Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
18 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Варианты продаж по дду

Как купить квартиру по договору долевого участия?

Приобретение недвижимости всегда несёт большие риски для покупателя, связанные с потерей финансовых средств или самого жилья.

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

  • в письменной форме без нотариального заверения;
  • обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2020 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

  1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
  3. Риск получения квартиры низкого качества.
  4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

  1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
  2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

  • Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
  • Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
  • Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
  • Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
  • Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
  • Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
  • Оплата договора полностью или в рассрочку.
  • Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
  • Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.
  • После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

    Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

    Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

    Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

    Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

    • подается заявление в письменной или электронной форме;
    • платится госпошлина в размере 200 рублей;
    • предоставляется паспорт и ДДУ.

    Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

    Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

    Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

    Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

    Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

    Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

    Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

    Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

    Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

    В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

    Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

    1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
    2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

    Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

    Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

    Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

    Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

    Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

    Загадочная аббревиатура: что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии?

    Сегодня достаточно популярной является схема инвестирования в новостройки с последующим получением квартиры. Для участия в такой программе приобретения жилья в многоквартирном доме, заключается договор долевого участия (ДДУ), имеющий статус договора купли продажи (ДКП).

    При заключении ДДУ следует учесть специфические правила его оформления и определённые отличия, влияющие на результат сделки. В данной стать подробно описано что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое и чем отличается от ДКП?

    Выступает гарантом соблюдения норм участия в инвестировании строительства и последующего расчёта за вложенные инвестиции – жилым помещением. Регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 г.

    В отличие от него ДКП применяется для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В купле продажи участвуют фактические объекты, а сделки регулируются статьями 549-558 ГК РФ.

    Квартира в строящемся здании не может выступать фактическим объектом, так как она имеет только юридические основания существования, ориентируясь на своё будущее возникновение, которое повлечёт возникновение права собственности у инвестора – участника долевого строительства. Соответственно, данные имущественные сделки существенно отличаются по объекту. Из этого отличия проистекают остальные правовые различия:

    1. по ДДУ, в отличие от ДКП передаётся не квартира, а право требования;
    2. дольщик несёт риски наряду с застройщиком;
    3. право собственности передаётся только после приёмки здания.

    Сделки отличаются по субъекту:

    • субъект купли продажи: покупатель и продавец;
    • субъект долевого участия: дольщик и застройщик.

    То есть, при предполагающихся равнозначных результатах, купля продажа и долевое строительство существенно отличаются.

    Плюсы и минусы

    На покупку жилья по ДДУ влияют несомненные плюсы:

    1. жильё приобретается в новом доме;
    2. выбирается планировка квартиры;
    3. допускается планировка комнат по заказу дольщика;
    4. стоимость квартиры снижена за счёт рентабельности долевого строительства;
    5. застройщик представляет гарантии качества;
    6. за нарушение качества, сроков и т.п. предусмотрены штрафные санкции;
    7. существует возможность расторжения ДДУ.

    Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать:

    1. риски банкротства застройщика;
    2. риски замораживания строительства;
    3. допустимость халатного отношения к качеству застройки.

    На этапе заключения ДДУ предусмотреть, как развернётся ситуация, достоверно нельзя.

    Оплата должна производиться в соответствии с положениями ДДУ. Завершение оплаты должно состояться к моменту сдачи новостройки.

    Возможные риски и способы их избежать

    Иногда доверчивые граждане попадают в серые схемы, которые разрабатывают недобросовестные строительные компании, или откровенные мошенники. Наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с этим обстоятельством, нижеследующие:

    1. Застройщик оформляет ДДУ через подставную фирму, которая внезапно банкротится и бесследно исчезает, застройщик не несёт перед инвесторами правовой ответственности.
    2. По предварительному ДДУ требуют внести полную стоимость оплаты, после чего замораживают строительство, банкротятся и иным образом уклоняются от ответственности.
    3. Застройщик нарушает положения договора и предоставляет здание меньшей площади, худшего качества.
    4. После ввода здания в эксплуатацию, застройщик не оформляет право собственности, жильцы вынуждены обращаться в суд, уплачивая пошлину за имущественный иск в пределах 60 тысяч рублей.

    Избежать их можно, проявив уместную бдительность. Необходимо тщательно проверить положения ДДУ:

    • При определении сторон договора должен вноситься застройщик, а не его представитель или дочерняя компания.
    • Предмет договора нужно оформлять с внесением всех технических характеристик здания и квартиры. Совместная площадь вносится конкретно, с указанием метража.
    • Внести условие об обеспечении дольщиков выписками из ЕГРН за счёт застройщика.
    • Срок сдачи указывается точной датой, вносятся санкции за нарушение установленного срока.
    • Ответственность застройщика должна обещать компенсации за снижение качества работ.

    Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке можно узнать тут.

    Пошаговая инструкция: приобретаем жилье по договору долевого участия

    Вначале выбирается компания застройщик. Для этого можно воспользоваться официальными сайтами, где размещаются рекламные предложения фирм, или рекомендациями знакомых граждан, получивших квартиры.

    Актуальную информацию о компаниях представляют организации по работе с недвижимостью. Но окончательное решение следует выносить после просмотра отзывов на форумах и изучения деятельности компании, отражённое на официальном сайте.

    Затем следует запланировать встречу с менеджером компании и получить информацию по коммерческому проекту фирмы.

    Необходимые бумаги

    Застройщик обязан ознакомить клиента с документами, разрешающими компании начало строительства.

    В числе разрешительных документов должны быть:

    1. проектная декларация;
    2. лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек;
    3. аудиторское заключение о коммерческой деятельности;
    4. разрешение на строительство;
    5. документы на землю под домом;
    6. проект ДДУ;
    7. гарантии банка или партнёров (при наличии);
    8. фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами.

    Если перечисленная документация имеется в наличии, нужно дополнительно проверить:

    • срок действия лицензии;
    • надлежащее удостоверение отделом по архитектуре и строительству;
    • удостоверение уполномоченным должностным лицом из департамента.

    Заключение предварительного документа

    Предварительный договор отличается от основного тем, что:

    1. Не даёт права требования квартиры.
    2. Его юридическая правоспособность допускает лишь зарезервировать понравившуюся квартиру в строящемся здании.
    3. Не требует и не допускает регистрации в Росреестре.
    4. Срок действия и правоспособность распространяются на требование заключения ДДУ.
    5. Содержит только существенные сведения о правилах и нормах заключения ДДУ.
    6. Параметры и технические характеристики приобретаемой квартиры, которая зарезервирована для клиента, должны вноситься подробно.

    По предварительному договору недопустимо вносить инвестиционные средства, кроме случаев предусмотренного авансового платежа.

    Составление основного договора

    При согласии клиента на заключение ДДУ, ему назначается день подписания договора. Ему предлагают готовый типовой образец, составленный на его имя, с указанием параметров квартиры, которая им зарезервирована. Клиент знакомится с внесёнными положениями. Если его всё устраивает, ставится подпись.

    1. Определение сторон ДДУ и предмета договора.
    2. Сроки сдачи.
    3. Стоимость квартиры, условия внесения платежей.
    4. Условия передачи объекта в собственность дольщика.
    5. Права и ответственность сторон.
    6. Условия расторжения ДДУ.
    7. Заключительные положения.

    Вводная часть обязательно содержит дату и место оформления договора. Здесь же определяются стороны: застройщик и дольщик, формулируется предмет договора. Предметом ДДУ выступает квартира, которая будет передана после сдачи новостройки, с подробными техническими и кадастровыми характеристиками. Указывают:

    • общую площадь дома, совместных площадей и квартиры;
    • адрес;
    • координаты осей здания, согласно проекту.

    Отдельно обязательно вносят сроки сдачи и возможность их изменения. Сведения о сроках сдачи в ДДУ разных участников должны совпадать.

    Стоимость квартиры – тоже обязательное положение, её указывают цифрами и прописью. Вносится также объём первого платежа и срок его внесения. Последующие выплаты разбиваются частями, с перечислением периода внесения и с указанием:

    • способа перечисления (передачи) денег;
    • наименования банка;
    • номера лицевого счёта.

    Условия передачи квартиры опираются на общие нормы. Поэтому здесь обязательно указывают положения о составлении акта приёмки, а дополнительно могут определяться:

    1. качество проведённых работ;
    2. наличие ремонта;
    3. черновая отделка.

    Права сторон включают:

    • право застройщика взимать средства на строительство от дольщиков;
    • право требования квартиры дольщиком.

    Эти пункты обязательны и входят в положение об ответственности сторон. Расторжение договора допускается:

    1. по соглашению;
    2. по односторонней инициативе – через суд.

    Причины, по которым ДДУ может расторгаться, желательно указать подробно в документе. Дополнительно можно внести в договор:

    1. порядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
    2. сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
    3. оформление права собственности застройщиком;
    4. разрешение на переуступку;
    5. нотариальное удостоверение ДДУ;
    6. число экземпляров;
    7. обязательность регистрации.
    • Скачать бланк договора долевого участия
    • Скачать образец договора долевого участия

    Регистрация сделки

    Составленный договор обязательно регистрируется в Росреестре. После его регистрации зарезервированный объект законно закрепляется за дольщиком. Предварительно уплачивается пошлина – 2 тысячи рублей. Первый участник, регистрирующий ДДУ, приносит в МФЦ свой паспорт, экземпляр договора и документы застройщика:

    • план застройки;
    • разрешение на строительство;
    • проектную декларацию;
    • договор страхования;
    • или договор поручительства от банка.

    Налогообложение

    До сдачи новостройки в эксплуатацию, все налоговые обязательства возлагаются на застройщика.

    Когда участник подписывает акт приёмки, он начинает уплачивать имущественный налог. А если земля придомовой территории в собственности – земельный налог, равный доли в праве на общую площадь.

    Как продать недвижимость после подписания акта приема-передачи?

    Сдача дома в эксплуатацию характеризуется тем, что долевое право утрачивается, а участники строительства вправе оформлять полученные квартиры в собственность для дальнейшей продажи, например.

    Поэтому на этом этапе недопустимо приобретать квартиры:

    • по ДДУ;
    • по переуступке.

    Такие сделки могут признаваться ничтожными, так как не соответствуют нормам гражданского законодательства, обозначенного в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ, а так же закону № 214-ФЗ. Продажа квартиры по ДДУ после сдачи дома недопустима.

    Такие квартиры уже будут выставлены на вторичный рынок и приобретаться по договору купли продажи, который можно заключить с застройщиком.

    Заключение

    Купля продажа квартиры по ДДУ имеет свою специфику, которая выражается как в своеобразии процедуры, так и в способе оформления договора сделки. Заключить её можно до момента сдачи новостройки, подписанием договора с застройщиком, и его регистрацией в Росреестре.

    Читать еще:  Госпошлина за выдачу водительского удостоверения

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Варианты продаж по дду

    Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

    ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

    В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

    Регистрация договора долевого участия

    Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

    ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

    Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

    Подготовка документов

    По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

    • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
    • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
    • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
    • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
    • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

    Подписание договора с застройщиком

    В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

    • строительный адрес дома;
    • кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
    • этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
    • общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
    • дата сдачи дома.

    Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор.

    Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

    Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

    Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

    — Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

    Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски

    Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье. Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку. Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.

    Особенности продажи

    Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

    • При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
    • Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

    По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.

    Как продать недвижимость по ДДУ

    Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

    • Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
    • Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

    В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

    Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

    Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

    Оформление договора

    Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

    Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

    • Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
    • Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
    • При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

    К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

    • Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
    • Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
    • Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
    • Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

    Особенности продажи после сдачи дома

    Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

    Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

    Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

    Особенности

    Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.

    Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:

    • Гражданам РФ – 13%.
    • Не резидентам – 30%.

    Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.

    Практические советы

    Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

    • Определится со стоимостью квартиры.
    • Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
    • Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
    • Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
    • Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
    • Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

    Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

    Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

    Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    8 800 350-31-82 (Регионы)

    Это быстро и бесплатно!

    Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

    Что такое ДДУ

    ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

    В соглашении прописываются:

    • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
    • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
    • права и обязанности каждой из сторон;
    • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
    • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
    • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
    • технические характеристики будущего жилища и дома.

    Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

    Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

    Плюсы и минусы

    Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

    1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
    2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
    3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
    4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
    5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
    6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

    К минусам ДДУ следует отнести:

    1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
    2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
    3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
    4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

    Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

    Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

    1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
    2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
    3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
    4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
    5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
    6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

    При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

    Нарушение сроков строительства

    Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

    1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
    2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
    3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.
    Читать еще:  Как вернуть билеты на самолет

    Изменения в проектной декларации

    Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

    ДДУ в новостройке — что это такое

    ДДУ в новостройке — что это такое

    Многие хотят купить недвижимость дешевле рыночной стоимости. Одна из возможностей сэкономить на покупке — ДДУ. ДДУ в новостройке: что это такое , можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить жилье — расскажем в статье.

    Что такое ДДУ

    ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

    Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

    Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

    Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

    Плюсы и минусы договора долевого участия

    Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

    ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

    Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

    Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

    Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

    Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

    Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

    Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

    Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

    Как составить и на что обратить внимание в 2020 году в договоре ДДУ

    Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

    В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

    срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

    цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

    полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

    гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

    При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

    Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

    Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

    ❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

    Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

    Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

    удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

    📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

    📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

    📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

    📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

    📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

    📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

    Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

    Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

    Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

    Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

    📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

    📌 Договор долевого участия в строительстве.

    📌 Акт приема-передачи квартиры.

    📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

    📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

    Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

    Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

    Подводные камни в ДДУ

    Переуступка ДДУ — что это

    Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

    Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

    ✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

    ✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

    ✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

    ✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

    Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

    При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

    Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

    Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

    Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

    Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

    Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

    Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

    Возможно ли наследование права требования по ДДУ

    Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

    Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

    Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

    Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

    В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

    Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

    Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

    Двойная продажа по ДДУ

    Добрый день! Мы с мужем в ноябре 2013года купили квартиру в строящемся доме, оформив ДДУ (регистрировали его сами в регпалате, на тот момент проблем не было). Две недели назад нам позвонил застройщик и сообщил что «нечайно» нашу квартиру продали два раза, причем обе сделки (ДДУ) зарегистрированы в регпалате. В качестве разрешения конфликта нам была предложена квартира меньшей площади в этом же доме. В тот же день мы поехали в регпалату выяснить действительно ли на нашу квартиру оформлено два договора — нам был назначен прием на 30.12 (сегодня). Сегодня зам.начальника регистрационного отдела нам сообщила что действительно имеется 2 подписанных регпалатой ДДУ на нашу квартиру , причем наше более поздним числом. Как так получилось — она не смогла дать ответ. Сказала только что новая квартира которую нам предлагал застройщик оформлена на работника застройщика (как и еще несколько квартир)

    При сегодняшнем же разговоре с застройщиком после обсуждения доплаты за метры при оформлении переуступки на новую квартиру (она меньшего размера) — нам было сказано что ничего они счас не готовы подписывать, «приходите через 2 недели когда приедут наши юристы».

    Как правильно в данный момент нужно действовать чтоб не остатся совсем без квартиры из-за халатности/мошенничества застройщика и регпалаты? (в Прокуратуру местную заявление мы сегодня подали)

      договор долевого участия в строительстве, ДДУ, ДДУ на квартиру, документы застройщика, долевое участие, заключение ДДУ, квартиры от застройщика, оформление ДДУ, покупка по ДДУ, право ДДУ, продажа квартиры по ДДУ, продажа по ДДУ, регистрация ДДУ, собственность по ДДУ
    • Поделиться

    Ответы юристов ( 7 )

    • 10,0 рейтинг
    • 6121 отзыв эксперт

    Как так получилось — она не смогла дать ответ… Сказала только что новая квартира которую нам предлагал застройщик оформлена на работника застройщика (как и еще несколько квартир)

    Здравствуйте. Я бы мог подумать что это ошибка — если бы не этот факт — оформили квартиру на своего сотрудника, а потом продали повторно вам. Теперь видимо уже др деньги хотят продать вам квартиру меньшей площади.

    При сегодняшнем же разговоре с застройщиком после обсуждения доплаты за метры при оформлении переуступки на новую квартиру (она меньшего размера) — нам было сказано что ничего они счас не готовы подписывать, «приходите через 2 недели когда приедут наши юристы».

    видно тянуть время, и не факт что дело в юристах — можно считают цену, или думают над самой квартирой- какую вам предложить, и за какие деньги, какой там и этаж. и тд.

    Как правильно в данный момент нужно действовать чтоб не остатся совсем без квартиры из-за халатности/мошенничества застройщика и регпалаты? (в Прокуратуру местную заявление мы сегодня подали)

    с прокуратурой шаг абсолютно верный, тут дело не простое, не бывает такого «простого» технического момента — специально делали, более того- через росреестр прошло- тоже знак не хороший — все же через компьютер щас — они бы сразу увидели бы задвоение адреса и самой квартиры.

    Пока все правильно делаете.

    Договор выложить можете?

    Без квартиры остаться можно как раз в случае обострения отношений с застройщиком. И обращением в прокуратуру Вы загнали застройщика в угол.

    Учтите, что, скорее всего, нераспределенных квартир на сегодняшний день у застройщика нет, об этом свидетельствует хотя бы факт предложения Вам квартиры, оформленной на работника застройщика.

    Таким образом, при недостижении консенсуса с застройщиком шансы остаться без квартиры велики, рекомендую посмотреть условия договора долевого участия, в частности положения об ответственности застройщика, чтобы потребовать, в случае необходимости, компенсации за неисполнение условий договора. А лучше, скиньте договор сюда.

    Добрый день, Надежда! Я думаю наиболее правильный алгоритм действий такой:

    1. Подписываете договор уступки права требования на новую квартиру с одновременным подписанием договора о переводе долга за данную квартиру на вас, в соответствии со ст.11 Закона 214-ФЗ.

    2. Регистрируете данный договор в регистрационной палате.

    3. Подписываете соглашение с застройщиком о прекращении первоначального обязательства новацией в соответствии со ст. 414 ГК РФ, то есть заменой первоначального обязательства по выплате цены договора за первую квартиру на обязательство по переводу долга по новому договору ДУ. Если сумма по первому договору ДУ вами выплачена полностью, то в соглашении предусматриваете выплату вам разницы от стоимости квартир, а так же проводите зачёт взаимных требований.

    Читать еще:  Как делится материнский капитал при разводе супругов

    В этом случае обязательства застройщика перед вами будут непрерывно обеспечены правом требования доли в строящемся объекте.

    • 5719 ответов
    • 1907 отзывов

    Подайте заявление в следственный комитет, по факту обнаружения признаков преступления.

    Требуйте передать квартиру в соответствии с ДДУ, тем более, что второй договор оформлен на сотрудника фирмы, пусть он и берет квартиру меньшей площади.

    Получите ответ от застройщика и дальше действуйте в соответствии с ответом, нарушения законодательства со стороны застройщика и регпалаты налицо, можете требовать компенсации, в т.ч. морального вреда.

    • 1562 ответа
    • 934 отзыва эксперт

    Ситуация у вас очень непростая. То обстоятельство, что ваш договор заключен более поздним числом, играет против вас. Судебная практика такова, что при двойной продаже, признают права собственности за теми, кто раньше заключил договор ДДУ. Соответственно второй человек, вправе требовать от застройщика деньги за квартиру плюс возмещения убытков. Но как правило это решается в суде. Поэтому мой совет, если имеется возможность решить проблему по договоренности с застройщиком, то надо ее использовать. В противном случае, у вас будут долгие хлопоты по возврату своих денег. Ваше обращение в прокуратуру, считаю не повредит, но и не поможет. Прокуратура скорее всего, ответит отпиской, мол ошиблись, с кем не бывает и постарается «спустить все на тормозах».

    • 440 ответов
    • 261 отзыв

    Надежда, мое мнение, что произошла ошибка.

    Надо ее исправлять. Из поведения застройщика понятно, что он хочет все исправить, договорившись с вами.

    Можно, конечно и «шашкой помохать», и в прокуратуру написать. Но если у вас цель -купить квартиру. И если застройщик предлагает Вам приобрести другую, советую так и сделать. Если она (квартира) вас устраивает, разумеется.

    Сегодня зам.начальника регистрационного отдела нам сообщила что действительно имеется 2 подписанных регпалатой ДДУ на нашу квартиру, причем наше более поздним числом.

    Из этого следует, что на момент совершения вашей сделки (ДДУ), в отношении этой квартиры, застройщик не имел права ей распоряжаться. Такая сделка ничтожна по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

    Сейчас застройщик обязан вам вернуть все полученное по ничтожной сделке в соот. с п. 2 ст. 167 ГК РФ

    2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

    Т.е. Вы можете потребовать возврата уплаченной вами суммы. Кроме того, вы вправе потребовать возмещения убытков, неустойки и компенсации морального вреда.

    Сказала только что новая квартира которую нам предлагал застройщик оформлена на работника застройщика (как и еще несколько квартир)

    Здесь Вам необходимо заключить договор о переуступке прав и обязанностей по ДДУ с эти работником в соот. со ст. 11 ФЗ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

    2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    Уплаченные вами по ДДУ суммы застройщик может вам вернуть, или выплатить своему работнику (если цена ДДУ им полностью оплачена)

    Сохраняйте все документы и письма.

    В дальнейшем вы вполне можете обратиться в суд с требованием о возмещении убытков и морального вреда в соот. с ФЗ «О защите прав потребителей»

    Советую воспользоваться услугами юриста для дальнейших переговоров с застройщиком и для заключения договоров.

    • 9901 ответ
    • 2923 отзыва

    Как правильно в данный момент нужно действовать чтоб не остатся совсем без квартиры из-за халатности/мошенничества застройщика и регпалаты? (в Прокуратуру местную заявление мы сегодня подали)

    Добрый день! Для начала вам необходимо определиться для себя: 1. Решать вопрос в данном случае — о возврате уплаченных по договору денежных средств или 2. Решать вопрос путём покупки предлагаемого жилого помещения в замен спорного. Рекомендую: 1. Подать письменное заявление в адрес застройщика — в котором в котором сообщите в хронологии ситуацию о том что вам стало известно и для решения данного вопроса мирным путём согласны на предлагаемый застройщиком вариант решения возникшей ситуации путём приобретения права на другую квартиру, в связи с чем просите сообщить конкретный порядок решения вопроса, сообщить данные о предлагаемом жилом помещении в замен спорно и сообщить время и место оформления документов и сделок. 2. Одновременно подайте письменное заявление, в адрес прокуратуры в котором просите осуществить прокурорский надзор за действиями должностных лиц в вашем отношении и осуществить защиту ваших прав в том числе и в судебном порядке — как вы указали что уже подали заявление — не знаю что вы в нём просили в просительной части — но если есть какие либо дополнения — то рекомендую в просительной части в дополнительном заявлении указать просьбу в предложенном выше мной порядке — поскольку прокуратура осуществляет прокурорский надзор. 3. Можете такое же подробное заявление подать в адрес полиции, в котором сообщите о факте мошенничества подробно изложив все обстоятельства и просите осуществить комплекс мероприятий, завести уголовное дело о факте мошенничества и осуществить защиту ваших прав. Все эти структуры должны провести проверки и дать письменные ответы. Если положительного решения на ваши заявления не поступят — то соответственно вопрос придётся решать в судебном порядке. С Уважением.

    Варианты продаж по дду

    Строительство многоквартирного жилья на вкладываемые финансовые средства их будущими владельцами стало в РФ достаточно частой практикой. Но россиянам известны далеко не все существующие особенности покупки недвижимости с помощью такого способа.

    По этой причине в нашем материале рассказано об оформлении долевого участия, имеющихся преимуществах и разных недостатках подобного способа приобретения квартиры, а также о том, на что именно рекомендуется обращение внимания при тщательном выборе надежного застройщика.

    ДДУ — что это такое?

    ДДУ, или договор долевого участия, сегодня является вариантом приобретения недвижимости, возводимой на финансовые средства непосредственных владельцев.

    По ДДУ в осуществляемом долевом строительстве участвующая сторона, именуемая застройщиком, берет обязательство в оговоренный и указанный срок собственными силами или при необходимости с привлечением каких-либо других лиц провести строительство высотного дома или другой пригодной для проживания недвижимости. Затем, после оформления разрешения на полную эксплуатацию возведенного объекта, нужно выполнить его передачу непосредственному участнику проводимого долевого строительства.

    Вторая сторона сделки обязана уплатить присутствующую в договоре цену, а также обязательно принять готовый объект, если есть разрешение на его эксплуатацию (ФЗ No214).

    Такой вид проводимой сделки обладает своими особенностями, одной из которых является необходимость процедуры регистрации договора ДДУ. Лишь после процедуры внесения такого договора в действующий Росреестр подготовленный документ признается полностью действительным.

    Еще одной важной особенностью такого метода является срок получения полного права собственности именно на ту квартиру, которая передается покупателю лишь после возведения дома с его сдачей в полную эксплуатацию и с обязательным подписанием специального акта передачи. Также достаточно важным считается тщательный выбор надежного застройщика и предотвращение сотрудничества с мошенниками.

    Пошаговая инструкция при покупке жилья по ДДУ

    При процедуре покупки жилья по сделке ДДУ непосредственными дольщиками осуществляются следующие важные действия:

    1. Выбор подходящего банка при использовании заемных средств.

    2. Проведение выбора надежного застройщика с хорошей репутацией, а также тщательная проверка всех собранных документов, например, проверяется действительность важных учредительских документов, подготовленное и полученное разрешение на ведение жилищного строительства, проводится обсуждение условий предстоящего сотрудничества.

    3. Выбор соответствующей компании, занимающейся оказанием услуг собственникам квартир после их заселения в построенные дома. Причем принятие решения осуществляется на проводимом собрании проживающих жильцов.

    4. Проведение оформления подготовленной документации.

    На всех этапах осуществления сделки ДДУ очень важно проявление внимательности, помогающей избежать в будущем различных неприятностей.

    Отличие договоров

    Существующая разница между заключаемыми договорами ДДУ и ЖСК находится в юридической плоскости. Например, работу с ДДУ регулирует ФЗ-214 «О принятии долевого участия при возведении многоквартирных домов. », а проводимую работу с ЖСК – действующий Федеральный Закон No 215, то есть «Закон о ЖСК». Также для понимания осуществляемой работы кооператива перед сделкой рекомендуется изучение пятого раздела российского ЖК.

    Заключаемые договора ДДУ являются схемой, при использовании которой жилые квартиры в возводимых новостройках могут быть проданы после регистрации документа в Росреестре. После процедуры регистрации договора покупатель становится инвестором осуществляемого долевого строительства жилья и начинает называться дольщиком.

    Заключаемые договора ЖСК являются схемой продажи пока не возведенных квадратных метров при помощи специальных паев и осуществляемых паевых взносов. Но разговор идет о вхождении в созданное сообщество всех будущих жильцов, собирающихся построить дом. После заключения необходимого договора с ЖСК покупатель становится пайщиком. После прочтения нашей статьи все желающие могут изучить и скачать ДДУ или договор ЖСК.

    Преимущества и некоторые недостатки ДДУ и ЖСК

    Недостатки договора ДДУ

    Гарантия получения построенной квартиры или полный возврат финансовых средств

    Долгое оформление пакета документов из-за требуемой регистрации договора

    Отсутствие у застройщика возможности по изменению цены в одностороннем порядке

    Выплата неустойки при досрочном погашении всей стоимости квартиры

    Расторжение соглашения, а также взыскание неустойки при недобросовестности строителей

    Сжатый срок положенных выплат за жилье, а также ограниченный срок сдачи жилого дома

    Предоставление гарантий на недвижимость и проведенные коммуникации

    Пятилетний период для выплаты оформленной рассрочки

    Действие программ рассрочки положенного платежа при покупке недвижимости

    Сжатые сроки положенных выплат, а также существенная переплата по займу

    Масса обязательств со стороны застройщика

    Вероятность увеличения суммы положенного паевого взноса из-за инфляции

    Возможность принятия участия владельца жилья в проводимых общих собраниях

    Ответственность владельца недвижимости за действия ЖСК

    Отсутствие обязательства вступления в ЖСК

    Уплата ежемесячных взносов за совершаемые действия ЖСК

    Регистрация ДДУ

    Договор ДДУ заключается для защиты многочисленных дольщиков от разных рисков, которые связаны с покупкой жилой недвижимости. При произошедшем срыве положенного срока сдачи жилого объекта в точном соответствии с действующим договором ДДУ действует система штрафных санкций, которой может воспользоваться покупатель недвижимости.

    Сроки регистрации ДДУ в Росреестре зависят от количества обращений.

    Первая регистрация поданного договора

    18 выделенных рабочих дней

    Подаваемое заявление по вторым и третьим заключенным договорам

    Подача заявления через действующие многофункциональные центры

    Увеличение допустимого срока на два дня

    Электронная регистрация договора ДДУ

    С постепенным развитием новейших современных технологий гражданам стала доступна регистрация заключенного договора ДДУ удаленно в электронной форме. Это позволяет занятым людям не терять время на очереди и многочисленные поездки в государственные структуры.

    Порядок прохождения удаленной регистрации договора ДДУ:

    − Вход на сайт Росреестра

    − Выбор раздела под названием «Электронные услуги»

    − Следующим шагом становится выбор пункта «Государственная регистрация прав»

    − В открывшемся пункте «Подача заявления на проведение регистрации прав» выбирается «Регистрация прав собственности»

    − Нажимается клавиша под названием «Выбор деталей осуществляемого запроса»

    − Выполняется переход в пункт «Подача заявления на проведение регистрации прав»

    − Затем заполняются пустые графы, причем кадастровый присвоенный номер берется в пункте ДДУ «Предмет основного договора»

    − Выбирается вид оформляемого объекта

    − Указывается адрес такого объекта с размещением данных непосредственного застройщика

    − Проставляется галочка о необходимости выписки из ЕГРН

    − Для получения выписки в бумажном виде покупатель должен посетить МФЦ или оставить данные действующей электронной почты, а полученный документ распечатывается самостоятельно

    − Выполняется прикрепление сканированных копий подготовленных документов

    − Последним этапом становится использование электронной подписи после предварительного приобретения права на нее

    Преимуществом использования новейших технологий становятся взимаемые 70% государственной пошлины от общей стоимости

    Преимущества электронного варианта регистрации ДДУ:

    1. Электронная регистрация выполняется за пять дней.

    2. Снижение госпошлины и финансовых затрат на доставку пакета документов курьерской службой.

    3. Минимальное влияние возможного человеческого фактора.

    Как проверяется регистрация ДДУ в росреестре?

    В любом выполненном деле могут присутствовать некоторые недоработки, поэтому при получении выписки из ЕГРН осуществляется проверка зарегистрированного документа.

    Поэтому выполняется вход на сайт Госреестра и переход в раздел под названием «Электронные услуги». В графы вносится кадастровый номер зарегистрированного документа и другие важные необходимые данные. После выбора графы «Поиск» появляется список всех договоров, среди которых присутствует подтверждение произошедшей регистрации по присвоенному ранее кадастровому номеру. При отсутствии в списке необходимого документа рекомендуется повторение процедуры поиска через неделю.

    Затягивание срока сдачи квартир по ДДУ

    ДДУ в своем роде является риском, ведь могут быть сорваны сроки сдачи строящегося жилья, к чему не всегда приводит вина застройщика. Достаточно часто сроки срываются по разным независимым причинам, что мало интересует будущих владельцев недвижимости.

    Совет! Если в подготовленном договоре не отображаются сроки сдачи готового жилья, то он считается недействительным.

    Каждый из дольщиков может при необходимости рассчитывать на полное финансовое возмещение произошедших неудобств, но только после принятия судебного решения.

    При подготовке иска дольщик должен помнить о том, что:

    § судом принимается необходимое решение на основании некоторых доказательств, причем им не проводится личное расследование;

    § аргументируется причина подачи претензии и наступившие для дольщика негативные последствия;

    § размер неустойки должен быть рассчитан дольщиком самостоятельно.

    Также к застройщику применяются остальные актуальные способы воздействия, например:

    · внесение сбора за предстоящее судебное разбирательство;

    · выплата полученного морального ущерба с приведением аргументации;

    · штрафные суммы, указанные в договоре.

    Если в поданном иске отсутствует просьба об отмене договора, он по-прежнему остается действующим. В этом случае в суде обязательно оговариваются дальнейшие сроки выполнения передачи здания для постоянной эксплуатации. Если просрочен срок сдачи возводимого дома, возможно повторное обращение в судебный участок для взыскания положенной неустойки. Расчет неустойки может быть проведен самостоятельно в режиме онлайн на специализированных сайтах, но суд чаще всего не назначает решение о выплате полной суммы.

    Расторжение ДДУ

    Сегодня расторжение заключенного ДДУ считается радикальным принимаемым решением, обладающим своими преимуществами и недостатками. При отказе дольщика от имеющегося права требования передачи квартиры очень трудно получить от застройщика сумму заключенного договора вместе с процентами без долгой судебной тяжбы. Так что в этом случае есть риск потери недвижимости и денежных средств.

    Также ценность объекта на первоначальной стадии строительства является более низкой по сравнению со стадией завершения. Поэтому при отказе от заключенного договора дольщик получит денежную сумму гораздо меньше текущей стоимости на отечественном рынке.

    Преимуществом расторжения ДДУ является возможность для дольщика взыскания положенных процентов за использование застройщиком денежных средств. Также расторжение заключенного договора становится выгодным при небольшом росте цен на жилую недвижимость или их произошедшем падении, что в некоторых случаях позволяет прилично заработать.

    Совет! Очень важной перед заключением ДДУ является проверка компании-застройщика на уровень платежеспособности.

    Оформление недвижимости в полную собственность по ДДУ

    Недвижимость по ДДУ в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в ЕГРН. В результате полученной выпиской из ЕГРН при необходимости будет подтверждено право собственности на купленное жилье.

    Участники выполняемого долевого строительства не станут полноправными собственниками недвижимости, пока застройщиком не будут выполнены следующие условия:

    1. Составление застройщиком протокола с четким распределением в доме площадей под квартиры и коммерческие помещения.

    2. Заказ в БТИ техпаспорта новостройки, в котором указывается поэтажный план всего здания и его важные технические характеристики.

    3. Оформление акта приема-передачи жилого объекта.

    4. Получение требуемого разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию.

    5. Внесение дома в ЕГРН и на обязательный кадастровый учет.

    6. Подача запроса на присвоение жилому дому необходимого почтового адреса.

    Только после таких действий дольщики могут зарегистрировать положенное право собственности на недвижимость, которая была куплена на этапе строительства по заключенному ДДУ.

    Налоговый вычет по ДДУ

    Право на положенный налоговый вычет считается прекрасной возможностью возвращения крупной денежной суммы, в результате затраченной на приобретение жилья. Но многие дольщики с трудом понимают, как выполняется положенный налоговый вычет по заключенному договору ДДУ.

    Для получения такого вычета необходимо выполнение ряда следующих требований:

    1. Человек, претендующий на получение вычета, должен являться гражданином РФ.

    2. Человек должен иметь постоянное место деятельности в организации, выполняющей перечисление налогов в российский бюджет.

    3. Налоговый вычет по действующему договору ДДУ может быть получен при независимости сторон.

    Также имеющимся правом на такой вычет обладает дольщик и остальные лица, купившие квартиру. В подобной ситуации становится важным следующее условие:

    Ø Дольщик должен являться собственником квартиры

    Ø Законные супруг или супруга дольщика также должны являться собственниками жилья по ДДУ

    По-другому, правом на положенный налоговый вычет при необходимости могут воспользоваться оба супруга. При этом сумма вычета будет увеличена пропорционально количеству собственников. То есть муж с женой получат в результате большее количество денег при выполнении всех положенных требований.

    Важно! Для получения положенного вычета по ДДУ ожидается подписание необходимого акта передачи и последующее оформление квартиры в полную собственность. За недостроенный дом получение вычета невозможно.

    Многих граждан интересует вопрос о том, взимается ли налог при продаже приобретенной квартиры по так называемой переуступке ДДУ. Процедура переуступки прав стала способом, при котором изменяется покупатель в договоре ДДУ, с которого налог не взимается. В соответствии с российским действующим законодательством облагается налогом только продавец. Лишь после оформления жилья и полного завершения этой процедуры с покупателя взимается налог на собственность.

    Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector