Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кадастровая стоимость меньше чем балансовая

Налог на имущество: от «кадастрового» к «балансовому» (Егорова Н.)

Дата размещения статьи: 16.12.2015

Внесенные в Налоговый кодекс изменения, которые позволили региональным властям устанавливать особенности определения налоговой базы по налогу на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости, для многих налогоплательщиков вылились в серьезное увеличение налоговой нагрузки. Проблема в том, что при формировании перечней объектов, подпадающих под «кадастровый» налог, довольно часто обнаруживаются ошибки. Однако, увы, сами они не исправляются — это требует определенных усилий со стороны налогоплательщика. В то же время для целей налогообложения они будут оправданными.

В общем случае база по налогу на имущество, в соответствии со ст. 375 Налогового кодекса (далее — Кодекс), рассчитывается как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Однако п. 2 данной нормы предусмотрено, что в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база определяется в особом порядке — исходя из кадастровой стоимости объектов по состоянию на 1 января года налогового периода.
Отметим, что установление конкретного перечня объектов недвижимости, в отношении которых налог уплачивается исходя из их кадастровой стоимости, является прерогативой уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ (п. 7 ст. 378.2 НК). Причем данный перечень должен быть определен и обнародован региональными властями не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу.

«Черный» список

На уровне Кодекса особенности определения «кадастровой» налоговой базы, исчисления и уплаты налога закреплены в ст. 378.2 Кодекса. В соответствии с данной нормой налог на имущество может исчисляться исходя из кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:
— административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
— нежилых помещений, назначение которых, в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами техучета (инвентаризации) объектов недвижимости, предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
— недвижимости иностранных организаций, которые не осуществляют деятельность в России через постоянное представительство, либо объекты, не относящиеся к деятельности иностранной компании в РФ через постоянное представительство;
— жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Условия для «кадастрового» налогообложения

В то же время тот факт, что компания (ИП) является счастливым обладателем одного из названных объектов, отнюдь не означает, что в их отношении она непременно должна исчислять налог на имущество исходя из их кадастровой стоимости. Такая обязанность возникает только при одновременном выполнении следующих условий:
— недвижимость принадлежит организации (ИП) на праве собственности;
— недвижимость включена в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости. И что немаловажно, этот перечень должен быть утвержден уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта РФ и опубликован в сети Интернет (либо на официальном сайте этого уполномоченного органа, либо на сайте субъекта РФ) не позднее (!) 1 января отчетного года;
— по состоянию на 1 января текущего года определена кадастровая стоимость этого объекта или здания, в которых он находится;
— недвижимость учтена на балансе в качестве ОС. Исключением служат только жилые дома и жилые помещения — они как раз таки облагаются «кадастровым» налогом при условии, что не учтены на балансе в качестве ОС. При этом необходимо отметить еще один важный момент. Жилые дома и помещения не включаются в перечень, утверждаемый уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта РФ. В то же время обязанность по уплате «кадастрового» налога в отношении названных объектов, которые, к примеру, учтены как товар, возникает у организации только при условии, что в региональном законе в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве ОС, установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в рамках ст. 378.2 Кодекса. Причем в противном случае в отношении названных объектов не уплачивается ни «кадастровый» налог, ни «балансовый» (см. Письма Минфина России от 7 октября 2015 г. N 03-05-05-01/57188, от 17 августа 2015 г. N 03-05-05-01/47442 и т.д.).

Исправление «кадастровых» ошибок

Необходимо отметить, что ст. 378.2 Кодекса не предусмотрено внесения изменений в течение налогового периода в перечень, определенный на соответствующий налоговый период, в части добавления в него новых объектов. Соответственно, если недвижимость, принадлежащая организации, и является торговым центром, но в упомянутый перечень не включена, то налог на имущество в отношении данного объекта исчисляется исходя из его балансовой (остаточной) стоимости.
В то же время на практике возможны ситуации, когда тот или иной объект, напротив, включен в перечень, что называется, по ошибке. Как указал Минфин России в Письме от 19 февраля 2015 г. N 03-05-04-01/7942, в указанный перечень должны быть включены объекты недвижимого имущества, указанные в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Кодекса, отвечающие условиям, установленным п. п. 3 — 5 ст. 378.2 Кодекса. Между тем в некоторых случаях оказывается, что региональные власти, руководствуясь теми или иными соображениями, в «кадастровый» перечень включают в том числе и объекты, которые не имеют никакого отношения ни к торговым центрам, ни к административным зданиям. Очевидно, что данное обстоятельство влечет повышенную налоговую нагрузку на собственников такой недвижимости, поскольку «кадастровый» налог по своей величине в большинстве случаев превышает балансовый.
В связи с этим контролирующие органы вынуждены были признать, что в ряде случаев «кадастровый» перечень может быть скорректирован и посреди налогового периода (см., напр., Письмо Минфина России от 20 января 2015 г. N 03-05-04-01/1246, Письмо ФНС России от 9 февраля 2015 г. N БС-4-11/1799). Речь идет как раз об ошибочно включенных уполномоченным органом власти субъекта Российской Федерации в перечень объектах недвижимого имущества, а также о недвижимости, в отношении которой судом принято решение о неправомерности ее включения в этот перечень. К примеру, такое решение может быть принято в связи с тем, что спорный объект не отвечает установленным Кодексом критериям объекта недвижимости, в отношении которых могут быть установлены «кадастровые» особенности определения налоговой базы.

Официальная позиция

Следует признать, что контролирующие органы не стали отстаивать свойственную им фискальную позицию. В частности, в Письме ФНС России от 16 октября 2015 г. N БС-4-11/18050@ разъяснено, что объекты недвижимости, попавшие в перечень по ошибке, должны быть исключены из него. Причем соответствующая информация должна быть размещена на официальном сайте субъекта РФ или уполномоченного органа региональной власти (в зависимости от того, где был размещен сам перечень). При этом налоговая база в отношении исключенного объекта в соответствующем налоговом периоде, по мнению представителей ФНС, определяется как среднегодовая стоимость.
Почему данная позиция чиновников похвальна? Да просто потому, что в судебной практике встречаются решения, в которых арбитры приходят к выводу, что спорный пункт перечня должен быть признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу (см., напр., Определение ВС РФ от 12 ноября 2014 г. N 5-АПГ14-53). И если следовать данному подходу, то выходит, что до вступления в силу решения суда компания должна уплачивать в отношении объекта недвижимости налог исходя из его кадастровой стоимости, а после — исходя из его «балансовой» остаточной стоимости.
Представляется, что позиция контролирующих органов в рассматриваемом случае куда более отвечает принципу справедливости налогообложения. Ведь если изначально объект недвижимости включен в перечень по ошибке, то и оснований для обложения его «кадастровым» налогом попросту нет. Соответственно, если за один или несколько кварталов текущего года организация уже успела начислить и уплатить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, то его нужно пересчитать с начала года и излишек вернуть или зачесть в счет будущих платежей. Более того, в том случае, если компания применяла ЕНВД или УСН, в связи с исключением недвижимости из перечня у нее вообще не возникает обязанности по исчислению в отношении данного объекта налога на имущество (п. 4 ст. 346.26 НК, п. 2 ст. 346.11 НК).

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Кадастровая стоимость меньше чем балансовая

Дата публикации 21.03.2019

На 1 января 2019 г. выяснилось, что кадастровая стоимость здания увеличилась с одного до четырех млн руб. Нужно ли менять балансовую стоимость объекта? Если нужно, то какими проводками и документами? Как определить остаточную стоимость для расчета налога на имущество в 2019 г.?

С 1 января 2018 года бюджетные учреждения применяют федеральный стандарт «Основные средства», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 257н (далее — СГС «Основные средства»). Первое применение СГС «Основные средства» разъяснено системным письмом Минфина России от 30.11.2017 № 02-07-07/79257. Кроме требований самого стандарта следует также учитывать методические рекомендации Минфина России, доведенные письмом от 15.12.2017 № 02-07-07/84237.

После признания в бухгалтерском учете актива в качестве объекта основных средств он учитывается по балансовой стоимости (п. 25 СГС «Основные средства»). Поэтому в рассматриваемой ситуации учреждение продолжает учитывать объект недвижимости (здание) по ранее сформированной балансовой стоимости.

По кадастровой стоимости (при наличии) оцениваются только те объекты недвижимости, которые не учитывались в составе основных средств до даты первого применения СГС «Основные средства», т.е. которые ранее находились у учреждения:

    • в пользовании в рамках отношений по финансовой аренде (по договору лизинга — независимо от договорных условий, определяющих балансодержателя объекта лизинга, по договору долгосрочной аренды с правом выкупа и т.п.);
    • в безвозмездном бессрочном (постоянном) пользовании.

Согласно п. 23 инструкции, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н, только земельные участки отражаются в бухгалтерском учете по рыночной (кадастровой) стоимости.

Плательщиками налога на имущество являются организации, которые имеют имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ (п. 1 ст. 373 НК РФ).

Объектом налогообложения для российских организаций с 2019 г. признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). Налоговая база в отношении таких объектов определяется как среднегодовая стоимость имущества (п. 1 ст. 375 НК РФ). Порядок определения налоговой базы предусмотрен ст. 376 НК РФ.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимости (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

    • административно-деловых центров и торговые центров (комплексов) и помещений в них;
    • нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями из ЕГРН или документов технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
    • объектов недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимости иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
    • жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Порядок налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости, установленный ст. 378.2 НК РФ, на объекты недвижимости, принадлежащие учреждению на праве оперативного управления, не распространяется. Поэтому учреждение определяет налоговую базу по правилам п. 1 ст. 375 НК РФ (исходя из остаточной стоимости основных средств, сформированной в бухгалтерском учете). Разъяснения даны в письмах Минфина России от 19.05.2017 № 03-05-05-01/30747, от 18.05.2017 № 03-05-05-01/30327, от 26.10.2016 № 07-01-09/62334.

Смотрите также

  • По какой стоимости (балансовой или кадастровой) отражать в учете недвижимость в 2018 г.?

Не пропускайте последние новости — подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:

  • десятки экспертов ежедневно мониторят изменения законодательства и судебную практику;
  • рассылка бесплатная, независимо от наличия договора 1С:ИТС;
  • ваш e-mail не передается третьим лицам;

Нужно ли в бухучете учитывать кадастровую стоимость

Как правило, кадастровая стоимость объекта больше его первоначальной стоимости. Как эту разницу учитывать в бухучете и нужно ли это делать вообще? Разберемся.

Читать еще:  Особенности совмещения профессий с вредными условиями труда

Налоговая база по налогу на имущество

Налог на имущество организаций (авансовые платежи по нему) рассчитывают исходя из установленной в отношении того или иного объекта налогообложения налоговой базы.

В качестве базы для расчета налога на имущество организаций может быть среднегодовая стоимость или кадастровая стоимость недвижимости (ст. 375 НК РФ).

Среднегодовая (средняя) стоимость недвижимости на отчетную дату формируется исходя из первоначальной стоимости и начисленной в период его эксплуатации амортизации.

Для объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, первоначальная стоимость значения не имеет.

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их целевого назначения. При расчете налога на имущество ее берут по состоянию на 1 января налогового периода (п.1 ст. 378.2 НК РФ).

Стоимость ОС в бухучете

По общему правилу к бухгалтерскому учету в соответствии с требованиями ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н) объекты принимаются по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

В бухучете первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление объекта, за вычетом НДС и иных возмещаемых налогов (п. 8 ПБУ 6/01).

Кадастровая стоимость объекта приближена к реальной рыночной стоимости недвижимости. Но она не отражается в бухгалтерском учете и никак не влияет на первоначальную стоимость объекта, сформированную и отраженную в бухгалтерском учете.

Вместе с тем может сложиться такая ситуация, когда первоначальная стоимость объекта была сформирована по правилам бухгалтерского учета, а сам объект оказался внесенным в региональный перечень и стал облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Как правило, кадастровая стоимость бывает больше первоначальной стоимости.

Переоценка

Вы можете дооценить такой объект до его кадастровой стоимости. Согласно пункту 15 ПБУ 6/01 организация имеет право не чаще одного раза в год на конец отчетного года проводить переоценку основных средств.

В результате по переоцененному объекту ОС на конец года будет указана его кадастровая стоимость.

Этого можно и не делать, но стоимость ОС по бухгалтерскому учету оказывает влияние на величину чистых активов компании – сумму дооценки учитывают по кредиту счета 83 «Добавочный капитал».

Помните, что чистые активы – это тот предел, который нельзя переступать, наращивая долговые обязательства, чтобы не стать банкротом.

Величина переоценки стоимости объектов ОС и сумм начисленной амортизации не влияют на величину налоговой базы по налогу на прибыль. В налоговом учете их отражать не нужно (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Для налога на прибыль важна первоначальная стоимость. Но в бухгалтерском учете по дооцененному объекту нужно будет отражать постоянный налоговый расход. Он будет возникать в результате превышения бухгалтерской амортизации над налоговой.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Тема: Прошу вашего совета.

Опции темы
  • Версия для печати
  • Подписаться на эту тему…
  • Поиск по теме

    Прошу вашего совета.

    Доброго времени суток уважаемые форумчане.

    Интересует следующий вопрос – в налогообложении не силен, по этому если он примитивен – сори.
    Организации имеет на балансе недвижимое имущество, балансовая стоимость и кадастровая стоимость отличаются (кадастровая больше).
    Насколько знаю при налоге на имущество организации ставка расчитывается исходя из кадастровой стоимости.
    Вопрос – при продаже недвижимого имущества по цене равной его балансовой стоимости есть необходимость выплачивать налог на прибыль организации ?

    Между кадастровой стоимостью и продажей нет никакой связи.

    При продаже здания (если Вы это имеете ввиду), может возникнуть вопрос налоговиков, почему продано по балансовой стоимости. Также помните про даты акта-приемки передачи, регистрации права собственности (НДС и прибыль). Во всяком случае, у нас (от налоговиков) эти вопросы к нам возникли.

    И чё?
    Цена продажи должна волновать только того, кто деньги отстёгивает.
    Цена является рыночной, до тех пор, пока не ДОКАЗАНО обратное.

    Вопрос возник (у налоговиков), приглашали на комиссию. Мы ответили, дело этим и закончилось (продано было ОСНО на ОСНО, нужно было менять собственника) , т.е. налоги все начислены. Но время потратили (мы в области, ФНС не близко). Лучше бы на семинар пошли.

    Пусть присылают официальный запрос, на основании каких нормативных актов они считают что ЭТА СДЕЛКА НЕ ПОНЯТНАЯ?
    Чем бредовее будет их запрос (100% уверен, что не смогут правильно сформулировать), тем с большим удовольствием сия бумага отправится в урну.
    А комиссии — бред.

    Спасибо.

    Спасибо всем кто высказался в теме.
    Резюме: продаем по балансовой стоимости на вопрос налоговиков поясняем — платить налог на прибыль не должны т.к. нет прибыли. Правильно ?

    Ну если у вас первоначальная («балансовая») стоимость равна остаточной — правильно.

    [QUOTE=ZloiBuhgalter;54324034]Пусть присылают официальный запрос, на основании каких нормативных актов они считают что ЭТА СДЕЛКА НЕ ПОНЯТНАЯ?
    Выкладываю выдержки из уведомления о вызове .
    МИ ФНС. в соотв. с пп 4 п1 ст 31 НК РФ приглашает рук. орг. в МИ ФНС. (дата,время)
    Цель вызова: для дачи пояснения по вопросу осуществл. фин-хоз.деятельности орг . При себе иметь паспорт.
    Неповиновение зак.расп. ответств. ч1 ст 19,4 КОАП
    Мы в ФНС позвонили, удивились, долго отнекивались (ехать уж очень не хотелось!!) Но нас ОЧЕНЬ вежливо попросили все-таки приехать.

    Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

    – Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

    Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

    Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

    Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

    Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

    Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

    Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

    Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

    Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

    Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

    Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов :

    По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

    Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

    Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

    Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

    Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

    Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

    Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

    К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Кадастровая стоимость меньше чем балансовая

    При решении вопросов с оформлением недвижимости достаточно часто можно услышать словосочетание «‎кадастровая стоимость». Вы тоже обязательно столкнетесь с ним, в случае если будете осуществлять сделку с недвижимостью.

    В данной статье мы расскажем о том, что значит такое понятие как кадастровая стоимость, для чего она нужна, какие существуют способы определения кадастровой стоимости, на что она оказывает влияние, каким образом ее оспорить и прочее.

    Содержание:

    Прежде всего, следует начать с того, что же такое кадастровая стоимость.

    С понятием кадастровой стоимости приходится сталкиваться как частнопрактикующим юристам, так и оценщикам, риелторам, экономистам, нотариусам и судьям.

    Читать еще:  Что такое подменный фонд и как им воспользоваться

    Простыми словами кадастровая стоимость — это официальная стоимость объектов недвижимости, определенная государством.

    Рыночная стоимость устанавливается для каждого объекта индивидуально. Здесь во внимание принимается и местоположение, и ближайшая транспортная развязка, и то, какой ремонт сделан в помещении, и этаж расположения. Даже вид из окна может оказать влияние на определение рыночной стоимости квартиры. Так, например, в одном и том же доме (как правило, в новостройках без ремонта) квартиры с одинаковой площадью могут различаться по рыночной стоимости в несколько сот тысяч только из-за того куда выходят окна (во двор или на дорогу). При установлении кадастровой стоимости вышеуказанные факторы не имеют никакого значения.

    Как правило, во внимание принимается только тот факт, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости, расположенные рядом. Кроме того, для определения кадастровой стоимости специалист не будет выезжать на место. То есть имеет место быть массовая оценка аналогичных объектов недвижимости.

    Таким образом, кадастровая стоимость — это некий средний показатель для группы однородных объектов.

    Возникает логичный вопрос — для чего же тогда она нужна?

    А необходима она для расчета налогов. Кроме того, именно кадастровую стоимость берут в расчет при определении размера госпошлины в случае подачи искового заявления в суд по поводу определенного объекта недвижимости.

    У тех, кто впервые столкнулся с необходимостью узнать кадастровую стоимость имущества в Москве возникает вопрос – куда же следует обращаться за получением данной информации? Спешим вас обрадовать — идти куда-то и нести денежные затраты совсем не обязательно.

    В настоящее время интересующую информацию о кадастровой стоимости можно получить не выходя из дома в сети Интернет с помощью следующих онлайн-сервисов:

    • онлайн-сервис Росреестра («‎Справочная информация по объектам недвижимости«»);
    • публичная кадастровая карта;
    • сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

    Для того чтобы получить необходимые сведения, достаточно знать адрес недвижимого объекта или его кадастровый номер.

    Кроме того, за получением сведений о кадастровой стоимости можно обратиться лично в отделение Росреестра или ближайший МФЦ. Но все-таки проще не тратить свое время и получить интересующие сведения на вышеуказанных сайтах.

    Стоит иметь в виду, что информация о кадастровой стоимости в 2020 году — общедоступная, и получить ее можно совершенно бесплатно без длительного ожидания.

    Кадастровая стоимость устанавливается не раз и навсегда. Ее определение происходит один раз в 3-5 лет. При этом в городах федерального значения кадастровая оценка происходит не чаще, чем один раз в 2 года. Исчисление срока происходит от даты последнего определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как правило, после каждой оценки кадастровая стоимость возрастает.

    Кадастровую стоимость не могут рассчитать сами собственники недвижимости, так как для этого специалистами используются специальные методические указания и правила. Собственники могут заказать только отчет о рыночной стоимости объекта (выступающий просто необходимым для оспаривания кадастровой стоимости объекта, которая представляется для его собственника завышенной). Кадастровая оценка проводится по решению государственного органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления. Оценку проводят специально созданные в субъектах РФ бюджетные учреждения, а не частные оценочные компании, как это было ранее. Они составляют отчет об оценке, который утверждается уполномоченным органом субъекта РФ (акт об утверждении результатов оценки). Следует иметь в виду тот факт, что данный акт вступает в силу с 1 января года, следующего за годом проведения оценки. Это имеет определенное значение, в том числе и для целей налогообложения, понимания, с какого момента может применяться новая кадастровая стоимость.

    Кадастровую стоимость придумали не просто так. Она оказывает влияние на определение того, какая сумма подлежит налогообложению по определенным налогам на имущество, на ее основании производится расчет арендной платы за государственные земельные участки, также ее применяют при расчете госпошлины за вступление в наследство.

    Кадастровая стоимость как налоговая база

    Прежде всего, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете следующих налогов:

    • налог на имущество организаций или физических лиц;
    • земельный налог.

    Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше соответственно налог, потому что он рассчитывается именно исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости.

    Следовательно, налогоплательщик заинтересован в том, чтобы кадастровая оценка соответствовала действительности и не была завышена, потому что рыночная стоимость объекта недвижимости зачастую во много раз превышает кадастровую.

    Значение кадастровой стоимости при аренде имущества

    Кадастровая стоимость может оказывать влияние также и на арендную плату. При аренде собственности частного лица она не применяется. Однако в случае если арендуется государственное либо муниципальное имущество, от кадастровой стоимости будет зависеть размер арендной платы за такое имущество. Рассчитывается арендная плата в таком случае, как правило, как определенный процент от кадастровой стоимости.

    Достаточно часто на практике встречаются случаи завышения кадастровой стоимости, в связи с чем физическое или юридическое лицо вынуждено уплачивать налог в большем размере.

    Законодательством предусмотрена возможность оспорить кадастровую стоимость в случае несогласия с ней, и, соответственно, восстановить свои права, которые затронуты завышенной кадастровой стоимостью (в частности, получить осуществленную ранее переплату по налогам).

    Кадастровая стоимость может быть необоснованно завышена и даже превышать рыночную стоимость (что будет выступать в качестве несомненного основания ее снижения). Для определения рыночной стоимости объекта следует обратиться к оценщику, который проведет исследование стоимости аналогичных объектов, а также обследование объекта в индивидуальном порядке. Либо в документах могут встречаться ошибки осуществленные при проведении государственной оценки объекта недвижимости. Ошибки могут быть как техническими (человеческий фактор-опечатка, арифметическая ошибка), так и методологическими (неверное избрание метода оценки). При выявлении такого рода ошибок, есть все основания для обращения за снижением кадастровой стоимости. Для того, чтобы понять, есть ли шансы снизить кадастровую стоимость лучше всего обратиться к юристам по недвижимости, которые имеют опыт оспаривания кадастровой стоимости.

    Существует два способа возможного изменения кадастровой стоимости:

    • обращение в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре;
    • обращение с заявлением в суд.

    Следует иметь в виду, что прежде чем обращаться за оспариванием кадастровой стоимости необходимо заказать отчет у независимого оценщика (что придется сделать за свой собственный счет).

    Безусловно, первый способ намного проще и быстрее. Ответ на заявление будет готов в течение 30 дней. В данном случае, от вас потребуется только составить заявление и приложить к нему документы, подтверждающие вашу позицию относительно снижения кадастровой стоимости. В качестве доказательств для принятия решения в вашу пользу может выступать отчет о рыночной стоимости объекта, а также ошибочные данные об объекте недвижимости, указанные в отчете бюджетного учреждения. Никаких личных посещений и устного разбирательства при этом не потребуется. Так, в случае превышения кадастровой стоимости рыночной, специальная комиссия после изучения всех документов, вынесет решение о ее снижении.

    В суде придется самостоятельно доказывать ошибочность существующей кадастровой стоимости. В случае, если комиссия или суд учтут предоставленные доказательства, примут решение в вашу пользу, то может быть произведен перерасчет уплаченного за предыдущие периоды налога в меньшую сторону. На основании решения суда будут внесены изменения в ЕГРН.

    Следует отметить, что физическим лицам не обязательно сначала обращаться в комиссию, можно сразу обращаться за оспариванием кадастровой стоимости в суд. Юридическим лицам все же придется пройти досудебный порядок.

    Для определения того, какой же способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать, лучше обратиться за юридической консультацией к опытным специалистам.

    Со следующего 2021 года в заявлении об оспаривании кадастровой стоимости можно будет указывать сразу несколько объектов, что значительно упростит сам процесс. Так, не нужно будет собирать несколько пакетов документов к каждому заявлению, и подавать их несколько раз. В случае оспаривания кадастровой стоимости нескольких объектов, это можно будет сделать за один раз.

    Таким образом, поскольку процедура снижения кадастровой стоимости в Московской области является достаточно сложной, в случае наличия подозрения о том, что она завышена, лучше всего обратиться к профессиональным юристам по недвижимости для получения консультации о шансах ее снижения.

    Наша юридическая компания давно находится на рынке услуг и наши сотрудники готовы оказать вам профессиональную консультацию относительно вопросов, связанных с кадастровой стоимостью объектов недвижимости в Москве. Кроме того, мы можем помочь вам снизить уже установленную кадастровую стоимость, что, несомненно, принесет определенную выгоду вам, поскольку в связи с этим возможно будет снизить определенный налог. Ошибки при проведении кадастровой оценки встречаются на регулярно, а значит, и у вас есть шанс снизить кадастровую стоимость своего объекта недвижимости.

    Несомненно, стоит принимать во внимание тот факт, что каждый случай уникален и нельзя давать 100-процентную гарантию, что кадастровая стоимость будет снижена комиссией или судом. Наши специалисты помогут оценить, насколько будет успешным дело. Ведь суды снижают кадастровую стоимость, только если она была существенно завышена.

    Приглашаем вас обратиться за оказанием качественных юридических услуг к специалистам своего дела, взвесить все плюсы и минусы и оценить вероятность снижения кадастровой стоимости в вашем конкретном случае.

    Пошаговая инструкция по расчету налога на имущество с кадастровой стоимости

    • Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости
    • Перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости
    • Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета
    • Определение налоговой базы
    • Какой может быть ставка?
    • Расчет налогового платежа
    • Применяем льготы
    • Итоги

    Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости

    Возможность уплаты налога по кадастровой стоимости в регионе вводится законом субъекта РФ. Такой закон может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

    Например, в Москве особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяет Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

    Если закона нет, то процедура расчета для вас закончена.

    Перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости

    Недвижимость, подлежащая обложению налогом, должна быть включена в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень формирует уполномоченный орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

    Перечень на текущий год должен быть сформирован не позднее 1 января. Он направляется в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости и размещается на официальном сайте исполнительного органа или на сайте субъекта РФ.

    Обратите внимание, в перечне приводится конкретный объект недвижимости (например, здание), с указанием его кадастрового номера, полного адреса и кода КЛАДР. Если свою недвижимость в перечне вы не обнаружили, процедура расчета закончена.

    Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

    Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

    После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

    О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?».

    Внимание! Если кадастровая стоимсоть установлена судом с учетом НДС, то налогооблагаемой базой признается стоимость иущества без учета налога. Подробности см.здесь.

    Определение налоговой базы

    Если вы – собственник всего объекта недвижимости, то налоговая база по налогу равна его полной кадастровой стоимости.

    Если вам принадлежит часть объекта, а кадастровая стоимость определена для него в целом (например, помещение в здании), налоговой базой будет доля кадастровой стоимости исходя из доли площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

    Например, вам принадлежит помещение, площадью 300 кв. м в здании площадью 3 000 кв. м. Кадастровая стоимость здания 30 млн. руб.

    Тогда налоговая база по вашему помещению составит 3 млн руб. (30 млн × 300 / 3 000).

    Как считать налог на имущество при изменении кадастровой стоимости читайте здесь.

    Кроме того с 2019 года отменен налог на движимое имущество. Подробности в материале «Налог на движимое имущество отменили».

    Уменьшается ли налог на имущество в связи с распростанением коронавирусной инфекции, узнайте в Готовом решении от КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный демо-доступ бесплатно.

    Читать еще:  Просрочка документов: как заменить права и паспорт без штрафа и нервов

    Какой может быть ставка?

    Ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 380 НК РФ).

    При этом ставка по «кадастровой» недвижимости, начиная с 2016 года, не может быть больше 2%, независимо от региона (п. 2 ст. 380 НК РФ).

    Рассмотрим как правильно осуществить расчет налога на имущество по кадастровой стоимости.

    Расчет налогового платежа

    Сумма налога за год определяется по формуле:

    НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

    Если в вашем регионе установлены отчетные периоды и уплата авансовых платежей, платеж за отчетный период (например, за 1 квартал) нужно рассчитать исходя из ¼ кадастровой стоимости (доли стоимости) объекта (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

    АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

    В этом случае сумма налога к уплате по итогам года будет равна разнице между исчисленной суммой налога за год и суммой авансовых платежей.

    Пример

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 10 млн руб. Ставка налога – 1,5%. Тогда:

    • годовая сумма налога составит 150 000 руб. (10 000 000 × 1,5%);
    • авансовые платежи по итогам 1 квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 37 500 руб. (10 000 000 × ¼ × 1,5%);
    • сумма налога к уплате по итогам года – 37 500 руб. (150 000 – 3 × 37 500).

    Однако если право собственности на объект недвижимого имущества возникло или прекратилось в течение отчетного периода, то сумма налога за налоговый период и авансового платежа за отчетный период определяется исходя из количества полных месяцев владения им. Формулы для расчета такие:

    • для авансовых платежей:

    АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчетном периоде/3;

    • для полной суммы налога за год:

    НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

    Полным месяцем владения с 2016 года считается тот, в котором право на объект возникло до 15 числа или утрачено после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

    ПРИМЕР расчета от КонсультантПлюс, если кадастровая стоимость изменилась в течение года: У организации есть в собственности здание, которое облагается по кадастровой стоимости. Ставка налога в регионе, где расположено это здание, — 2%. На 1 января кадастровая стоимость здания была 100 000 000 руб. Весной организация демонтировала небольшую часть здания, после чего его площадь уменьшилась. Сведения об измененной площади внесли в ЕГРН 10 июня. После изменений кадастровую стоимость определили в размере 90 000 000 руб. Организация рассчитает налог на имущество так. См. продолжение примера в К+. Пробный доступ к К+бесплатен.

    Применяем льготы

    Если вы имеете право на льготу, предусмотренную в отношении начисляемого налога гл. 30 НК РФ или законом региона, то у вас есть возможность либо вообще не платить этот налог, либо уменьшить его величину. Документы, подтверждающие право на льготу, необходимо будет представить в ИФНС.

    Итоги

    Налог на имущество по кадастровой стоимости рассчитывается всеми налогоплательщиками вне зависимости от применяемой системы налогообложения. О том как правильно рассчитать величину налога к уплате мы рассказали в данной статье.

    С балансовой – на кадастровую. Почему изменение налогооблагаемой базы так остро воспринято бизнесом?

    О возможном влиянии внесенных в Налоговый кодекс РФ изменений (в части определения налогооблагаемой базы для исчисления налога на некоторые виды недвижимого имущества) на налоговую нагрузку бизнеса рассказывает Вера Витальевна Консетова, управляющий партнер Группы компаний «АФК», член Совета Российского общества оценщиков.

    В эпоху перемен жить всегда сложно. Не исключение – и изменения в налоговом законодательстве: с одной стороны, о переменах в российском законодательстве не всегда удается узнать заранее, с другой – перемены последнего времени в налоговом законодательстве несут для части предпринимателей серьезное увеличение налоговой нагрузки.

    Напомним, что в соответствии с № 307-ФЗ изменяется налогооблагаемая база для счисления налога на имущество юридических лиц. И эти изменения коснутся как компаний, уже плативших налог, так и тех предпринимателей, кто, применяя упрощенную систему налогообложения, ранее платил ЕНВД и был освобожден от уплаты налога на имущество. Изменения налогооблагаемой базы при уплате налога на имущества ощутят только те юридические лица, которые владеют административно-деловыми и торговыми центрами, а также нежилыми помещениями, предназначенными (используемыми) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания.

    Как бы это ни было тяжело принять российским бизнесменам, изменение налоговой базы при уплате налога на имущество юридических лиц с балансовой на кадастровую – не российское изобретение, это мировая практика. К примеру, в Финляндии налог на имущество составляет от 0,3 до 1% его налоговой стоимости. В Швеции – 0,75% от оценочной (читай «рыночной») стоимости. В Германии для юридических лиц установлена максимальная стоимость имущества, не облагаемого налогом – 20 тыс. Евро, со всего, что дороже – уплачивается налог 0,6% от оценочной стоимости. Переоценка имущества в Германии осуществляется раз в три года.

    А что у нас? – В России принцип определения налогооблагаемой базы для уплаты налога на имущество приближается к международной практике. Осуществляется этот переход постепенно, на основании анализа и мониторинга реальной ситуации в каждом регионе. И такой подход вполне разумен: во-первых, сегодня трудно прогнозировать, какими последствиями для бизнеса обернется увеличение налога; во-вторых, новый порядок исчисления налогооблагаемой базы переход должен быть обеспечен, как законодательно, так и методологически.

    Именно для того, чтобы снизить возможное негативное влияние этих изменений на бизнес, федеральный законодатель параллельно с изменением налогооблагаемой базы вводит поэтапный переход с возможностью изменения ставок, предусматривая лишь их максимальное значение.

    Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на имущество относится к региональным, а потому — порядок его уплаты (в том числе – и размер налоговой ставки) будет определяться субъектами Федерации самостоятельно. Федеральным законом №307 от 02.11.2013 г. установлены лишь максимальные значения налоговых ставок для различных субъектов РФ, выше которых ставка налога не может быть установлена:

    «1) для города федерального значения Москвы: в 2014 году — 1,5 процента, в 2015 году — 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента;

    2) для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году — 1,0 процента, в 2015 году — 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента.»

    При этом регионы вправе устанавливать любую величину, даже самую минимальную. Но, повторяю, для этого на региональном уровне должны быть приняты соответствующие законодательные и нормативно-правовые акты. Петербургских предпринимателей эти изменения коснутся только тогда, когда Законодательное собрание города оперативно примет поправки в законодательство региона. Пока в региональный закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» соответствующие поправки не внесены.
    Исполнительной властью Петербурга в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) сегодня активно ведется аналитическая работа, собирается информация, моделируются возможные последствия применения новых налоговых ставок – с тем, чтобы до принятия окончательного решения о размере налоговой ставки и динамике ее изменения (в рамках, установленных федеральным законом) определить возможные риски бизнеса и избежать банкротства.

    Есть намерение ввести изменения в действие с 2015 года, но пока к ним власть не готова, т.к. в планах КЗРиЗ — актуализация кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС) после получения более точной информации.

    Почему же все-таки балансовая, кадастровая и рыночная стоимости недвижимости не соответствуют друг другу? Почему расхождения достигают 10-20-кратного размера?

    Ответы на эти вопросы специалисты Группы компаний «АФК» попытались найти в ходе исследования возможного влияния на бизнес новых правил исчисления налога на недвижимое имущество юридических лиц.

    Результаты исследования наглядно демонстрируют, почему же предприниматели так отрицательно восприняли нововведение. Неудивительно – ведь в некоторых случаях разница между предыдущей и новой налогооблагаемой базой достигает 10-ти и 15-кратной величины: например, балансовая стоимость здания составляет 15,3 млн руб., а кадастровая – 230,9 млн руб. (Таблица 1. Здание №9, принадлежащее компании «В») Остается лишь порадоваться за собственника, что налог не исчисляется с нынешней рыночной стоимости его имущества.

    Таблица 1. Сравнительная таблица различных видов стоимостей объектов недвижимости.

    Среди основных причин, по которым возникает подобное расхождение, можно обозначить несколько:
    • проведение кадастровой оценки массовым методом – когда большое количество объектов необходимо рассчитать на основании сравнительно небольшого объема данных, предоставленных рынком (более того, в некоторых сегментах рынка таких данных нет вообще – так и возникает «усреднение» стоимости);
    • отсутствие развернутой исходной информации об объекте недвижимости или ее неточность,
    • сжатые сроки, в которые специалистам по оценке приходится в большинстве случаев работать,
    • ошибки в указании основных количественных характеристик объекта в документации(площадь, год постройки, этажность).

    Очень часто отсутствие сведений о назначении оцениваемого объекта становится причиной того, что равнозначные для рынка объекты недвижимости имеют кадастровую стоимость, находящуюся в совершенно разных ценовых диапазонах.

    Так, специалисты «АФК» проанализировав около 70 объектов, установили, что в большинстве случаев кадастровая и рыночная стоимость превышают балансовую. (Впрочем, встретились и обратные примеры – когда балансовая стоимость оказалась выше не только кадастровой, но и рыночной стоимостей. )

    Соотношение балансовой, рыночной и кадастровой стоимостей рассматриваемых объектов.

    И разница налогооблагаемой базы – вполне достаточна для того, чтобы даже при ставке 1% по большинству объектов произошел ощутимый рост налога – в среднем в 7-8 раз.

    В меньшей степени новая схема налогообложения повлияет на собственников зданий, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, только что построенных или находящихся в процессе строительства. В этом случае есть вероятность, что их рыночная стоимость будет ниже балансовой.

    Более подробный анализ результатов проведенной в 2012 году кадастровой оценки рассматриваемых объектов недвижимости показал, что проблематика роста налогового бремени собственников объектов недвижимости не ограничивается только конечной величиной суммы этого налога. Точность определения и справедливость формирования налогооблагаемой базы также требуют особого внимания.

    Проведенный специалистами Группы компаний «АФК» анализ стоимости объектов недвижимости (согласно проведенной в 2012 году кадастровой оценке) позволяет сделать вывод о том, что основной причиной возможно некорректно сформированной налогооблагаемой базы является неточность исходной информации.

    Таблица 2. Выявленный разброс удельных показателей кадастровой стоимости объекта.

    Например, отсутствие сведений о назначении оцениваемого объекта недвижимости приводит к тому, что равнозначные для рынка объекты имеют кадастровую стоимость, находящуюся в совершенно разных ценовых диапазонах. Так, неточность и неопределенность цели использования объекта уже порождают 2-3-кратное расхождение в стоимости 1 кв. м: на одной и той же территории, у одного и того же собственника располагаются сопоставимые по своим характеристикам объекты недвижимости, но с очень разной стоимостью 1 кв. м – от 9 804 руб. до 36 246 руб. (Таблица 2)

    Также к искажению кадастровой стоимости очень часто приводит некорректно введенная информация (по сути – техническая ошибка) о площади объекта. Среди рассмотренных объектов недвижимости треть имели различия в фактической площади здания и площади, указанной в постановлении регионального правительства об утверждении результатов кадастровой оценки. Диапазон отклонения составляет от 1 до 12% — как в большую, так и в меньшую сторону.

    Результаты кадастровой оценки зависят и от рыночной информации, которой в силу неразвитости рынка не достаточно, и от качества исходной информации в Кадастре недвижимости. Поэтому – чем более точная информация будет использована, тем меньше негативных последствий для бизнеса будет от изменений налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество.

    Не следует забывать и том, что у собственников остается право обжаловать кадастровую стоимость объектов капитального строительства в установленном законодательством порядке – через обращение в комиссию Росреестра или через суд.

    Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector