Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто считается добросовестным приобретателем по ГК РФ

Кто считается добросовестным приобретателем по ГК РФ?

С 1 января 2020 года вступит в силу закон, защищающий права добросовестных приобретателей недвижимости. Соответствующий документ, подписанный Владимиром Путиным, опубликован на официальном портале нормативных правовых актов. Согласно ему граждане, которые купили недвижимость у мошенников, признаются добросовестными приобретателями, если они воспользовались информацией из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и не знали об отсутствии у продавца права на продажу этого имущества.

Добросовестность приобретателя недвижимости

Какие положения Закона N 430-ФЗ нас с вами должны заинтересовать? Это те положения, которые касаются оборота недвижимости, оборота недвижимого имущества. Давайте начнем с изменений в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Ст. 8.1 ГК РФ – это статья, посвященная государственной регистрации прав на имущество. В п. 6 ст. 8.1 ГК РФ описывается правовое положение лица, которое добросовестно полагается на данные реестра. И что полезного сейчас добавлено в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, так это норма о том, что приобретатель недвижимости, который полагается на данные реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал либо должен был знать об отсутствии у своего контрагента права на отчуждение имущества (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Что ценного в этой норме? Казалось бы, это то, что мы все давно хорошо знаем и к чему привыкли. На самом деле не совсем так. Если вы помните, то на протяжении довольно длительного времени у нас есть спор о том, кто такой добросовестный приобретатель. Какой стандарт осмотрительности приобретателя недвижимости должен быть для того, чтобы суд признал его добросовестным? Есть несколько идей. Первая идея такая: для того чтобы приобретатель был добросовестным, ему надо изучить реестр, изучить выписку о правах на недвижимость, которая есть у контрагента, и этого достаточно. Вторая идея такая: для того чтобы приобретатель считался добросовестным, ему надо изучить выписку из реестра недвижимости, то есть посмотреть, какие права у контрагента, нет ли ограничения этих прав, нет ли арестов и так далее, и еще осмотреть владение этой недвижимостью. Третья идея следующая: для того чтобы приобретатель был добросовестный, он должен изучить выписку, осмотреть владение недвижимой вещью и изучить документы, по которым его контрагент (то есть потенциальный продавец) сам когда-то приобрел эту недвижимость. Ну, например, я хочу купить у кого-то квартиру, и я ему говорю: «Покажи, пожалуйста, договор, по которому ты сам купил когда-то эту квартиру, или покажи мне завещание, на основании которого ты получил право собственности на эту квартиру». Ну и, наконец, четвертая идея: добросовестный приобретатель – это тот, кто изучил выписку из реестра, осмотрел владение, изучил не только договор, по которому контрагент когда-то приобрел право на квартиру, но и изучил договор, по которому тот, кто продал когда-то, например, моему будущему контрагенту эту квартиру, сам приобрел, то есть договор продавца, договор продавца продавца, договор продавца продавца продавца этой квартиры и так далее. Кроме этого люди, которые придерживаются такого подхода, говорят: «Надо обязательно сходить в ЕИРЦ, Единый информационно-расчетный центр, заказать выписку из домовой книги, посмотреть, кто когда был зарегистрирован в этой квартире, как она была когда-то приватизирована в государстве, если права оттуда проистекают. Потом нужно сходить к бабушкам у подъезда, с ними переговорить, что за люди в ней живут, лихие, не лихие, как они себя ведут, есть ли там какие-нибудь несовершеннолетние, какие-нибудь жены». То есть стандарт поведения, который можно назвать «будь как Шерлок Холмс». То есть будь как Эркюль Пуаро, как следователь, изучи все-все-все на свете.

Несмотря на то что этот последний стандарт поведения, который я описал, кажется слегка безумным, именно он господствует в судебной практике, в первую очередь, судов общей юрисдикции. Этот стандарт был задан Верховным Судом РФ в нескольких обзорах, связанных с защитой добросовестных приобретателей. Верховный Суд говорит, надо изучать все. Все доступные документы изучите, осмотрите квартиру, и только после этого вы добросовестны. Это очень странный подход в стране, в которой существует реестр прав на недвижимое имущество, который декларируется ГК РФ в ст. 8.1 ГК РФ как достоверный, свод достоверной информации о принадлежности прав на недвижимость. Это вдвойне странно в юрисдикции, в которой у регистрирующего органа есть право проводить правовую экспертизу тех документов, которые представляются на регистрацию (п. 5 ст. 8.1 ГК РФ).

То есть в целом, конечно, хотелось бы, чтобы тот, кто покупает недвижимость, мог просто, полагаясь на записи реестра, купить объект и стать его собственником. И в том случае, если придут и у него будут истребовать эту квартиру, например, он бы сказал: «Слушайте, я заказал выписку из реестра, там о ваших правах ничего не написано, там ваших притязаний на эту квартиру нет, я добросовестный приобретатель, отстаньте от меня».

В отсутствие, видимо, законодательного регулирования суды не были готовы так резко ослабить стандарт осмотрительного поведения. Но мне представляется, что абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ (этот самый, который устанавливает, что добросовестный приобретатель – это тот, кто положился на данный реестр недвижимости) наконец-то такой желаемый стандарт осмотрительности поведения нам предлагает.

Я далек от мысли о том, чтобы вы перестали заказывать, просить контрагентов представлять договоры, по которым они сами когда-то купили эту недвижимость, перестали осматривать недвижимость и так далее. Все-таки судебная практика – вещь довольно консервативная, Верховный Суд довольно консервативен. И вот, может быть, прямо резко все бросить и сказать: «Мы читаем только реестр», я бы такого практического совета не дал. Но в случае возникновения споров, когда, например, вы приобрели недвижимость, к вам предъявляется виндикационный иск, вы говорите: «Слушайте, ну я добросовестный приобретатель». А тебе говорят: «Ну вот если бы ты заказал и посмотрел бы договор продавца продавца продавца, то увидел бы, что там есть нерыночная цена, ты мог об этом знать, ты недобросовестный». Я бы предложил эти аргументы парировать со ссылкой на новый абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. То есть мы теперь имеем хотя бы норму в действующем законе, сославшись на которую, мы можем сказать: те, кто положился на записи реестра, добросовестны. Поэтому имейте в виду это новое положение, знайте его и, может быть, в качестве щита используйте его в рамках споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Осуществление права приобретательной давности.

Довольно любопытная поправка была внесена ст. 234 ГК РФ, которая регулирует вопросы приобретательной давности. Приобретательная давность – это инструмент, при помощи которого мы можем приобрести собственность на вещи, которыми мы владеем, но собственниками которых мы не являемся. Для этого установлены специальные сроки: для движимости это пять лет, для недвижимости – 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Но есть очень сложный вопрос – это вопрос соотношения давности исковой, то есть срока, в течение которого собственник может истребовать свою вещь, и давности приобретательной, то есть того срока, который достаточен для того, чтобы владелец, текущий владелец, стал собственником имущества.

До изменений в ГК РФ было следующее правило: сначала должна истечь давность исковая, три года, и после этого должна начать течь давность приобретательная (п. 4 ст. 234 ГК РФ). Однако жизнь показала, что зачастую это правило сложения применять очень сложно, потому что, например, собственник может не знать о том, что имущество он утратил. Например, он находится где-то в Африке на протяжении длительного времени, и его вещь была украдена и кому-то продана. Вот такой типичный пример для приобретательной давности. То есть он не знает о том, что он больше не владелец этой вещи. И, соответственно, исковая давность не потечет, а если не потечет исковая давность, то и приобретательная тоже никогда не начнет течь. Это прежнее регулирование ГК РФ, оно кажется довольно странным и нелогичным. Но сейчас мы видим, что правило изменено, и ГК РФ говорит о том, что приобретательная давность начинает течь с момента, когда собственник лишился владения вещью, когда поступила вещь во владение давностного владельца, а в случае с недвижимым имуществом – с даты, когда о праве лица, владеющего вещью, была внесена запись в реестр (п. 4 ст. 234 ГК РФ).

Это дополнительно поднимает такой довольно любопытный вопрос о том, кто такой давностный владелец недвижимости. И, видимо, ответ такой: давностный владелец недвижимости – это тот, кто не просто получил владение недвижимой вещью, но и тот, кто еще к тому же оказался записанным в реестр недвижимости в качестве собственника. Неправильно записан, я это хочу еще раз подчеркнуть. Неправильно, потому что он приобрел эту запись, свое право по записи от неправомочного отчуждателя. И вот как раз в этот самый момент начинает течь тот самый пятнадцатилетний срок, в течение которого у собственника, лишившегося, например, недвижимости помимо его воли, есть право на истребование вещи.

Читать еще:  Сколько стоит госпошлина на раздел имущества

Бремя доказывания добросовестности приобретения

Правоотношения в сфере имущественных прав характеризуются наличием множества сложностей и нюансов. Так, в той ситуации, когда покупатель приобрел некое имущество, вполне может оказаться, что продавец продал не принадлежащий ему ресурс. И в результате законный собственник вещи может потребовать от покупателя вернуть принадлежащее ему имущество.

Как показывает судебная практика, подобные случае имеют место быть довольно часто. Именно поэтому государство предпринимает все необходимые меры, чтобы защитить права приобретателя в частности.

Однако, как гласят нормы ст.302 ГК РФ, доказывать добросовестность своей покупки приобретатель должен самостоятельно. Если ему удастся убедить суд в том, что его приобретение происходило правомерно, то имущество останется в его владении. В противном случае приобретение буде возвращено своему законному владельцу, а покупатель понесет финансовые потери.

В качестве мер по доказыванию добросовестности сделки, покупателю необходимо будет предоставить документацию, в частности выписку из ЕГРП, а также подготовит необходимую базу для того, чтобы убедить суд в незнании неправомерности покупки. Если это ему в полной мере удастся, то истребование имущества от добросовестного приобретателя будет невозможным.

Об изменениях ГК РФ в 2020 году и новом механизме защиты добросовестных приобретателей недвижимости

Новый закон давно напрашивался.

При покупке недвижимости часто встречаются случаи, когда объект продажи является обремененными, поэтому судебные споры по квартирам и домам происходят постоянно.

Каждый объект недвижимости имеет свою историю, однако история эта не всегда прозрачна. В основном недобросовестные продавцы используют следующие схемы махинаций:

  • продажа недвижимости по поддельным документам;
  • продажа недвижимости без учета прав наследников;
  • незаконная приватизация муниципальной собственности с ее последующей продажей.

В большинстве случаев суд признаёт такую сделку купли-продажи недействительной, вследствие чего покупатель остается в крайне затруднительном положении.

Ранее в подобных ситуациях приобретатель недвижимости мог получить компенсацию в сумме, определенном решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом ее предельный размер составлял всего 1 миллион рублей.

Что изменилось в 2020 году.

С 1 января 2020 года вступил в силу ФЗ от 16.12.2019 г. №430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который фактически закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности.

Гражданский кодекс РФ пополнился понятием «добросовестный приобретатель». Закон устанавливает, что добросовестным покупателем недвижимости является тот, кто при её приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Согласно новой редакции ст. 302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя органами публичной власти, в случае, если при его приобретении человек полагался на сведения из ЕГРН. В указанной статье содержится конкретное основание для отказа в иске со стороны органов власти к правообладателям недвижимости по истечении трехлетнего срока со дня выбытия помещения из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, с 1 января 2020 года, согласно принятым поправкам в ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусмотрена возможность получения добросовестными приобретателями компенсации за утраченную недвижимость. При этом сумму компенсационных выплат пострадавший имеет право выбрать самостоятельно: по общему правилу, размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилья. Максимальный размер компенсации не установлен. Убытки добросовестного приобретателя могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые он мог рассчитывать, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели недвижимость безвозмездно, например, в порядке дарения, а также по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства (выморочными называют квартиры умерших граждан, у которых нет наследников). При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы, и продавая квартиру от своего имени. Аналогичный механизм компенсации применяется и в случае, если изъятие у добросовестного приобретателя недвижимости произошло по вине Росреестра.

Определен размер и порядок получения компенсации от государства в случае утраты жилого помещения.

Добросовестным приобретателем считается физическое лицо, от которого на основании судебного акта было истребовано жилое помещение, сможет получить однократную единовременную компенсацию за счет государственной казны.

Согласно ФЗ от 02.08.2019 г. №299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» компенсацию возможно получить на основании вступившего в законную силу решению суда, которое принимается, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев. Размер компенсации будет определяться исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу решения суда.

В случае выплаты компенсации к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков.

Изменился и порядок определения срока приобретательной давности.

Гражданский кодекс РФ в прежней редакции устанавливал, что течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Теперь же срок приобретательной давности начинает течь со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности – не позднее момента указанной госрегистрации.

Приобретатель недвижимости считается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, передавшего ему права на недвижимость. Бремя доказывания недобросовестности приобретателя, а равно наличия обстоятельств, подтверждающих неправомерность сделки по приобретению объекта недвижимости, полностью возлагается на истца. Таким образом, законодатель защитил права добросовестных покупателей жилья, которые не знали о его «криминальном» прошлом.

Закон имеет обратную силу.

То есть обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года.

Добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу указанных изменений, может в течение 3 лет со дня его вступления в силу обратиться с иском о выплате однократной компенсации.

Однако существуют некоторые сложности при установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой, в том числе проверка жилья в Росреестре, так как суды будут принимать в качестве доказательства только выписки, полученные официальным путем.

Земельные участки также относятся к недвижимому имуществу.

Рассмотрим несколько вопросов, связанных с добросовестным приобретением земельных участков. Например, не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения.

Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным.

Добросовестность приобретателя будет поставлена судом под сомнение, если он не придал значения несоразмерности площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре купли-продажи.

Также не могут воспользоваться новым механизмом защиты добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены.

План действий для покупателей недвижимости:

Подводя итоги, сформулируем небольшой план действий для покупателей недвижимости перед тем, как заключить сделку купли-продажи:

  1. Проверить личность продавца, узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку.
  2. Зарегистрированное помещение должно быть в списке государственного кадастрового учёта. Необходимо изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН и обязательно из Росреестра, а не через посредников. Сейчас есть множество компаний, которые делают такие выписки буквально в течение двух часов. Но эти выписки далеко не всегда соответствуют действительности.
  3. Изучить выписку ЕГРН. Наличие в истории судебных споров, залогов, ипотека или арест должно вызвать подозрение. В таком случае стоит сделать запросы по базам судебных дел, убедиться в подлинности документов. Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены.
  4. Изучить рыночную стоимость недвижимости в вашем регионе. Цена продажи, существенно ниже рыночной, может свидетельствовать о наличии проблем с данным объектом.
  5. Сохранять всю имеющуюся информацию: официальные ответы из различных инстанций, нотариально заверенные копии свидетельств, переписку с предыдущим собственником.
  6. Проверить наличие третьих лиц, имеющих право на жилье. Например, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки.
  7. Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной.
  8. Продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество.
Читать еще:  Приобретательская давность на недвижимое имущество судебная практика

Если вы столкнулись с угрозой потери приобретенной недвижимости, то юристы компании «Большое дело» помогут собрать необходимые документы и справки, сформировать доказательственную базу, представят и защитят Ваши права в суде.

Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.

Офис в Орле: улица Максима Горького 47д
телефон: +7 (800) 511-62-06

Офис в Туле: проспект Ленина 57, офис 115
телефон: +7 (487) 244-05-20

Основания для истребования имущества у добросовестного покупателя (приобретателя)

Согласно ст. 302 ГК РФ, при наличии определенных оснований законный владелец в любой момент истребует (получает обратно) квартиру, автомобиль, станки или иное имущество у добросовестного приобретателя. Однако, обратно не получают деньги и ценные различные бумаги.

Добросовестный приобретатель возвращает проданное жилое помещение, автомобиль или иное имущество его бывшему собственнику в нижеприведенных ситуациях:

  1. При безвозмездной покупке вещи у конкретного лица, которое не имело законных полномочий на продажу.
  2. При приобретении определенной вещи на возмездной основе, которая была утеряна собственником. К подобным случаям относят похищение конкретного имущества или незаконное принудительное изъятие из владения — выбытие помимо воли владельца.
  3. При не проявлении приобретателем должной осмотрительности.

Важно! Согласно п. 10 письма президиума ВАС РФ № 126 от 13 ноября 2008 г., выбытием имущества помимо воли владельца не признают передачу вещи по любой сделке (даже недействительной).

Третий принцип закреплен в таких правовых актах:

  • п. 1 ст. 302 ГК РФ — приобретателя (покупателя) считают добросовестным только в том случае, если он не был осведомлен и не имел возможности своевременно узнать об отсутствии у конкретного продавца законных определенных оснований на распоряжение вещью — предметом сделки;
  • п. 1 ст. 401 ГК РФ — лицо считают невиновным, при проявлении им должной степени осмотрительности.

Приобретателя не считают добросовестным и в итоге истребуют у него купленное имущество в нижеприведенных ситуациях:

  • при существенном снижении цены на продаваемое имущество. В подобном случае добросовестные приобретатели дополнительно проверяют чистоту сделки (п. 9 письма № 126 от 13 ноября 2008 г.);
  • при наличии конкретных имущественных обременений (например, наложение ареста) перед приобретением имущества (Обзор практики ВС РФ от 01 октября 2014 г.);
  • при отсутствии на момент совершения имущественной сделки отдельной записи в ЕГРН о праве конкретного продавца на определенное имущество (п. 38 постановления № 10/22 от 29 апреля 2019 г.).

Внимание! Если в ЕГРН есть запись об 1 или нескольких судебных спорах в отношении продаваемого имущества, то его приобретателя не считают добросовестным и у этого лица изымают приобретенную вещь. Это правило применяют только в отношении сделок с различными объектами недвижимости. (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.).

Изъятие имущества у добросовестного приобретателя

Юридическая практика Татьяны Скворцовой

Недвижимость и Право

Находимся в Челябинске, работаем по России

  • Земельная реформа
  • «Лесная амнистия»
  • Интернет-консультация
  • Законодательство
  • Образцы документов
  • Бизнес и право
  • Жилищное право
  • Земельное право
  • Недвижимость
  • Судебный процесс

Опция доступна для Челябинского и Саратовского регионов

Опытный юрист перезвонит вам, чтобы обсудить вашу задачу.

Беседа с юристом БЕСПЛАТНА, не является консультацией, длится до 10 минут

Отправляя эту форму, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с нашей политикой конфиденциальности

Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Соглашением

Услуги и цены

Юридическая помощь в судах

  • Представительство в суде и арбитражном суде
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по гражданским делам
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
    • Представительство в суде по жилищным делам
    • Представительство в суде по трудовым спорам
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по обжалованию действий органов власти
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по взысканию задолженности
    • Представительство в суде по защите прав потребителей
  • Составление документов для суда
    • Составление исковых заявлений и отзывов в суд и арбитражный суд
    • Составление апелляционных и кассационных жалоб в суд и арбитражный суд
    • Исковые заявления и жалобы по «лесной амнистии»

Юридические услуги по недвижимости и земле

  • Юридические услуги по земельным делам
    • Оформление земельных участков
    • Оформление земли под многоквартирными домами
    • Оформление наследства
    • Составление и проверка договоров
    • Сопровождение сделок с недвижимостью
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
  • Юридические услуги по недвижимости
    • Узаконение (согласование) перепланировок квартир и жилых домов
    • Сопровождение сделок с недвижимостью
    • Приватизация жилья (квартир и комнат)
    • Оформление наследства
    • Узаконивание самовольных построек
    • Узаконивание (согласование) перепланировок нежилых помещений
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
    • Представительство в суде по жилищным делам

Юридические услуги бизнесу

    • Составление и проверка договоров
    • Абонентское юридическое обслуживание
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по взысканию задолженности
    • Регистрация предприятий
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по обжалованию действий органов власти
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по гражданским делам

Консультации

    • Юридическая консультация по «лесной амнистии» дистанционно
    • Юридическая консультация

Услуги кадастровых инженеров

    • Межевание земельных участков, подготовка межевых планов
    • Схема расположения земельного участка

Дистанционные услуги

    • Юридическая консультация по «лесной амнистии» дистанционно
    • Договоры дистанционно
    • Дистанционная юридическая консультация по земельному праву
    • Кассационные и апелляционные жалобы дистанционно

К автору любого материала на сайте можно записаться на личную консультацию
Телефон для записи:

(351) 233-50-35

Статьи
Новости
Советы юриста

Многие собственники предпочитают не сдавать.

Можно. Из заседания Вас никто не выгонит. Но надо понимать, что судебный (и особенно, арбитражный) пр.

Прежде, чем делать перепланировку в своей квартире нужно задать себе вопрос: «А возможно .

Сдали квартиру и опасаетесь разгильдяйства квартирантов? Правильно опасаетесь.

Разберем на примере искового заявления о взыскании задолженности

В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастр.

Юридическая помощь по имущественным спорам

Вопрос о добросовестном приобретателе возникает в тех ситуациях, когда имущество (обычно недвижимость, но бывает и любое другое), принадлежащее добропорядочному гражданину или организации, назовем их условно лицо А, переоформляется некими «злодеями» на себя или на подставное лицо (часто на основании поддельных документов, но не обязательно), а затем продается другому добропорядочному гражданину или организации (лицу В).

Когда лицо А узнает о проблеме, «злодеи» уже исчезли с деньгами, а две пострадавших стороны начинают судиться между собой за спорное имущество.
Оказаться в такой ситуации не пожелаешь и врагу. Суды, рассматривая подобные споры, вынуждены не восстанавливать справедливость, а выбирать между двумя тяжелыми несправедливостями.
Как же решаются такие дела?

Основной нормой, регулирующей эту проблему, является статья 302 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ,
«если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель – в нашем примере лицо Б), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Итак, кто такой добросовестный приобретатель?

Как следует из содержания закона, добросовестный приобретатель — это такой приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что покупает имущество у ненадлежащего продавца (в частности у мошенника). Честно заплатил свои кровно заработанные деньги, а потом получил приглашение в суд.

Что значит сакраментальная фраза «не знал и не мог знать»?

На данный момент практика высших судов вычленила несколько критериев, по которым приобретатель может быть определен, как недобросовестный:

1. Наличие у приобретателя родственных или иных связей с теми лицами, которые, находясь в начале цепочки сделок, могут иметь информацию о недействительности первой сделки, по которой первый собственник (истец) утратил спорное имущество.

п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»:
«Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними».

Вышеназванное Информационное письмо, несмотря на давность его издания, по-прежнему актуально, и суды ссылаются на него в своих решениях. Аналогичная позиция содержится в Определении Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14.
Комментируя этот критерий, необходимо сказать, что, применяя его, суды руководствуются не установленным фактом того, что один родственник, знакомый или сослуживец сообщил другому информацию о недействительной сделке, а лишь предположением, что такое могло произойти. Безусловно, не существует запрета на совершение такой цепочки сделок, в начале которой стоит один участник ООО, а в конце — другой. Однако, наличие таких родственных или иных связей, вероятнее всего, убедит суд в том, что конечный приобретатель не является добросовестным.

Читать еще:  Истребование имущества от добросовестного приобретателя

2. Приобретение имущества по сильно заниженной цене так же заставит суд усомниться в добросовестности приобретателя (п. 9 Информационного письма). Для установления факта заниженной цены может быть назначена экспертиза об установлении реальной рыночной стоимости спорного имущества на момент сделки, а так же — размера скидки за срочность продажи.

Важно заметить, что в российских реалиях, когда цена сделки намеренно занижается сторонами «на бумаге» в целях ухода продавца от налогов, суды принимают во внимание не только цену имущества, указанную в договоре, но и иные документы, позволяющие установить, за сколько же в действительности было продано имущество. Так в деле Дубцова, которое в итоге было рассмотрено Конституционным Судом, суд для выяснения суммы, за которую реально было продано имущество, учел не только договор, но и дополнительную расписку, по которой за квартиру были переданы еще 6 млн. рублей сверх договорной цены.

3. В силу п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя”. С учетом современных правовых реалий ЕГРН не должно быть не только отметок о судебном споре, но и иных отметок, вынуждающих усомниться в правах продавца на имущество (например, отметки о правопритязаниях бывшего собственника)

4. В силу того же п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем”.
Таким образом, при наличии иных, известных приобретателю, признаков недействительности сделки, покупатель не может считатья добросоветсным приобретателем.

Истец не лишен права приводить и другие доводы и доказательства, свидетельсвующие в пользу того, что о при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Распределение бремени доказывания

Кто именно должен доказывать наличие или отсутствие вышеназванных обстоятельств, и какое решение должен вынести суд, когда возможность выяснения каких-то значимых моментов отсутствует?

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагаются, пока не доказано иное. Следуя этой норме права, сомнения в вопросе о добросовестности приобретателя суды должны трактовать в его пользу.

Как сказано в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Т. е. именно истец должен доказать недобросовестность ответчика.

С другой стороны, вне зависимости от позиции сторон в процессе, суд так же должен выяснить значимые обстоятельства и дать им оценку.

«Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее — АПК РФ) ( п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Руководствуясь данным разъяснением, суды самостоятельно устанавливают те обстоятельства, которые «явно свидетельствуют» в пользу добросовестности (недобросовестности) приобретателя, и которые суду несложно выяснить. Так, суд, рассматривая подобное дело, обязательно запросит сведения из ЕГРН на момент сделки, чтобы понять, содержались ли в реестре какие-то данные, которые могли насторожить приобретателя. Кроме того, суд выяснит сумму, за которое имущество было куплено ответчиком (потенциальным добросовестным преобретателем). Если в материалах дела появятся еще какие-то сведения, позволяющие сказать, что приобретатель «мог знать» о незаконности своей покупки, суд так же вынесет эти обстоятельства на обсуждение сторон и даст им оценку.

Однако обстоятельства, требующие более сложного доказывания, вероятнее всего, в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ придется доказывать истцу, как я уже писала выше.

Такой подход нашел отражение в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2016 N Ф09-6167/16 по делу N А07-8387/2014, где суд отказал в истребовании имущества у добросовестного приобретателя, поскольку отсутствовала возможность провести оценку проданного имущества на момент его покупки ответчиком, чтобы установить соответствие договорной цены рыночным реалиям.

Необходимо помнить, что в силу статьи 302 ГК РФ вопрос о добросовестности ответчика является отнюдь не единственным юридически значимым вопросом при решении таких споров . Даже если будет установлено, что приобретатель является добросовестным, у него может быть истребовано имущество если:

  • оно было приообретено добросовестным приобретателем безвозмездно
  • или если собственник докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Каждый из этих моментов имеет развернутое толкование в практике. Эти вопросы мы постараемся рассмотреть в следующих материалах.

Пример из практики: признание приобретателя имущества добросовестным

Приобретатель имущества может быть признан добросовестным, если одновременно выполняется ряд условий. А именно: неосведомленность о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; возмездное приобретение имущества; наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества. Как следует из материалов дела, ООО, впоследствии признанное банкротом, продало спорное имущество двум организациям. Они продали его другому покупателю, который также затем его продал.

При рассмотрении обособленного спора в рамках дела о банкротстве договоры купли-продажи, по которым недвижимость перешла к первым двум покупателям, были признаны недействительными. Суды установили, что сделки совершались в целях уменьшения конкурсной массы путем отчуждения имущества по заведомо заниженной стоимости, Т. е. исключительно с намерением причинить вред кредиторам. При этом материалами дела подтверждены родственные и иные связи между участниками сделок, что свидетельствует об их осведомленности о незаконности продажи спорного имущества. Первые покупатели продали имущество по той же цене, по которой приобрели. Она была в 2 раза меньше рыночной.

Но это не смутило второго покупателя. Учитывая наличие родственных связей, он не мог не знать об обстоятельствах сделок, признанных впоследствии недействительными. Возмездность приобретения имущества данным покупателем сама по себе не свидетельствует о его добросовестности. Организация, которая приобрела имущество у второго покупателя, контролируется лицами, являющимися заинтересованными по отношению к ООО (первоначальному собственнику). Поэтому размер доли взаимосвязанных лиц, являющихся участниками в обществах — отчуждателях и в обществах — конечных приобретателях, при решении вопроса о добросовестности приобретателей не является важным.

Доказательства того, что эта организация возмездно приобрела недвижимость, отсутствуют. В период совершения сделок по продаже имущества оно фактически находилось во владении и пользовании одного лица (участника ООО — банкрота), и не выбывало из его владения, оставаясь подконтрольным участникам ООО. Это свидетельствует о том, что ответчики преследовали единственную цель — исключить обращение взыскания кредиторов на имущество ООО.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector