Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
10 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Общее имущество многоквартирного дома

С законодательной точки зрения особенности содержания и распоряжения общим имуществом (далее – ОИ) регулируются несколькими статьями ЖК РФ:

СтатьяРазъяснение
Ст. 36Передача доли в собственность отдельным лицам производится по результатам собрания владельцев квартир в МКД. Для законного проведения сделки требуется согласие 51% участвующих. Например, это актуально при открытии магазинов на первых этажах, если территория не оформлена во владение конкретного гражданина
Ст. 38Одновременно с приобретением квартиры в доме гражданин получает право собственности на ОИ. Договор купли-продажи, содержащий противоположные условия, признается ничтожным
Ст. 40Собственник квартиры вправе изменить границы помещения путем расширения жилплощади за счет ОИ, заручившись согласием других жильцов. Если изменения не влекут нарушение чужих границ, согласие не требуется
Ст. 44Вопросы касаемо содержания ОИ решаются на собраниях собственников. По итогам проводится голосование, составляются соответствующие документы, отражающие результаты

Если следовать критериям законодательства, по закону содержание жилья входит в обязанности владельцев помещений. Они должны финансово оплачивать услуги, предоставляемые УК или РЭУ по уборке территорий и своевременному ремонту оборудования. Это отражено в ст. 39 ЖК РФ.

Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме?

Когда человек приобретает жилплощадь в МКД, вместе с правом собственности (ПС) на жилье он получает долю в праве на общее имущество в доме. Правовой статус, содержание и использование общего имущества регулируется главой 6 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Из анализа норм указанной главы можно определить, что общедомовое имущество в многоквартирном доме – это вещи и имущественные права,

  • которыми по долям владеют все собственники квартир/помещений в МКД, а не отдельный владелец;
  • которые находятся за рамками личных помещений и не являются их частями;
  • обслуживают больше одного помещения в МКД.

СПРАВКА: В отличие от традиционных способов возникновения ПС, известных гражданскому законодательству (для недвижимости – государственная регистрация, для движимых вещей – договоры, создания и др.), доля в ПС на общедомовое имущество возникает у приобретателя квартиры в МКД автоматически и не требует совершения каких-либо юридически значимых действий: регистрации, оформления свидетельств или договоров и т. п.

Как определить размер доли?

Ответ на вопрос об определении доли в ПС на общедомовое имущество содержится в ст. 37 ЖК РФ. Размер доли пропорционален площади квартиры, которая принадлежит конкретному владельцу. Например, если площадь всех помещений в МКД равна 7000 м², площадь жилья равна 60 м², то размер доли будет равен:

60 м² × 100 % / 7000 м² = 0,86 %

Зачем собственнику владеть информацией о размере своей доли? Чтобы знать, какое количество голосов он будет иметь на общем собрании (судьба общего имущества решается путем голосования на общем собрании жильцов).

СПРАВКА: ТСЖ или управляющая компания должны вести реестр собственников квартир. В него включаются сведения о размере долей каждого владельца помещений в МКД. Потому, чтобы не напрягаться с расчетами, можно обратиться за нужными сведениями в ТСЖ/УК.

Читать еще:  Снятие ареста с недвижимого имущества наложенного судом

Распоряжаться (продать, сдать в аренду) долей в ПС на общедомовое имущество отдельно от распоряжения правом на квартиру нельзя.

Состав общего имущества в МКД

Категория объектаСостав категории
Нежилые помещения, входящие в часть МКДЧердаки, коридоры, подвалы, лифты и шахты, лестничные площадки и лестницы.
Помещения, предназначенные для организации досуга жильцовНежилые объекты, используемые для проведения культурных вечеров, собраний жильцов, организации тематических творческих кружков.
Несущие и ненесущие конструкции МКДКрыши, ограждающие элементы, стены, козырьки.
Техническое оборудованиеЭлектрические, технические устройства; санитарное оборудование.
Коммуникационные элементыСистемы отопления, канализации, холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения.

Что не входит

Категория объектаСостав категории
Придомовые объекты, земельный участокЭлементы благоустройства дворовой территории, элементы озеленения; объекты, использующиеся для обслуживания территории и обеспечения благоустройства.

Что входит в состав: перечень

Состав общего имущества в многоквартирных домах прошел соответствующее утверждение в действующем законодательстве РФ. К числу объектов, которые находятся в общем распоряжении можно отнести следующие:

  • ряд отдельных помещений, которые не предназначены для проживания, при условии отсутствия закрепленного за ними владельца;
  • кровельное покрытие всего здания, а не только отдельный участок, расположенный над подъездом;
  • несущие конструктивные элементы, включая плиты под балконы, а также фундамент строения и капитальные стены;
  • дверные проемы, которые не обеспечивают вход в чью-либо квартиру, перила и окна в подъездах между этажами;
  • системы, которые предназначены для снабжения квартир водой, газом и электроэнергией;
  • территория, на которой расположено само строение, а также площади, отведенные дополнительно под парковки, детские площадки и пешеходные дорожки;
  • здания, предназначенные для обеспечения дома коммуникациями, котельные, а также трансформаторные подстанции.

Весь этот перечень объектов является общей собственностью жильцов многоквартирных домов и находится у них на балансе.

ВАЖНО! Ко всему общему имуществу многоквартирных строений должны иметь открытый доступ не только сами жильцы, но также и сотрудники органов власти, и представители управляющей компании.

Управление имуществом

Под управлением коллективной собственностью подразумевается организация содержания и ремонта нежилых помещений. Эти меры должны обеспечить исправность технических сооружений и предупреждение безопасности для жизни и здоровья граждан.

Управлять общим имуществом могут:

  1. Владельцы квартир.
  2. Сформированное товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив, где есть правление и председатель.
  3. Собственники и управляющая компания по договору.

Практически во всех случаях, кроме первого, за управление коллективной собственностью отвечает управляющая компания дома. Она обязана организовывать уборку двора и обслуживать коммуникации. Впрочем, собрание жильцов может взять на себя эти функции и заняться самоуправлением по своему усмотрению.

Реестр собственников

Реестр собственников МКД — это документ, который содержит все необходимые сведения о владельцах жилых помещений. Составляется на основе выписок из ЕГРН на каждую квартиру для проведения официального собрания всех жильцов, согласно приказу Минстроя № 937. Его может заказать каждый проживающий в доме гражданин, а также Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) или ЖКХ.

Читать еще:  Безвозмездная аренда нежилого помещения

Документ содержит такие сведения:

  • количество жилых и нежилых помещений в МКД,
  • ФИО владельцев каждой квартиры,
  • площадь, которую имеет жилье,
  • кадастровый номер и реквизиты свидетельств на право собственности,
  • дату постановки на учет,
  • подсчитанные доли во владении коллективным имуществом.

Подобный документ устанавливает право граждан проживать на территории дома и участвовать в собрании жильцов. Если к протоколу собрания не приложить реестр, то принятые собственниками решения будут недействительными.

Получить реестр можно следующим образом:

  1. Прямое обращение в ТСЖ или в управляющую компанию. У них имеется подобный документ, но для его получения необходима веская причина.
  2. Взять сведения в Росреестре. Запросить подобную информацию может как сотрудник ТСЖ, так и группа граждан, заинтересованная в получении данных.
  3. Воспользоваться интернет-ресурсами. За определенное денежное вознаграждение будет собрана вся книга без участия заказчика.

Земля

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, общедомовая земля под МКД безвозмездно переходит в долевую собственность каждого владельца квартиры. Законодательство говорит о том, что никто, кроме жильцов, не вправе приватизировать коллективный участок.

Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля, необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим запросом. В качестве альтернативы можно обратиться к публичной кадастровой карте, которая находится на сайте государственного органа.

Тонкости управления общественной землей в МКД:

  1. Распоряжаться землей могут только владельцы квартир, но управление происходит в рамках ЖК РФ.
  2. Любые изменения, связанные с придомовой землей, могут быть приняты лишь на общедомовом собрании.
  3. Владельцы квартир могут запретить пользование двором для лиц, не проживающих на территории дома, и даже вправе установить забор.

Кадастровый учет

Особенности ведения кадастрового учета общедомовой собственности в многоквартирном доме регламентирует Федеральный закон № 218 от 13 июня 2015 года &#171,О государственной регистрации недвижимости&#187,.

Пункт 5 статьи 40 содержит следующую трактовку: &#171,при осуществлении государственного кадастрового учета МКД одновременно реализуется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком МКД, а также расположенных в таком доме машино-мест&#187,.

Соответственно, кадастровый учет подобного типа имущества происходит в момент регистрации МКД и обновляется раз в 5 лет. Для получения информации о кадастровой стоимости участка, необходимо обратиться в Росреестр или посетить сайт с публичной кадастровой картой.

Отчуждение и передача третьим лицам

Регламентированные частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации нормы, запрещают владельцу помещения в МКД осуществлять отчуждение своей доли в праве общей собственности.

Аналогичная норма, закрепленная во второй части статьи 291 Гражданского кодекса РФ, устанавливает запрет на продажу, обмен и совершения прочих действий, которые направлены на передачу доли в руки третьих лиц.

Организация капитального ремонта

Проведение капитального ремонта коллективного имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания всех собственников, которое может принимается в любое время. Каждое физическое лицо может предложить инициативу капремонта, а задача коллектива — одобрить или отклонить предложение.

Читать еще:  Нотариальное соглашение о разделе имущества супругов образец

Собрание собственников должно утвердить следующее:

  • список работы для капремонта,
  • смету расходов, связанных с проведением работ,
  • период проведения,
  • источники финансирования,
  • гражданина, который от лица владельцев будет участвовать в приемки проделанных работ и подписывать соответствующие акты.

Для того, чтобы начать ремонт, собрание собственников должно выбрать подрядную организацию и подписать с ней договор. Обычно этим занимается Региональный оператор, в распоряжении которого находится фонд капитального ремонта, но владельцы имеют право решать этот вопрос самостоятельно.

Ответственность и содержание общего имущества МКД

Эксплуатационное обслуживание многоквартирного дома выражается в постоянном (непрерывном) выполнении различных мероприятий по уходу/ремонту за зданием и прилегающего к ней участка. Согласно федеральному постановлению № 491 за качественное содержание общего имущества собственников МКД ответственны (согласно выбранной форме управления):

  • владельцы жилых помещений;
  • управляющие компании;
  • ЖСК, ТСЖ, СПК.

В контракте, который оформляется с обслуживающим предприятием либо кооперативом жильцов, прописывается перечень оказываемых мероприятий:

  • осмотр общего жилого комплекса;
  • обеспечение работоспособности, безопасности систем водоснабжения/отопления/газоснабжения и пр.
  • поддержание оптимальной температуры/влажности во всех квартирах;
  • своевременный вывоз бытового мусора/отходов;
  • проверка здания на соответствие условиям пожарной безопасности;
  • облагораживание прилегающей территории, включая элементы озеленения;
  • выполнение текущих/капитальных ремонтных мероприятий.

ВАЖНО

В случае нарушения пунктов, прописанных в договоре, исполнитель обязан снизить стоимость своих услуг либо повысить качество работ. Если виновная сторона отказывается нести ответственность добровольно, то потребитель (владелец жилплощади) вправе обращаться в суд.

Что будет с нарушителями

Пока не получено разрешение всех проживающих в доме, запрещено пользоваться территорией и ограничивать проход на нее. Возмущенные соседи могут пожаловаться в жилищную инспекцию, специалисты которой предпишут снять замок или демонтировать дверь, т. е. организовать свободное перемещение остальных собственников. Если виновник не согласится, то получит штраф.

Пример! Анна поставила железную перегородку, прихватив часть общего коридора. Однако не учла, что на этой территории располагается технический ящик с сетевыми коммуникациями. Когда она отдыхала за границей, у остальных собственников пропала связь. Ремонтникам нужно было попасть к тому самому ящику и заменить провода, но дверь оказалась закрытой. Люди остались без возможности звонить и пользоваться интернетом по вине одного человека. Они обратились в жилищную инспекцию — хозяйку наказали штрафом и заставили убрать конструкцию. А одна бабушка подала в суд для взыскания морального ущерба, потому что в этот период ей понадобился телефон для вызова скорой помощи.

Инициатором ликвидации перегородок будет и пожарная инспекция, уполномоченная привлекать к ответственности.

Незаконно установленные ограждения могут привести к серьезным последствиям и крупным денежным тратам. Конструкцию все равно придется убрать и даже привести помещение в первоначальный вид, поэтому не стоит ее устанавливать до согласования с жильцами.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector