Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как в бухгалтерском учете арендатора отражаются операции по созданию и передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества

Как в бухгалтерском учете арендатора отражаются операции по созданию и передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества

  1. Создание неотделимых улучшений арендатором
  2. Передача неотделимых улучшений арендодателю
  3. Неотделимые улучшения возмещаются
  4. Неотделимые улучшения не возмещаются

Порядок отражения в бухучете операций по созданию арендатором и передаче арендодателю неотделимых улучшений зависит от обстоятельств ситуации: неотделимые улучшения передаются сразу или после окончания аренды, расходы на создание компенсируются арендодателем или нет, ниже рассмотрен порядок для указанных случаев.

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Неотделимые улучшения — улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить без вреда для него (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 1 ст. 622, ст. 623 ГК РФ).

У арендатора бухгалтерский учет неотделимых улучшений зависит от следующих факторов:

  • от способа создания неотделимых улучшений (подрядного или хозяйственного);
  • того, когда переданы неотделимые улучшения арендодателю (сразу после их завершения или позднее — по окончании срока действия договора аренды вместе с возвращаемым арендуемым имуществом);
  • согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений (возмещается их стоимость арендодателем или нет).

Возмещение арендодателем затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества производится в следующем порядке (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ):

  • стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, возмещается арендатору после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено этим договором;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается арендатору, если иное не предусмотрено законом.

Форма возмещения может быть предусмотрена договором аренды: возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Общие сведения о неотделимых улучшениях

К группе неотделимых улучшений относят изменения в качестве, из-за которых объект становится ценнее. На что направлены такие виды улучшений?

  • Наличие более широкого спектра по функциональным возможностям.
  • Лучше технические свойства и параметры.
  • Усовершенствование.

После выполнения ремонта никаких новых качеств объекты в этом случае не приобретают. И технические характеристики не претерпевают сильных улучшений. Потому ремонт и не относится к неотделимым улучшениям.

Такими улучшениями считают:

  • Техническое оснащение.
  • Модернизацию.
  • Реконструкцию.
  • Достройку.
  • Дооборудование.

Как выселить человека из квартиры? Какие основания для этого нужны читайте в материале по ссылке.

Неотделимыми изменениями считаются такие виды улучшений, которые потом нельзя будет демонтировать, либо изъять без серьёзного разрушения объекта.

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.
Читать еще:  Освобождение пенсионеров от налога на имущество в Балашихе в 2020

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества. Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых. Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто.

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет.

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

  • существование доказательств выполненных улучшений;
  • установление точной стоимости работ;
  • определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Неотделимые улучшения арендованного имущества – можно ли учесть в расходах?

Имущество не всегда берется в аренду в том виде, в котором нам хотелось бы его использовать. Зачастую требуется его улучшение, модернизация, частичное изменение свойств, чтобы оно соответствовало задачам, которое мы на него возлагаем. В таких случаях не всегда можно обойтись текущими ремонтными работами, а стало быть, возникают неотделимые улучшения арендованного имущества.

Такие неотделимые улучшения носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, техническим перевооружением, реконструкцией, отвечают признакам основных средств в бухгалтерском учете и амортизируемого имущества в налоговом. Т.е. такие улучшения всегда направлены на улучшение характеристик объекта, его усовершенствование, увеличение количества выполняемых функций.

В качестве неотделимых рассматривают такие улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причиняя ей вреда. Например, установка сплит-систем, вентиляции, перепланировка, монтаж охранно-пожарной сигнализации.

Спросим собственника

Допустим, вы хотите улучшить арендованные основные средства. Сначала надо спросить об этом собственника, согласен ли он на это и будет ли компенсировать ваши затраты (п.1 ст.258 НК):

1. Собственник не согласен на то, чтобы с его имуществом проводили улучшения. Значит, лучше использовать объект в том виде, в котором он есть.

2. Собственник согласен на то, что вы произведете улучшения и:

— он компенсирует ваши затраты, и будет амортизировать улучшения сам;

— неотделимые улучшения арендованного имущества вы производите за счет собственных средств, поэтому улучшения амортизирует арендатор.

Собственник компенсирует затраты

Предположим наиболее благоприятную ситуацию – собственник согласен компенсировать затраты по улучшению. В этом случае именно он начисляет амортизацию. При окончании срока аренды вы возвращаете имущество арендодателю вместе с улучшениями. Учитывается ли это в расчете налогов?

Да, учитывается, несмотря на то, что изначально неотделимые улучшения принадлежат арендодателю. Однако налоговые органы требуют (позиция спорная, но суды принимают разные решения):

— в день подписания акта приема-передачи объекта сумма компенсации включается в состав выручки от реализации (письмо Минфина от 30.07.2010г. №03-03-06/2/134);

Читать еще:  Чем собственник имущества отличается от владельца и какие у кого права

— начислить НДС с рыночной стоимости передаваемых улучшений (письмо ФНС от 30.12.2010г. №КЕ-37-3/19032), т.к. арендатор передает собственнику результаты выполненных работ.

Собственник не компенсирует затраты

В этом случае арендатор учитывает неотделимые улучшения на своем балансе и амортизирует их все время, когда действует договор аренды. Срок полезного использования устанавливается согласно Классификации основных средств (об этом читайте тут ).

Согласно позиции Минфина к амортизируемым капитальным вложениям амортизационная премия не применяется (письмо Минфина от 12.10.2011г. №03-03-06/1/663). Однако в суде это можно оспорить (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012г. №А74-956/2011).

Договор аренды может быть продлен, т.е.:

— продлевается первоначальный (важно!) договор аренды, т.е. составляется дополнительное соглашение о продлении договора или арендатор просто продолжает пользоваться имуществом (ст.421,452, п.2 ст.621 ГК);

— перезаключается новый договор аренды.

В первом случае начисление амортизации можно продолжить. Во втором – амортизационные отчисления перестают начисляться по окончании действия первого договора, даже если вы не составили акт о передаче арендодателю неотделимых улучшений (письмо Минфина от 04.04.2012г. №03-05-05-01/18).

Обратите внимание: если арендуется недвижимость, то договор со сроком год и более нужно регистрировать. Налоговые инспекторы настаивают: регистрировать договор нужно, даже если он заключен на 11 месяцев, а потом продлен. Иначе расходы по договору не признаются. Хотя велика вероятность доказать в суде, что пролонгированые договора не нуждаются в регистрации.

Остаточную стоимость вы теряете

Предположим, что у нас имеет место второй случай, т.е. договор закончился, а неотделимые улучшения арендованного имущества вы не успели самортизировать до конца. Остаточную стоимость улучшений вы не сможете учесть в расходах по налогу на прибыль, нет такой возможности в п.1 ст.258 НК.

При расторжении договора вы можете:

1. Передать улучшения собственнику имущества безвозмездно, составив акт приема-передачи. Согласно п.16 ст.270 НК стоимость безвозмездно переданных ценностей (т.е. недоамортизированная часть имущества) не учитывается в расходах.

2. Улучшения демонтировать. Учесть остаточную стоимость не получится и здесь, об этом письмо Минфина от 17.08.2011г. №03-03-06/2/130.

Выкупаемое имущество

Нередко после окончания срока аренды арендатор выкупает имущество. Возникает вопрос, можно ли продолжать амортизировать неотделимые улучшения? Раньше чиновники давали отрицательный ответ.

Однако в письме Минфина от 06.06.2012г. №03-03-10/61 сделан благоприятный вывод: разрешается продолжать амортизацию неотделимых улучшений по выкупленному арендованному имуществу. Недоамортизированная сумма включается в первоначальную стоимость выкупленного объекта.

С точки зрения бухгалтерского учета

Посмотрим, как ведется бухгалтерский учет таких категорий активов. Во-первых, неотделимые улучшения арендованного имущества, являющиеся собственностью арендатора – это отдельные инвентарные объекты (п.5 ПБУ 6/01). Вводятся в эксплуатацию приказом руководителя предприятия с составлением акта приема-передачи ОС-1, составляется инвентарная карточка ОС-6. Улучшения должны отвечать критериям основных средств (о них читайте здесь ).

Дебет 001 – отражено за балансом арендованное основное средство

По счету 08 собирается первоначальная стоимость в виде суммы произведенных затрат:

Дебет 08 – Кредит 23, 60, 76, 10, 70, 69

Затем производится ввод в эксплуатацию:

Дебет 01 – Кредит 08

Срок полезного использования устанавливается на общих основаниях или может быть установлен в пределах срока аренды объекта.

После прекращения договора аренды, арендодатель получает имущество обратно вместе с улучшениями. Их остаточная стоимость для арендатора – прочие расходы. Арендодатель может учитывать полученные улучшения, стоимость которых он не компенсировал, как отдельный объект или увеличить первоначальную стоимость объекта.

Кредит 001 – возвращено имущество арендодателю

Дебет 01 «Выбытие ОС» — Кредит 01 – списывается первоначальная стоимость улучшений

Дебет 02 – Кредит 01 «Выбытие ОС» — списывается начисленная амортизация;

Дебет 91-2 – Кредит 01 «Выбытие ОС» — списана остаточная стоимость улучшения;

Дебет 91 – Кредит 68 — начислен НДС с рыночной стоимости.

Проводки при возвращении имущества у арендодателя:

Дебет 08 – Кредит 98-2 – безвозмездно получены неотделимые улучшения;

Дебет 01 – Кредит 08 – увеличена первоначальная стоимость возвращенного объекта или улучшение принято к учету как отдельный объект.

В дальнейшем начисляется амортизация:

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 – Кредит 02

Дебет 98-2 – Кредит 91 – на величину амортизационных отчислений увеличиваются прочие доходы.

Если арендодатель будет компенсировать неотделимые улучшения, то делаются такие проводки:

Дебет 76 – Кредит 08 – переданы капитальные затраты, подлежащие возмещению;

Дебет 76 – Кредит 68 – НДС на передаваемые улучшения.

2. У арендодателя:

Читать еще:  Деление имущества после развода

Дебет 08 – Кредит 76 – принята сумма затрат на баланс аредодателя;

Дебет 19 – Кредит 76 – отражен «входной» НДС;

Дебет 01 – Кредит 08 – увеличивается первоначальная стоимость имущества или формируется отдельный инвентарный объект.

Налог на имущество с улучшений

Если сделанные неотделимые улучшения зачислены арендатором в состав собственных основных средств, то с них придется платить налог на имущество, пока они находятся на балансе (ст374 НК). Налог начисляется до тех пор, пока:

— улучшенное арендованное имущество не возвратится собственнику (арендодателю);

— собственник не возместит арендатору стоимость произведенных улучшений (исключение – зачет капитальных вложений в счет арендной платы). Письма Минфина от 24.10.2008г. №03-05-04-01/37, от 03.10.2010г. №03-05-05-01/48.

О том, как определить первоначальную стоимость основного средства, читайте здесь . А о том, как определить срок полезного использования, смотрите тут .

А вы арендуете недостающие вам основные средства? Делаете ли улучшения в арендуемом имуществе? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях!

Подводим итоги

Итак, неотделимые улучшения – организованные арендатором капитальные работы за его же счет. Они не подлежат изъятию, так как в противном случае помещение может быть повреждено.

Подобные действия нередко приводят к конфликтным ситуациям и судебным разбирательствам, особенно если собственник не давал свое согласие на изменение конструкции помещения. По этой причине арендатором не рекомендуется проводить улучшения объекта, не получив официального разрешения от арендодателя.

Спорные случаи

Если арендуются офисные помещения, часто в них приходится вкладывать дополнительные средства. Требуется модернизация, реконструкция или обычный ремонт. Эти изменения зачастую неотделимы.

Президиум ВАС РФ сформулировал Постановление № 2842/10 от 06.07.2010, по которому требования о возмещении могут возникать к тому моменту, когда были завершены. Произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества должны компенсироваться. Но существуют некоторые нюансы, по которым арендатор может остаться без компенсации тех расходов, которые были понесены на работы.

Когда расходы не возмещаются

Согласно п. 2 ст 623 ГК РФ, арендатор может возместить стоимость только при соблюдении всех условий:

  1. Право на компенсацию устанавливается условиями договора.
  2. Владелец дал согласие на выполнение работ.
  3. Работы выполнены полностью за счет средств арендатора.

Специальный порядок согласия не устанавливается. Его достаточно прописать в качестве отдельного пункта в договоре аренды. Если он не включен заранее, можно подготовить отдельный документ. Если придется обращаться в суд, сложно доказать правоту, не имея документального подтверждения.

Полезно знать! Арендодатель может включить условие, по которому он становится собственником всех улучшений независимо от того, кто понес за них расходы. В этом случае затраты не компенсируются даже при наличии согласия на подобные действия. Также указывается условие, по которому компенсация не производится, если договор расторгнут досрочно по требованию арендатора.

Особенности учета

Если осуществлена передача неотделимых улучшений, важно убедиться, что собственник согласен на данные действия. Он может и не компенсировать расходы. После окончания договора ему не нужно увеличивать первоначальную стоимость имущества. Не нужно учитывать доходы в виде капитальных вложений, которые устанавливаются в форме неотделимых улучшений при уплате налогов.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания рабочего состояния объекта, затраты учитываются единовременно с остальными затратами. Если вложения капитальные, они признаются амортизируемым имуществом. Амортизация капитальных вложений начисляется той стороной, которая несет затраты фактически. Если средства возмещаются, то он и начисляет амортизацию.

В отчетный период включаются расходы в размере не больше 10% в случае капитальных вложений. При использовании данной возможности, в суммарном балансе амортизационных групп учитываются суммы, на которые увеличилась оценка имущества.

Имущественный налог

Если арендатором были внесены изменения в виде капитальных вложений, он получает финансовые выгоды от произведенных действий. Собственник не может пользоваться ими в момент действующего договора аренды. Поэтому именно его назначают плательщиком налога на имущество.

Если же капитальные вложения были возмещены арендодателем в полном объеме до ввода в эксплуатацию, они не будут облагаться налогом и учитываться в составе основных средств организации. Чтобы не платить налог на имущество, следует передать улучшения сразу после завершения работ. Когда арендодатель делать это отказывается, откладывая данный вопрос до завершения договора аренды, придется нести расходы арендатору.

Таким образом, лучшим решением является проведение улучшений через договор аренды или дополнительное соглашение. Но обяязательства можно оформить и другим способом. Главное, чтобы были документальные подтверждения для обеих сторон. Только это становится доказательством при судебном разбирательстве.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector