (далее – Договор займа), заключенного между ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ в качестве Займодавца и гр. Апраксиным В.Ф. в качестве Заемщика.

1.4. Подписывая настоящий Договор, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ выражает свое согласие на продажу КВАРТИРЫ вместе с обременением в виде ипотеки.

1.5. После перехода к ПОКУПАТЕЛЮ права собственности на КВАРТИРУ, ПОКУПАТЕЛЬ становится на место залогодателя и принимает на себя все права и обязанности залогодателя, вытекающие из Договора об ипотеке.

1.6. После государственной регистрации настоящего договора и перехода к ПОКУПАТЕЛЮ права собственности на КВАРТИРУ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ предоставляет письмо-заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права на ипотеку КВАРТИРУ.

2. Цена договора и порядок расчетов

2.1. КВАРТИРА продается по цене 30 млн руб. Указанная цена установлена по соглашению Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Расчеты по настоящему Договору производятся путем открытия ПОКУПАТЕЛЕМ безотзывного покрытого безакцептного аккредитива в ПАО Сбербанк на сумму полной стоимости КВАРТИРЫ. Получателем средств по аккредитиву является ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ. Исполняющим банком является ПАО Сбербанк.

2.3. Передача КВАРТИРЫ ПРОДАВЦОМ и принятие ее ПОКУПАТЕЛЕМ осуществляются на основании передаточного Акта, согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Права и обязанности сторон

3.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:

3.1.1. До момента фактической передачи КВАРТИРЫ погасить все задолженности, если таковые имеются по КВАРТИРЕ: коммунальные платежи, электроэнергия, газ, телефон и др.
3.1.2. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 2.2. настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение указанных денежных средств от ПОКУПАТЕЛЯ.
3.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
3.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае если ПОКУПАТЕЛЬ не исполнит и/или не надлежащим образом исполнит обязательства по оплате КВАРТИРЫ, на условиях и в сроки, установленные п.2.2. настоящего Договора.
3.3.ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
3.3.1. Оплатить КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 2.1., настоящего Договора, в порядке и в сроки, установленные п. 2.2. настоящего Договора.
3.4. ПОКУПАТЕЛЬ имеет право:
3.4.1. Требовать от Продавца исполнения его обязанностей по Договору.
3.4.2. Требовать от ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ осуществления всех необходимых действий для погашения регистрационной записи об ипотеке КВАРТИРЫ по истечению 10 (Десяти) рабочих дней с даты осуществления платежа по аккредитиву.
3.5. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязуется:
3.5.1. В течение 5 (пяти) рабочих дней с даты полного погашения задолженности по Договору займа предоставить ПОКУПАТЕЛЮ подтверждающие документы.
3.4.2. В течении 5 (пяти) рабочих дней с даты полного погашения задолженности по Договору займа, осуществить совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ все необходимые действия для погашения регистрационной записи об ипотеке КВАРТИРЫ.

Обратите внимание! Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при самостоятельной подготовке договора купли-продажи квартиры, которая находится в ипотеке, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета». Среднее время ожидания ответа от юриста — 15 минут.

Как самостоятельно продать квартиру, находящуюся в ипотеке в 2019 году? Пошаговая инструкция и советы юриста

Для продажи «ипотечной» жилплощади в 2019 году рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Первый этап: обратитесь в банк

В первую очередь вам необходимо обратиться в кредитную организацию с письменным заявлением о согласии на отчуждение залогодателем имущества, заложенного по договору об ипотеке.

В таком заявлении указываются:

  • Наименование, ИНН и ОГРН вашего банка;
  • Фамилия, имя, отчество, адрес и телефон заявителя;
  • Реквизиты договора ипотеки;
  • Указание на предмет залога;
  • Причины отчуждения предмета залога путем продажи другому лицу;
  • Фамилия, имя, отчество, ИНН и адрес покупателя квартиры;
  • Просьба о согласии на отчуждение залогодателем предмета залога путем продажи другому лицу с досрочным погашением ипотеки за счет средств от продажи;
  • Дата составления заявления;
  • Личная подпись заявителя.

Скачать образец заявления в банк (версия, актуальная на 2019 год)

Второй этап: получите разрешение от банка

Срок выдачи разрешения зависит от политики вашего банка.

Третий этап: подготовьте договора купли-продажи квартиры

Договор составляется как минимум в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой стороны договора.

Четвертый этап: оформите сделку

Далее собственнику и покупателю необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры.

Пятый этап: произведите окончательный расчет

На заключительном этапе покупатель обязан передать продавцу деньги за квартиру — способом, который указан в договоре купли-продажи.

Обратите внимание! В этой статье мы рассмотрели один из вариантов продажи ипотечной недвижимости. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную юридическую помощь на нашем сайте.

Продажа ипотечной квартиры

Ипотечный договор имеет массу отрицательных особенностей, но, именно он зачастую является единственной возможностью купить квартиру. Долгий срок погашения стоимости жилья иногда вынуждает банковского клиента в корне изменить свои намерения и принять решение о реализации квартиры. Это обусловлено тем, что человек может потерять источник дохода, жильё перестанет отвечать его требованиям из-за увеличения числа жильцов, либо по иным причинам.

Тем, кто заключает договор ипотеки, нужно заранее узнать все нюансы и особенности продажи такой недвижимости. Жизненные ситуации, порой, очень непредсказуемы, и намерение реализовать ипотечное жильё может появиться у каждого.

Как можно продать ипотечное жильё?

Причин, способствующих продаже квартиры, находящейся в ипотеке, может появиться множество. Одновременно с этим, человек начинает задаваться вопросом о возможности подобной сделки, а также о её характерных особенностях. Учитывая тот факт, что квартира имеет обременение, каждое действие продавца и покупателя должно иметь юридическое обоснование. Прежде чем приступить к самой сделке, нелишним будет получить консультацию у практикующего специалиста.

Реализовать ипотечную квартиру можно и подобные ситуации возникают достаточно часто. Чтобы сделка прошла успешно, необходимо не только знать, но и понимать те сложности, с которыми она связана. Рекомендуется привлечь к сопровождению процесса продажи квалифицированного юриста. В самой сделке участвуют лица, имеющее непосредственное отношение к недвижимому имуществу:

  • Владелец жилья, заключивший ипотечный договор;
  • Субъект, имеющий намерение купить жильё;
  • Банковская организация, в которой происходило оформление ипотеки.

У реализуемого жилья есть владелец, но, пока кредит не будет полностью погашен, сама квартира выступает в качестве залогового имущества. По этой причине, на неё накладывается запрет на совершение каких-либо сделок. Если долг по ипотеке не будет уплачен, жильё переходит в распоряжение банковской организации.

Учитывая данную особенность, только банк может разрешить или запретить возможность реализации ипотечного жилья. Если банковская организация одобрила сделку по продаже квартиры, то следующим шагом является снятие обременения. Только в этом случае, проблем с продажей квартиры не возникнет. Как только банком будет выдан официальный документ, подтверждающий снятие задолженности, договор купли-продажи жилья можно оформить, не нарушая действующего законодательства.

Для получения соответствующего разрешения от банковской организации, владельцу квартиры нужно направить заявление, содержащее в себе прошение о снятии обременения. К заявлению прилагаются следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность владельца жилья. Если по документам, право на недвижимое имущество распределено между несколькими лицами, то нужны паспорта всех этих граждан;
  • Бумага, подтверждающая право владения квартирой. Если её нет, альтернативой может стать договор покупки жилья;
  • Свидетельство о погашении задолженности по ипотеке, выданное банковской организацией;
  • Банковская закладная на жильё.

При рассмотрении документов в Регистрационной палате, происходит рассмотрение всех представленных бумаг. После этой процедуры, на документе, подтверждающем право собственности, ставится отметка о том, что залоговое обременение снято. Иногда, владельцу выдаётся соответствующая справка.

Когда нужное подтверждение, выданное сотрудниками Регистрационной палаты, окажется на руках, договор купли/продажи можно подписывать, после чего производится регистрация жилья на её нового собственника.

Можно ли продать ипотечную квартиру за наличные?

Независимо от способа оплаты за жильё, требуется соблюсти нормы, предусмотренные для подобных сделок:

  1. В банковскую организацию направляется письмо, в котором содержится уведомление о намерении реализовать недвижимость. Также указываются обстоятельства, ставшие причиной для преждевременного погашения ипотечного договора. Банкам подобные соглашения невыгодны, так как в этом случае, они теряют получение процентов по договору. Именно по этой причине, владельцу следует привести неопровержимые аргументы. Клиент также должен быть готов к тому, что, даже после рассмотрения всех документов, банк ответит отказом.
  2. Если собственник квартиры принял решение реализовать своё имущество, не уведомив при этом банковскую организацию, сделка может быть признана незаконной, так как право на распоряжение жильём, принадлежит банку.
  3. Перед подачей заявления, владелец должен отыскать субъекта, который захочет купить ипотечное жильё.
  4. Когда покупатель найден, требуется получить с него некоторую сумму, указав её в соответствующем договоре.
  5. Следующий шаг – погашение задолженности по ипотечному договору.
  6. Теперь обременение с жилого недвижимого имущества можно снять.
  7. Завершает перечень, подписание договора купли-продажи жилья.

Получение задатка и погашение долга по ипотеке требует детального рассмотрения, так как этот процесс должен полностью соответствовать нормам и правилам действующего законодательства.

Размер задатка должен обеспечить полное погашение ипотечного кредита. Сам договор о получении денежных средств, заверяется в нотариальной конторе. Такой подход позволит покупателю избежать возможного мошенничества. В документе должна содержаться информация о том, что после погашения ипотеки и снятия обременения, собственник реализует её с учётом уже полученного задатка. В содержании договора также должна отражаться следующая информация:

  • Итоговая стоимость квартиры и последовательность расчёта за неё;
  • Снятие наложенного обременения;
  • Сам факт купли/продажи.

Последовательность расчёта определяется следующим методом: цена на квартиру разделяется на 2 части. Первая, равна задолженности бывшего владельца по ипотечному договору, вторая – оставшиеся денежные средства, которые после завершения сделки, получит продавец. Покупателю необходимо открыть в банковской организации 2 депозита. Пока сделка не завершена, доступ к счетам будет только у покупателя. После подписания договора, банку становится доступным депозит, направленный для погашения долга, а право изъять сумму со второй депозитной ячейки, переходит к продавцу.

Если у банковской организации есть интерес в покрытии долга по ипотечному договору, то разрешение на такую сделку будет выдано без промедления. Можно даже привлечь сам банк к участию в сделке. В этом случае, заинтересованного покупателя будет искать не только продавец, но и специалисты банка.

По сути, организации, оформившей ипотеку, вполне достаточно найти такого клиента, который выразит готовность погасить задолженность продавца. Сумма, которую получит владелец квартиры, после её реализации, его совершенно не волнует.

Банковской организацией обеспечиваются ячейки, в которых будут находиться денежные средства. Всё дальнейшие этапы аналогичны подписанию стандартного договора купли-продажи, в котором не фигурирует ипотека.

Продажа обременённого жилья с оформлением другого ипотечного договора

Еще одним из вариантов покупки ипотечного жилья, является оформление собственного ипотечного кредита на её приобретение. Если соответствующий договор будет оформлен в той же банковской организации, что и договор продавца, то это будет выгодно для заёмщика. Вполне вероятно, что по новому договору банк предложит более выгодный процент и проявит лояльность в целом. Это обусловлено тем, что кредитная организация не только получит нового клиента, а также не допустит его дальнейшего интереса к конкурентам.

Альтернативой новому ипотечному договору может стать приобретение действующих кредитных обязательств. В этом случае, от покупателя требуется положительный ответ, касающийся погашения долга. Если он получен, задолженность переоформляется на покупателя. После выплаты долга, квартира переходит в его собственность. В сделке такого рода принимают участие: банковская организация, покупатель жилья, лицо, оформившее первый договор ипотеки.

Перекредитование включает следующие этапы:

  1. Официальное согласие банковской организации на проведение сделки;
  2. Проведение оценки жилья;
  3. Уплата денежных средств по ипотеке;
  4. Переоформление ипотечного договора;
  5. Заключение договора купли-продажи.

Сам процесс оформления практически не отличается от обычного:

  • Покупатель представляет банку пакет документов, для рассмотрения своей кандидатуры в лице нового заёмщика;
  • Недвижимое имущество и обременение переоформляются на покупателя.

Подробную информацию, касающуюся оформления ипотечного кредита, можно найти в Федеральном Законе «Об ипотеке». В соответствии с ним, невзирая на обременение, владелец имеет право использовать имущество, находящееся в залоге. Из этого следует, что, при соблюдении действующего законодательства, сделка купли-продажи ипотечного жилья может быть заключена.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости в ипотеку

Немало сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением заемного капитала.

Обычно составлением договора купли-продажи с использованием ипотеки занимаются сотрудники банка-кредитора. Между тем, всем сторонам сделки следует внимательно с ним ознакомиться, не полагаясь на опыт и знания других людей.

  • Структура договора
    • Предмет договора
    • Источник оплаты
    • Расчеты между сторонами
    • Права и обязанности сторон
    • Срок действия и прочие условия договора
  • Что необходимо предусмотреть в договоре?
  • Все ли пункты договора важны?

Структура договора

В зависимости от ситуации, договор купли-продажи может быть:

  1. Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
  2. Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.

Основной договор купли-продажи включает в себя следующие пункты:

Предмет договора

  • Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
  • Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
  • Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
  • Цена, по которой продается недвижимость.

Источник оплаты

  • Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
  • Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
  • Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
  • Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об оценке рыночной стоимости объекта;
  • Сведения о составлении закладной — ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.

Расчеты между сторонами

В зависимости от ситуации, стороны могут рассчитываться по сделке:

  • Наличными денежными средствами;
  • Безналичным путем;
  • С использованием банковских ячеек при расчетах с недвижимостью или аккредитива.

Обычно расчет осуществляется в два этапа. Сначала покупатель оплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в качестве аванса, а затем банк переводит заемные средства в сумме кредита в качестве завершающего платежа.

Порядок расчетов и суммы в рамках каждого этапа необходимо в обязательном порядке прописать в договоре.

Права и обязанности сторон

В этом пункте покупатель и продавец обозначают права и обязанности каждой из сторон сделки:

  • Дату фактической передачи объекта недвижимости;
  • Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.

Срок действия и прочие условия договора

Заключительным пунктом являются реквизиты сторон.

На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должен быть на руках подписанный кредитный договор, а, при необходимости, и договор аренды сейфовой ячейки.

Договор купли-продажи с элементами ипотеки вступает в силу с момента подписания сторонами, но, помимо этого, он должен пройти госрегистрацию. Если документ составлен на нескольких листах, перед передачей в госорган его необходимо прошить, завизировав подписантами место сшива.

Регистрируя сделку и визируя договор, уполномоченное лицо Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на обратной стороне документа делает специальную отметку о том, что на недвижимость наложено обременение — ипотека в силу закона.

Что необходимо предусмотреть в договоре?

По этой причине в договоре на приобретение недвижимости с элементами ипотеки необходимо предусмотреть следующие моменты:

  • Порядок расчетов. Важно указать точные суммы, с учетом того, на каком этапе состоится окончательный расчет между покупателем и продавцом.
    В банках представлено множество ипотечных программ. По одним из них выдача денежных средств осуществляется в день подписания договора купли-продажи, по другим — после предоставления зарегистрированного договора из Росреестра. Кроме того, стороны могут рассчитываться через аккредитив или банковские ячейки. Последняя схема считается одной из самых безопасных, но и имеет свои особенности.
    Так или иначе, продавец должен располагать точными сведениями о том, когда он получит в полном объеме денежные средства за продаваемую недвижимость.
  • Дополнительные расходы. Тарифами некоторых кредитных учреждений предусмотрены комиссии за снятие или перевод денежных средств. Сторонам следует заранее договориться не только о порядке расчетов, но и том, кто и в каком объеме будет нести дополнительные расходы.
  • Срок передачи недвижимости. Обычно продавцу требуется несколько дней, чтобы освободить продаваемый дом или квартиру. Чтобы процесс переезда не затянулся, дату передачи недвижимости стоит обсудить заранее и указать ее в документе. Если на момент сделки в квартире имеются прописанные лица, необходимо указать дату, до которой граждане должны сняться с регистрационного учета и освободить помещение.

Жилые помещения в общежитиях подробно описаны у нас!

Как получить квартиру, используя договор социального найма, вы можете прочесть в нашей статье.

О том, как происходит признание граждан малоимущими, вы узнаете по ссылке.

Все ли пункты договора важны?

Сделки с недвижимостью очень серьезны и проходят гладко только в том случае, если стороны договора беспрекословно соблюдают все его пункты. Исключить какие-либо условия из договора означает подвергнуть риску одну из сторон сделки.

Несмотря на то, что форма договора купли-продажи с привлечением ипотеки разработана юристами кредитного учреждения, перед подписанием документа важно изучить все его условия.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно при ипотеке

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается основным подтверждающим документом при переходе права собственности на приобретаемую квартиру. Оформляется, когда объект недвижимости уже найден и ипотечный кредит одобрен банком.

Договор выглядит как стандартный, но есть небольшое отличие: указывается приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств.

Кто составляет ДКП при ипотеке

Типовой договор купли-продажи ипотечной квартиры оформляется в банке, финансирующем сделку. Заемщику предоставляют юриста, сопровождающего в дальнейшем процедуру оформления.

Проект договора на покупку могут предложить риелторы продавца или покупателя, предварительно согласовав с банком.

Возможно два варианта оформления соглашения купли-продажи:

  1. Нотариальный.
  2. Обычный.

Нотариальный
Когда основной договор купли-продажи при ипотеке составляет нотариус, это самый безопасный вариант. Нотариальные услуги не обязательные, если собственниками будут совершеннолетние граждане. Если речь идет о несовершеннолетних детях, которым в дальнейшем распределят доли в квартире, то без услуг нотариуса не обойтись.

Шаблон составляется на основании полученных от участников сделки документов. Текст отправляется на согласование в банк. Заверять договор не обязательно.

Письменный простой
Обычный вариант оформления, не требующий затрат. Написание от руки используется людьми, разбирающимися в юридических вопросах, либо способными вникнуть в тонкости проводимой сделки.

Бланк можно скачать ниже, внести паспортные данные и отправить на согласование в банк перед регистрацией.

Где заключается ипотечный ДКП

Когда происходит подписание

Договор подписывается, когда текст согласован всеми сторонами сделки, оплачен задаток и проведена проверка приобретаемой недвижимости. Один экземпляр ДКП передается в кредитное учреждение.

Сколько дней регистрируется ДКП по ипотеке

Что делать после подписания договора

После подписания и регистрации ДКП происходит смена владельца квартиры. Банк рассчитывается с бывшим собственником недвижимости.

Покупателю необходимо:

  1. Обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации права.
  2. Переоформить договора по коммунальным услугам.
  3. Подать заявление в ФНС для получения налогового вычета.

Как правильно оформить ДКП квартиры по ипотеке

Подготовка начинается со сбора документов для передачи их в банк, предоставляющий ипотеку, на проверку.

Какие документы нужны

Для заключения нужны документы:

  1. справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  2. согласие супруга(и) на сделку;
  3. паспорта заемщика и продавца (если сделка проводится по доверенности, то предоставляют удостоверение личности доверенного лица);
  4. документы на продаваемую жилплощадь;
  5. выписка из ЕГРН;
  6. лицевой счет (копия).

Банк может запросить дополнительно справки технического или иного характера.

Какую сумму указывают в договоре

Стоимость недвижимости должна быть указана минимум 70% от кадастровой цены. Неполная сумма в договоре вызовет подозрения и проведение дополнительных проверок.

Нужно ли заверять у нотариуса

Обязательного участия нотариуса в сделке покупки недвижимости по ипотеке не требуется. Все зависит от решения кредитора. Если финансовая организация будет настаивать на нотариальном заверении, то заемщику придется обратиться к нотариусу.

При покупке недвижимости по ипотеке надо согласие супруга(и), либо подтверждение, что заемщик не состоит в браке. Эти документы заверяются нотариально.

Сделки, требующие обязательного заверения у нотариуса:

  • Когда в квартире два и более собственника.
  • При опеке, когда прописан несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.
  • Когда документы на регистрацию отправляются по почте.

В остальных случаях участие нотариуса не обязательно.

Проект ДКП квартиры по ипотеке: образец

Примерный образец ДКП квартиры с использованием ипотечных средств:

На что обратить внимание продавцу

При ипотеке для продавца риски минимальны, но стоит обратить внимание на ряд моментов:

  1. Грамотное составление соглашения КП.
  2. Передача документов банку – только копий.
  3. Оценка недвижимости банком, чтобы не было завышения стоимости.
  4. Проверка банковских реквизитов для перечисления средств.
  5. Составление и подписание документов при передаче денег.

Основной риск продавца при продаже квартиры по ипотеке – это отказ заимодателя в проведении сделки. Продавцу придется возвращать полученный от покупателя задаток.

Как можно аннулировать ДКП квартиры в ипотеку

Расторжение ДКП встречается не часто, но имеет место. Чтобы сделку расторгнуть необходимо согласие всех участников. Если достичь компромисса не удается, то решить вопрос об аннулировании соглашения можно в суде.

Проще отменить сделку до регистрации и смены собственника. Для этого подписывается соглашение между физическими лицами: покупателем и продавцом о расторжении и подается в ЕГРП. Если ДКП успели подать на регистрацию, то в Росреестр передается заявление об отмене регистрации.

Сложнее расторгнуть, когда сделка состоялась, и смена владельца произошла. В этом случае заключается «обратный» договор, где в роли продавца выступает покупатель.

Для обращения в судебные инстанции потребуются серьезные обоснования. Суд признает соглашение КП недействительным, если:

  1. оформлялось с недееспособным гражданином.
  2. проводилось под давлением.

Читать еще:  Как уволить работающего пенсионера, если он не хочет увольняться сам
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×