Общее имущество многоквартирного дома

С законодательной точки зрения особенности содержания и распоряжения общим имуществом (далее – ОИ) регулируются несколькими статьями ЖК РФ:

Если следовать критериям законодательства, по закону содержание жилья входит в обязанности владельцев помещений. Они должны финансово оплачивать услуги, предоставляемые УК или РЭУ по уборке территорий и своевременному ремонту оборудования. Это отражено в ст. 39 ЖК РФ.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

• получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией, произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
• проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
• при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

• уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
• своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
• текущий и капитальный ремонт;
• поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
• соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
• уход за имеющимися зелеными насаждениями;
• облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома?

В правоприменительной практике (ч. 1-2, ст. 36 ЖК) общими, считаются следующие объекты многоквартирного дома:

• помещения, не предназначенные для проживания, а используемые в общественных целях (общие лестничные площадки/пролеты, коридоры, лифты, мусоропроводные системы, шахты, мансарды, подвалы с проведенными инженерными коммуникациями и пр.);
• несущие конструкции (опоры/стены), бетонное основание, потолки, балконные опоры и пр.
• кровля, вентиляционные шахты, водопроводные и отопительные системы, а также системы газоснабжения/электроснабжения/заземления, спутниковые антенны;
• хозяйственные постройки/помещения, окна и входные двери (в подъезде), бордюры, перила, ограждения и заборы;
• иные объекты, общего социально-бытового назначения, включая спортивные/детские комплексы, автомобильные стоянки, гаражные конструкции, котельные и трансформаторные будки и пр.
• прилегающий к МКД земельный участок, включая объекты ландшафтного дизайна и благоустройства.

Границы данной территории устанавливаются с учетом нормативов земельного законодательства РФ.

Порядок содержания

Правила использования общедомовой собственности устанавливают Гражданский (далее — ГК) и Жилищный кодексы Российской Федерации. Так, в соответствии со статьями 247 и 249 ГК РФ, распоряжение подобным имуществом может происходить только с полного одобрения всех участников долевой собственности.

• размещение рекламных конструкций на стенах,
• организация мастерских в подвальных помещениях,
• сдача в аренду для проведения коммуникаций провайдерам, предоставляющим доступ к сети интернет.

Денежные средства, полученные от того или иного типа аренды, можно использовать для погашения платежей по капитальному ремонту или обустройства детской площадки.

Оплата

Все материальные затраты, связанные с содержанием, ремонтом и обеспечением работоспособности общедомовой собственности, ложатся на плечи квартиросъемщиков. Затраты на обслуживание высчитываются так, чтобы обеспечить материальную базу для достойного поддержания коллективного имущества.

Суммы, относящиеся к частям оплаты за общественную собственность, указаны в платежках. Каждая позиция описана отдельной строкой, чтобы владельцу было проще отследить и самостоятельно подсчитать размеры начислений.

Коллективная недвижимость может финансироваться из разных источников:

• личного бюджета владельцев квартир,
• средств арендаторов нежилых помещений,
• доходов собственников, которым полагаются субсидии при оплате коммунальных услуг.

Использование и содержание общедомового имущества

Содержится такое имущество, по постановлению правительства № 354 от 6.5.2011 года, за счёт жильцов, вне зависимости от присутствия счётчиков. В оплату коммунальных расходов включены общедомовые нужды (ОДН), их оплачивают квартиросъёмщики и собственники квартир в многоквартирных домах.

ОДН требуют постоянных мероприятий, помогающих поддерживать дом в надлежащем виде. Такие мероприятия имеют отношение к коллективному имуществу, в том числе подъездов, кровли, лестниц, чердаков и подвалов в жилом доме.

Также передача такой собственности в безвозмездное пользование допустима при 100% согласии собственников всех жилых и нежилых помещений, согласно статье 36 ЖК РФ пункта 3. Но для сдачи его в аренду нужны голоса собственников, владеющих 2/3 жилых и нежилых площадей помещений. Денежные компенсации за аренду, вырученные при этом, распределяются среди всех собственников эквивалентно их долевой собственности.

Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме?

Когда человек приобретает жилплощадь в МКД, вместе с правом собственности (ПС) на жилье он получает долю в праве на общее имущество в доме. Правовой статус, содержание и использование общего имущества регулируется главой 6 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Из анализа норм указанной главы можно определить, что общедомовое имущество в многоквартирном доме – это вещи и имущественные права,

• которыми по долям владеют все собственники квартир/помещений в МКД, а не отдельный владелец;
• которые находятся за рамками личных помещений и не являются их частями;
• обслуживают больше одного помещения в МКД.

СПРАВКА: В отличие от традиционных способов возникновения ПС, известных гражданскому законодательству (для недвижимости – государственная регистрация, для движимых вещей – договоры, создания и др.), доля в ПС на общедомовое имущество возникает у приобретателя квартиры в МКД автоматически и не требует совершения каких-либо юридически значимых действий: регистрации, оформления свидетельств или договоров и т. п.

Как определить размер доли?

Ответ на вопрос об определении доли в ПС на общедомовое имущество содержится в ст. 37 ЖК РФ. Размер доли пропорционален площади квартиры, которая принадлежит конкретному владельцу. Например, если площадь всех помещений в МКД равна 7000 м², площадь жилья равна 60 м², то размер доли будет равен:

60 м² × 100 % / 7000 м² = 0,86 %

Зачем собственнику владеть информацией о размере своей доли? Чтобы знать, какое количество голосов он будет иметь на общем собрании (судьба общего имущества решается путем голосования на общем собрании жильцов).

СПРАВКА: ТСЖ или управляющая компания должны вести реестр собственников квартир. В него включаются сведения о размере долей каждого владельца помещений в МКД. Потому, чтобы не напрягаться с расчетами, можно обратиться за нужными сведениями в ТСЖ/УК.

Распоряжаться (продать, сдать в аренду) долей в ПС на общедомовое имущество отдельно от распоряжения правом на квартиру нельзя.

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.