Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества значительно увеличивают его ценность и исходную стоимость. Бухгалтерия арендатора часто стремится максимально выгодно учесть расходы на такой ремонт, минимизируя налоги. Рассмотрим понятие улучшений, что к ним относится, какие проблемы они могут принести.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Что делать с недоамортизированной частью

Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном его расторжении) не были учтены в целях главы 25 НК РФ, не могут быть отражены в составе расходов при исчислении налога на прибыль организаций. Это следует из писем Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578, от 3 августа 2012 г. № 03-03-06/1/384, от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158.

К тому же, недоамортизированная часть стоимости капитальных вложений признается имуществом, безвозмездно переданным арендодателю. А стоимость такого имущества налогооблагаемую прибыль не уменьшает (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Если договор аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, и арендодатель против этого не возражает, то по нормам гражданского законодательства такой договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Если договор аренды пролонгирован, то и амортизировать неотделимые улучшения арендатор вправе продолжить, и делать начисления до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. Ведь именно до этого момента договор, заключенный на неопределенный срок, считается действующим (п. 1 ст. 258 НК РФ, п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ). На это указал Минфин России в письме от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578.

Срок службы имущества обычно больше срока, на который фирма получает его в аренду. К тому же многие фирмы заключают договоры аренды менее чем на один год. Это позволяет им не регистрировать договор.

В таком случае нужно выбирать. Либо заключать договор аренды на длительный срок и регистрировать его: тогда у фирмы появится возможность списать на налоговые расходы большую часть неотделимых улучшений. Либо продолжать работу по краткосрочному договору и смириться с тем, что расходы по улучшению уменьшат налог на прибыль только частично.

Читайте в бераторе

Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Необходимость компенсации

Проблема компенсации регламентируется статьей 623 ГК РФ. Она необходима в том случае, если работы проведены по согласованию с арендодателем. Если арендатор произвел улучшения самостоятельно, компенсация исключается. Собственник может ее выплатить, но только по собственному усмотрению.

Если работы выполнены по предварительному согласованию, а компенсация не выплачивается, необходимо обращаться в суд. Основная проблема — предоставить доказательства, что неотделимые улучшения арендованного имущества выполнены по предварительному согласованию.

В этом случае используется несколько вариантов:

  1. Показания свидетелей. Свидетельства должны не только подтвердить факт услышанного разговора, но и совместные действия сторон.
  2. Видео- и фотоподтверждения. Если удалось получить подобные доказательства, они относятся к доказательной базе.
  3. Письменное соглашение. Это лучший вариант, который является документальным подтверждением. Если арендодатель предлагает провести улучшения, лучше подкрепить выполнение работы отдельным дополнительным соглашением к договору аренды. Указывается размер затрат и объем изменений с перечислением конкретных действий.
  4. Фактическая компенсация. Арендатор проводит работы за счет арендодателя или уменьшает размер платежей за аренду благодаря выполненным работам. Важно иметь график платежей, в котором часть суммы вносится в денежном выражении, а другая является компенсацией за выполненные действия. Проставляются соответствующие подписи. При оформлении расписки указывается, каким образом произведен платеж.

Важно! Один из лучших вариантов, когда необходимость выполнения улучшений фиксируется в договоре аренды. С таким вариантом приходится сталкиваться не часто. Но в этом случае можно одновременно предусмотреть компенсацию.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

Читать еще:  Забор это движимое или недвижимое имущество

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

Читать еще:  Иск к наследственному имуществу образец

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Неотделимые улучшения арендованного имущества – можно ли учесть в расходах?

Имущество не всегда берется в аренду в том виде, в котором нам хотелось бы его использовать. Зачастую требуется его улучшение, модернизация, частичное изменение свойств, чтобы оно соответствовало задачам, которое мы на него возлагаем. В таких случаях не всегда можно обойтись текущими ремонтными работами, а стало быть, возникают неотделимые улучшения арендованного имущества.

Такие неотделимые улучшения носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, техническим перевооружением, реконструкцией, отвечают признакам основных средств в бухгалтерском учете и амортизируемого имущества в налоговом. Т.е. такие улучшения всегда направлены на улучшение характеристик объекта, его усовершенствование, увеличение количества выполняемых функций.

В качестве неотделимых рассматривают такие улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причиняя ей вреда. Например, установка сплит-систем, вентиляции, перепланировка, монтаж охранно-пожарной сигнализации.

Спросим собственника

Допустим, вы хотите улучшить арендованные основные средства. Сначала надо спросить об этом собственника, согласен ли он на это и будет ли компенсировать ваши затраты (п.1 ст.258 НК):

1. Собственник не согласен на то, чтобы с его имуществом проводили улучшения. Значит, лучше использовать объект в том виде, в котором он есть.

2. Собственник согласен на то, что вы произведете улучшения и:

— он компенсирует ваши затраты, и будет амортизировать улучшения сам;

— неотделимые улучшения арендованного имущества вы производите за счет собственных средств, поэтому улучшения амортизирует арендатор.

Собственник компенсирует затраты

Предположим наиболее благоприятную ситуацию – собственник согласен компенсировать затраты по улучшению. В этом случае именно он начисляет амортизацию. При окончании срока аренды вы возвращаете имущество арендодателю вместе с улучшениями. Учитывается ли это в расчете налогов?

Да, учитывается, несмотря на то, что изначально неотделимые улучшения принадлежат арендодателю. Однако налоговые органы требуют (позиция спорная, но суды принимают разные решения):

— в день подписания акта приема-передачи объекта сумма компенсации включается в состав выручки от реализации (письмо Минфина от 30.07.2010г. №03-03-06/2/134);

— начислить НДС с рыночной стоимости передаваемых улучшений (письмо ФНС от 30.12.2010г. №КЕ-37-3/19032), т.к. арендатор передает собственнику результаты выполненных работ.

Собственник не компенсирует затраты

В этом случае арендатор учитывает неотделимые улучшения на своем балансе и амортизирует их все время, когда действует договор аренды. Срок полезного использования устанавливается согласно Классификации основных средств (об этом читайте тут ).

Согласно позиции Минфина к амортизируемым капитальным вложениям амортизационная премия не применяется (письмо Минфина от 12.10.2011г. №03-03-06/1/663). Однако в суде это можно оспорить (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012г. №А74-956/2011).

Договор аренды может быть продлен, т.е.:

— продлевается первоначальный (важно!) договор аренды, т.е. составляется дополнительное соглашение о продлении договора или арендатор просто продолжает пользоваться имуществом (ст.421,452, п.2 ст.621 ГК);

— перезаключается новый договор аренды.

В первом случае начисление амортизации можно продолжить. Во втором – амортизационные отчисления перестают начисляться по окончании действия первого договора, даже если вы не составили акт о передаче арендодателю неотделимых улучшений (письмо Минфина от 04.04.2012г. №03-05-05-01/18).

Обратите внимание: если арендуется недвижимость, то договор со сроком год и более нужно регистрировать. Налоговые инспекторы настаивают: регистрировать договор нужно, даже если он заключен на 11 месяцев, а потом продлен. Иначе расходы по договору не признаются. Хотя велика вероятность доказать в суде, что пролонгированые договора не нуждаются в регистрации.

Остаточную стоимость вы теряете

Предположим, что у нас имеет место второй случай, т.е. договор закончился, а неотделимые улучшения арендованного имущества вы не успели самортизировать до конца. Остаточную стоимость улучшений вы не сможете учесть в расходах по налогу на прибыль, нет такой возможности в п.1 ст.258 НК.

При расторжении договора вы можете:

1. Передать улучшения собственнику имущества безвозмездно, составив акт приема-передачи. Согласно п.16 ст.270 НК стоимость безвозмездно переданных ценностей (т.е. недоамортизированная часть имущества) не учитывается в расходах.

Читать еще:  Должник продал имущество после решения суда

2. Улучшения демонтировать. Учесть остаточную стоимость не получится и здесь, об этом письмо Минфина от 17.08.2011г. №03-03-06/2/130.

Выкупаемое имущество

Нередко после окончания срока аренды арендатор выкупает имущество. Возникает вопрос, можно ли продолжать амортизировать неотделимые улучшения? Раньше чиновники давали отрицательный ответ.

Однако в письме Минфина от 06.06.2012г. №03-03-10/61 сделан благоприятный вывод: разрешается продолжать амортизацию неотделимых улучшений по выкупленному арендованному имуществу. Недоамортизированная сумма включается в первоначальную стоимость выкупленного объекта.

С точки зрения бухгалтерского учета

Посмотрим, как ведется бухгалтерский учет таких категорий активов. Во-первых, неотделимые улучшения арендованного имущества, являющиеся собственностью арендатора – это отдельные инвентарные объекты (п.5 ПБУ 6/01). Вводятся в эксплуатацию приказом руководителя предприятия с составлением акта приема-передачи ОС-1, составляется инвентарная карточка ОС-6. Улучшения должны отвечать критериям основных средств (о них читайте здесь ).

Дебет 001 – отражено за балансом арендованное основное средство

По счету 08 собирается первоначальная стоимость в виде суммы произведенных затрат:

Дебет 08 – Кредит 23, 60, 76, 10, 70, 69

Затем производится ввод в эксплуатацию:

Дебет 01 – Кредит 08

Срок полезного использования устанавливается на общих основаниях или может быть установлен в пределах срока аренды объекта.

После прекращения договора аренды, арендодатель получает имущество обратно вместе с улучшениями. Их остаточная стоимость для арендатора – прочие расходы. Арендодатель может учитывать полученные улучшения, стоимость которых он не компенсировал, как отдельный объект или увеличить первоначальную стоимость объекта.

Кредит 001 – возвращено имущество арендодателю

Дебет 01 «Выбытие ОС» — Кредит 01 – списывается первоначальная стоимость улучшений

Дебет 02 – Кредит 01 «Выбытие ОС» — списывается начисленная амортизация;

Дебет 91-2 – Кредит 01 «Выбытие ОС» — списана остаточная стоимость улучшения;

Дебет 91 – Кредит 68 — начислен НДС с рыночной стоимости.

Проводки при возвращении имущества у арендодателя:

Дебет 08 – Кредит 98-2 – безвозмездно получены неотделимые улучшения;

Дебет 01 – Кредит 08 – увеличена первоначальная стоимость возвращенного объекта или улучшение принято к учету как отдельный объект.

В дальнейшем начисляется амортизация:

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 – Кредит 02

Дебет 98-2 – Кредит 91 – на величину амортизационных отчислений увеличиваются прочие доходы.

Если арендодатель будет компенсировать неотделимые улучшения, то делаются такие проводки:

Дебет 76 – Кредит 08 – переданы капитальные затраты, подлежащие возмещению;

Дебет 76 – Кредит 68 – НДС на передаваемые улучшения.

2. У арендодателя:

Дебет 08 – Кредит 76 – принята сумма затрат на баланс аредодателя;

Дебет 19 – Кредит 76 – отражен «входной» НДС;

Дебет 01 – Кредит 08 – увеличивается первоначальная стоимость имущества или формируется отдельный инвентарный объект.

Налог на имущество с улучшений

Если сделанные неотделимые улучшения зачислены арендатором в состав собственных основных средств, то с них придется платить налог на имущество, пока они находятся на балансе (ст374 НК). Налог начисляется до тех пор, пока:

— улучшенное арендованное имущество не возвратится собственнику (арендодателю);

— собственник не возместит арендатору стоимость произведенных улучшений (исключение – зачет капитальных вложений в счет арендной платы). Письма Минфина от 24.10.2008г. №03-05-04-01/37, от 03.10.2010г. №03-05-05-01/48.

О том, как определить первоначальную стоимость основного средства, читайте здесь . А о том, как определить срок полезного использования, смотрите тут .

А вы арендуете недостающие вам основные средства? Делаете ли улучшения в арендуемом имуществе? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях!

Выводы

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества вы узнаете из этого видео:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector