Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды земельного участка и недвижимости с выкупом

Как правильно составить договор аренды с правом выкупа земельного участка?

Право выкупа земельного участка есть у всех арендаторов. Реализовать эту возможность можно после завершения срока договора аренды.

Но также стороны могут изначально заключить смешанный договор, где будут содержаться пункты об аренде и условиях выкупа.

Какие обязательные пункты должен содержать документ, как грамотно составить и сколько будет стоить оформление бумаг?

Содержание документа

Законом не установлена единая форма соглашения аренды земли с последующим выкупом.

Чаще всего он основывается на обычном договоре аренды с дополнительно вынесенным пунктом о выкупе. Наличие этого абзаца не принуждает арендатора покупать землю.

Но в реальности пункт прописывается, если стороны уже договорились об аренде с выкупом.

Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку — разные вещи, поэтому предмет договора и его условия будут отличаться. Покупка земли в рассрочку в России возможна, но для собственника выгоднее передать надел в аренду с правом выкупа. В такой ситуации владелец получает не только полную стоимость участка, но и арендную плату.

Договор об аренде с правом выкупа участка не обязательно должен быть большим, поэтому не рекомендуется скачивать форму в интернете из нескольких страниц. Основная цель соглашение — прописать индивидуальные условия сделки. В документе не должно быть размытых формулировок или общих фраз.

Можно заказать составление договора у специалиста, так как это сложный документ. Но допускается и самостоятельная его подготовка. Ниже раскрыты основные пункты, которые должны содержаться в договоре. Они перечислены в той же последовательности, что указываются в соглашении.

Представление сторон

Это единственный блок, которые не имеет заголовка.

Участники соглашения указывают:

  • ФИО;
  • паспортные данные;
  • номер телефона.

В случае, если одна из сторон — организация, то можно опустить пункты с паспортными данными и телефоном. Эта информация вместе с регистрационными данными фирмы будет указана в конце соглашения в блоке “Реквизиты”.

Выглядит представление сторон так:

Мы, Иванов Иван Иванович, паспорт 1111 222222 выдан Центральным РОВД г. Москва, в дальнейшем — арендодатель, и Петров Петр Петрович, паспорт 3333 4444444 выдан РОВД г. Северодвинск, в дальнейшем — арендатор, заключили договор.

Предмет

В этом пункте необходимо указать точное положение земельного участка. Необязательно указывать название населенного пункта и области, так как место фиксируется по кадастровому номеру.

Кроме него в этом блоке должна быть информация:

  • о постройках, которые официально зарегистрированы на имя собственника и также передаются (или нет) в пользование;
  • об отсутствии обременений на участок;
  • об акте приема-передачи земли.

До заключения договора заключается акт приема-передачи участка с указанием его особенностей (наличие построек, забора или даже деревьев). Он прикрепляется приложением к договору об аренде с выкупом. Номер приложения указывается в блоке “Предмет договора”.

Сроки

В этом абзаце нужно указать:

  • общий срок действия соглашения;
  • дата отсчета срока;
  • дата окончания отношений (не обязательно)

Вот один из вариантов, как может выглядеть абзац:

Договор заключается на 5 лет и 2 месяца. Действие начинается со дня регистрации соглашения в Росреестре.

Права и обязанности сторон

Это наиболее объемный раздел. Так как аренда — это ограничение прав пользования, то здесь прописываются все разрешения. Например:

Арендатор имеет право:

  • сдавать участок в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам;
  • строить дом и технические конструкции;
  • проводить коммуникации;
  • досрочно вносить оплату;
  • выкупить землю до окончания срока аренды.

В разделе должны содержаться права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Здесь не рассматривается финансовая сторона сделки, но могут быть указания, кто проводит оплату коммунальных платежей и т.д.

Предложение о выкупе земли должно присутствовать обязательно.

Арендная плата за землю

Этот раздел отдан под финансовую сторону сделки, поэтому здесь должна содержаться информация о:

  • размере оплаты;
  • периоде внесения платежа;
  • возможности повышения ставки;
  • неустойке за просрочку даты внесения оплаты.

Можно составить график внесения арендной платы и прикрепить его приложением.

Сам блок выглядит примерно так:

  1. Размер арендной платы составляет 5000 рублей.
  2. Платеж вносится ежемесячно до 3 числа.
  3. Арендная плата повышается ежегодно на 3% от текущей суммы аренды.

Последующий выкуп

Этот блок можно объединить с предыдущим, но поменять название на “Финансовая сторона сделки”. Но если арендатор еще не решил, нужно ли выкупать участок, этот блок остается отдельным пунктом.

  • его полная стоимость;
  • возможность внесения оплаты частями до окончания аренды с указанием периода внесения платежа;
  • дата первого платежа;
  • освобождение (или нет) от оплаты аренды при досрочной выплате полной стоимости участка;
  • передача в собственность земли после выплаты полной стоимости или окончания действия договора аренды с выкупом;
  • возврат (или нет) оплаты в случае форс-мажора.

Первая дата платеж в счет выкупа надела определяется законом в зависимости от назначения. Земли сельскохозяйственного назначения можно выкупить только через 3 года после начала аренды. А цена земли, указанная в договоре, не может превышать ее кадастровой стоимости.

Прочие условия

Этот раздел содержит условия, которые не подходили под предыдущие запросы:

  1. действия при форс-мажорах (смерть одной из сторон, изъятие земель и т.д.);
  2. возможность досрочного расторжения контракта;
  3. алгоритм решения спорных ситуаций;
  4. внесение изменений в действующий договор.

Можно указать количество копий договора и наличие приложений к документу.

Реквизиты

Последний раздел, где указываются данные арендодателя и арендатора. Кроме ФИО и контактов необходимо указать расчетный счет для внесения оплаты. Под блоком со сведениями о каждой из сторон ставится подпись и дата.

Стоимость оформления документов

Минимальная стоимость документа — 2000 рублей. Это размер госпошлины при регистрации договора в Росреестре.

Дополнительно стороны могут оплатить:

    Услуги кадастрового инженера — примерно 10000 рублей за межевание участка. При заключении договора между физ.лицами документы на участок уже должны быть готовы, их подготавливает собственник.

Однако при аренде с выкупом муниципальной или государственной земли часто требуется сделать кадастровый паспорт участку, а эта обязанность ложится на плечи арендатора. Срок создания паспорта — до 1 месяца.

  • Справку о собственнике — 250 рублей за электронную версию. Ее рекомендуется заказать арендатору для проверки принадлежности участка и его тех.характеристиках.
  • Услуги юриста — от 5000 рублей. Профессионал поможет составить договор аренды с правом выкупа.
  • Составить документ об аренде можно самостоятельно. За основу можно взять готовый образец документа или уже заполненный шаблон.

    Советы

    Договор об аренде земли с правом выкупа основывается на положениях Гражданского Кодекса (ст. 624) и Земельного Кодекса. Документ включает множество важных пунктов, поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который поможет составить соглашение.

    Документ полностью заменяет договор купли-продажи земли. Поэтому важно помнить о некоторых запретах:

    • иностранцы и лица без гражданства РФ могут арендовать землю, но не имеют права выкупа;
    • не подлежат продаже дачные участки в санитарных и природоохранных зонах.

    Составить договор аренды с правом выкупа земли можно не только с физ.лицом или организацией, но и муниципалитетом. Обычно стоимость таких земель не превышает 60-85% кадастровой стоимости. Арендатор может заказать повторную кадастровую оценку, в таком случае итоговая цена будет пересчитана.

    Переоценку стоит заказывать для земель с кадастровым паспортом старше 5 лет. За это время стоимость может поменяться в большую или меньшую сторону.

    Наличие постройки дает арендатору преимущественное право выкупа участка. Но только если дом зарегистрирован на имя арендатора по всем правилам. В остальных случаях выкуп земли происходит через аукцион.

    Интересное видео

    Полезную информацию о выкупе земли смотрите в видео:

    Заключение

    Договор об аренде с правом выкупа земельного участка имеет специальный блок о возможности приобретения земли. Все нюансы, включая стоимость надела и график выплат, заранее обозначается в договоре и не может быть изменен. Если арендатор уплатил цену, он становится новым собственником. Дополнительно заключать договор купли-продажи не нужно.

    Образец договора аренды земельного участка с последующим выкупом

    Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды земельного участка с последующим выкупом

    Аренда земельного участка осуществляется с учетом не только требований гражданского законодательства, но также и с учетом требований Земельного Кодекса РФ.

    Участок земли, как правило, приобретается лицом на основании условия временного пользования для занятий сельским хозяйством.

    На сегодняшний день, стоимость земли бывает достаточно высока, в связи с чем, не каждый может позволить себе приобрести ее сразу. Выходом из такой ситуации будет заключение соглашения об аренде такого участка, с условием его последующего выкупа.

    Статья расскажет о том, как должен быть заключен такой договор, а также на какие детали нужно арендодателю и арендатору обратить внимание.

    Образец типового договора аренды земельного участка с последующим выкупом

    Для того чтобы верно составить документ, стороны должны понимать, какие именно требования предъявляются к такому документу законом.

    В первую очередь положения договора должны быть наиболее конкретны. Не допускается включать в текст положения, которые могут быть истолкованы несколькими способами. В соглашении должно быть указано, что право собственности может перейти только тогда, когда арендатор выплатить определенную сумму денежных средств.

    Необходимо понимать отличия такого договора от соглашения о рассрочке при купле-продаже объекта. Основная разница между ними заключается в том, что при рассрочке, лицо выплачивает полную стоимость объекта в течение определенного периода. Для аренды же с последующим выкупом характерно то, что собственник участка еще получает средства и за временное пользование этим объектом.

    Стоимость участка земли должна быть выплачена собственнику до того, как истечет срок аренды. Платежи осуществляются периодически в срок, который согласовали две стороны.

    В соглашении рекомендуем указать, когда именно право собственности переходит к арендатору.

    В тексте соглашения должны быть указаны следующие положения:

    • Информация об участниках договора;
    • Период действия соглашения;
    • Данные об участке земли;
    • Сведения о правах и обязанностях сторон;
    • Порядок расчета между сторонами;
    • Процедура расторжения документа;
    • Подписи сторон.

    Что значит договор аренды земельного участка с последующим выкупом?

    Соглашение об аренде, подразумевающее последующий выкуп объекта, который передается во временное пользование, является смешанным договором. Это означает, что для него характерны, как положения, которые относятся к договору аренды, так и к договору о купле-продаже.

    Типовой образец договора субаренды нежилого помещения.

    Про образец договора аренды коммерческой недвижимости смотрите тут.

    В таком соглашении должно быть указано, что после истечения срока документа, при выплате полной стоимости объекта, право собственности будет передано арендатору.

    На практике аренда может быть осуществлена не только у частного лица, но и у государства. Самым распространенным примером, является аренда участка земли для строительства. После того, как объект построен, арендатор получает право приобрести предоставленный участок.

    Особенности договора аренды земельного участка с последующим выкупом

    При оформлении соглашения, стороны должны обратить внимание на следующие нюансы:

    • В случае, когда земля является собственностью муниципалитета или государства, органы могут реализовать участок с помощью аукциона, в случае, когда на ней в течение трех лет после заключения документа не было возведено строение;
    • В случае, когда на арендованном участке земли, арендатор возвел строение и осуществил его регистрацию, он получает право приобрести данный участок земли, то есть имеет право преимущественного выкупа;
    • Когда земельный участок относится к участкам сельскохозяйственного назначения, возможность его приобретения возникает не сразу, а только лишь по истечению определенного периода, который равен трем года с момента оформления соглашения об аренде такого участка. До наступления этой даты, арендатор может использовать участок только в соответствии с его назначением;
    • Помните, когда арендатор представил для заключения соглашения неверные данные или документы, право на получения участка в собственность у него может не возникнуть. Недопустимо реализовать это право при таких обстоятельствах даже в том случае, если на этом участке было возведено строение, и была проведена его регистрация.

    Выше перечисленные нюансы не являются исчерпывающими, для такого вида соглашения. Как правило, для заключения такого документа и правоотношения следует обратиться к специалистам, имеющим юридические знания для того, чтобы права каждого из участников были соблюдены.

    Примерная форма договора аренды земельного участка с правом выкупа (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

    ГАРАНТ:

    Настоящая форма разработана в соответствии с положениями ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ

    Договор аренды
    земельного участка с правом выкупа

    [ место заключения договора ]

    [ число, месяц, год ]

    [ Наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и

    [ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. Предмет договора

    1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель [ указать категорию земель ], площадью [ значение, единица измерения ], с кадастровым номером [ значение ], расположенный по адресу: [ вписать нужное ].

    1.2. Земельный участок предоставляется Арендатору для [ указать целевое использование ], в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

    1.3. На момент заключения настоящего договора передаваемый в аренду земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

    1.4. Переход права собственности на указанный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

    1.5. Ограничений (обременений) земельного участка, особенностей его использования не установлено.

    1.6. На земельном участке расположены [ указать объекты недвижимости ], принадлежащие [ указать наименование/Ф. И. О. собственника ] на праве собственности, что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

    1.7. Арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    1.8. Право собственности у Арендатора возникает с момента государственной регистрации перехода права.

    2. Права и обязанности сторон

    2.1. Арендодатель обязуется:

    2.1.1. Не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора передать Арендатору земельный участок на основании акта приема-передачи, а также все относящиеся к арендуемому земельному участку документы, необходимые для его эксплуатации.

    2.1.2. Передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

    2.1.3. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в использовании земельного участка.

    Читать еще:  Мать-одиночка: льготы, пособия и выплаты в 2021 году | Помощь одиноким матерям

    2.1.4. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, связанную с использованием земельного участка, если она не противоречит условиям настоящего договора и законодательству Российской Федерации.

    2.1.5. В случае отказа от права выкупа принять от Арендатора по акту приема-передачи земельный участок не позднее [ указать срок ] с момента окончания срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям. День возврата арендованного земельного участка [ включается/не включается ] в период, за который начисляется арендная плата.

    2.2. Арендодатель имеет право:

    2.2.1. Осуществлять контроль за целевым использованием Арендатором переданного в аренду земельного участка.

    2.2.2. Требовать от Арендатора выполнения обязательств по настоящему договору.

    2.2.3. На беспрепятственный доступ на территорию земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий настоящего договора.

    2.2.4. Приостановить работы, производимые Арендатором с нарушением условий настоящего договора и действующего законодательства Российской Федерации.

    2.2.5. Требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном настоящим договором.

    2.2.6. Требовать возмещения убытков в случае, если Арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

    2.2.7. В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в течение [ указать установленный арендодателем срок ] за два срока подряд.

    2.2.8. В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного земельного участка по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям потребовать внесения арендной платы за все время фактического владения Арендатором земельным участком.

    2.3. Арендатор обязуется:

    2.3.1. Принять земельный участок по акту приема-передачи от Арендодателя не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора.

    2.3.2. Приступить к использованию земельного участка после подписания настоящего договора и акта приема-передачи.

    2.3.3. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

    2.3.4. Обеспечить Арендодателю доступ на земельный участок для осуществления контроля за его использованием.

    2.3.5. Не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников) земельных участков.

    2.3.6. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях.

    2.3.7. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на земельный участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не занимать, в том числе временными сооружениями, коридоры инженерных сетей и коммуникаций, проходящие через земельный участок.

    2.3.8. Своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

    2.3.9. При прекращении договора аренды в случае отказа от права выкупа вернуть Арендодателю земельный участок в пригодном к использованию состоянии.

    2.4. Арендатор имеет право:

    2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый земельный участок и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением, в случае непредставления Арендодателем арендуемого земельного участка в указанный в настоящем договоре срок.

    2.4.2. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.

    2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние земельного участка существенно ухудшились.

    2.4.4. В пределах срока действия настоящего договора передать арендованный земельный участок в субаренду [ без согласия Арендодателя при условии его уведомления/с письменного согласия Арендодателя ].

    2.4.5. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора [ без согласия Арендодателя при условии его уведомления/с письменного согласия Арендодателя ].

    2.4.6. При наличии письменного согласия Арендодателя возводить на земельном участке строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

    При этом собственником возведенных с письменного согласия Арендодателя строений (сооружений) будет являться [ Арендодатель/Арендатор ].

    Возведенные на земельном участке без разрешения Арендодателя строения (сооружения) [ вписать нужное ].

    2.5. По истечении срока действия настоящего договора Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

    3. Арендная плата, выкупная цена и порядок расчетов

    3.1. За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату.

    3.2. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц из расчета [ сумма цифрами ] рублей за [ единица измерения ].

    3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами [ настоящего договора/передаточного акта ].

    3.4. Арендная плата вносится Арендатором [ указать периодичность, например, ежемесячно, ежегодно ] не позднее [ значение ] числа [ текущего месяца/месяца, следующего за расчетным/авансом за текущий год ].

    3.5. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон не чаще одного раза в год.

    3.6. Выкупная цена имущества составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

    3.7. Арендатор вносит всю выкупную стоимость арендованного имущества по истечении срока договора аренды.

    3.8. Обязательство Арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены.

    4. Срок договора аренды

    4.1. Срок действия настоящего договора составляет [ указать срок ] с даты его заключения.

    4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение нового договора аренды, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ указать срок ] до окончания действия настоящего договора.

    4.3. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.

    4.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    5. Ответственность сторон

    5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

    5.2. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

    5.3. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

    5.4. В случае использования земельного участка не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

    6. Основания и порядок изменения и расторжения договора

    6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

    6.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда:

    — Арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

    — Арендатор существенно ухудшает состояние земельного участка.

    6.3. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    6.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда:

    — Арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора или его назначением;

    — переданный Арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра земельного участка при заключении настоящего договора;

    — земельный участок в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

    7. Порядок разрешения споров

    7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

    7.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

    8. Заключительные положения

    8.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа регистрации прав.

    ГАРАНТ:

    Примечание. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    8.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    8.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

    Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [ вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи ].

    Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

    8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

    Юридический эксперт подробно расскажет, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа

    Одним из самых распространенных и популярных у населения способов получить земельный участок в свое личное распоряжение является аренда.

    Но частичное временное владение участком устраивает не всех, многие хотят, чтобы арендованная земля находилась в их собственности.

    Для таких людей предусмотрен вариант аренды земли с последующим законодательным правом ее выкупа. Далее мы расскажем, что такое аренда земли с правом выкупа.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

    Законодательная база

    Благодаря изменениям, которые были внесены в Земельный кодекс, любые физические и юридические лица наделены правом арендовать земельные участки, пребывающие в собственности государства и муниципальных образований. Данное дополнение регулируется №171, 1 главой, 2 пунктом Федерального закона.

    Все существующие особенности заключаемых соглашений регулируются Гражданским кодексом РФ статьями 606, 607, 624 и 660.

    Заключение договоров с предоставлением возможности выкупа участка регулируют статьи 606 и 624 ГК РФ.

    Кроме федерального законодательства в муниципальных структурах существуют определяющие передачу арендованных территорий нормативные акты, регулирующие сферы строительства или ведения бизнеса.

    Итак, что такое аренда участка с правом выкупа? Это возможность купить арендуемый участок с вычетом оплаты за аренду.

    Отличия при найме земли у государства и муниципалитета

    Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.

    В связи с этим разграничением могут возникнуть вопросы о видах целевого использования земель, а также определения стоимости аренды используемых территорий.

    Устанавливает общие нормы, которые регламентируют процесс аренды земельных участков у муниципальных образований и государства Земельный кодекс.

    Как взять земельный участок в аренду с правом выкупа?

    Условия получения земельных территорий в аренду зависят от множества особенностей, главной из которых является целевое предназначение земельных наделов, что будут использованы арендатором в обусловленных для этого целях.

    Немаловажной деталью при совершении сделки является и тот факт, к какой категории людей принадлежит арендатор: профессия, специальность, род занятий, финансовые возможности индивидуума, предоставление бизнес-плана для занятий фермерским хозяйством.

    Как взять землю в аренду с последующим выкупом? Варианты предоставления участков в аренду подразумевают под собой:

      Бесплатная аренда. Предоставляется исключительно людям, которые имеют востребованные в сельской местности профессии и желают сменить свою городскую прописку. Такие граждане могут воспользоваться возможностью и заключить соглашение на аренду участка с последующим правом его выкупа.

    В течение всего срока аренды плата с людей, относящихся к категории востребованных в сельской местности профессий изыматься не будет.
    Торги или аукцион. Такой метод государство предлагает при нецелевом использовании земли.

    Покупатель, предложивший за земельный надел большую арендную плату становится владельцем и может теперь на арендованной земле сельскохозяйственного значения заниматься индивидуальным частным строительством.

  • Без торгов (аукциона). Существующий метод аренды земли доступен для большинства граждан России и содержит в себе три варианта целевого использования земли:
    • сельскохозяйственные земельные участки в аренду с последующим выкупом территорий под ведение фермерского хозяйства или организации поселения;
    • аренда земли под строительство дома с последующим выкупом. Договор преимущественно заключают с предусмотренной в соглашении статьей регулирующей право выкупа земельного надела;
    • аренда земли под социальное строительство. Предоставляется в тех случаях, когда участок арендуется под постройку школ и детских садов.
  • Аренда участка с последующим выкупом под строительство дома — наиболее распространенный вариант. Согласно условиям, договор составляется только на период строительства, после чего арендатор должен вступить в права собственности или, если имеется такая возможность продлить соглашение.
  • Договор аренды земельного участка с правом выкупа

    Процедура заключения договора с условием выкупа земельного участка подразумевает под собой выполнение следующих действий:

      Поиск участка. Существует несколько возможностей определиться со свободным участком. Один из способов предлагает запросить выписку о землях, пребывающих в собственности государства и муниципальных образований у МФЦ и ожидать получение такой информации в течение пяти дней.

    Выписка дает информацию о свободных землях и кадастровых номерах земельных наделов. Второй способ определяет самостоятельный поиск участка на официальном сайте Росреестра, а третий позволяет обратиться непосредственно в местные органы самоуправления и определиться с выбором территории.
    Подача заявления на выкуп земельного участка из аренды. Вопрос предоставления земельного участка решается местными органами самоуправления.

    Желающие взять участок в аренду с последующим выкупом обращаются с заявлением именно к муниципальным властям. Заявление пишется в произвольной форме с указанием кадастрового номера участка. На данном этапе из документов необходим лишь паспорт.

  • Получив согласие на предоставляемый в аренду участок, с подписанным заявлением, паспортом и документами подтверждающими наличие льгот (если они имеются) необходимо направиться в кадастровый отдел для получения паспорта на землю и постановки земельного надела на учет.
  • В период 10-ти дневного ожидания будет производиться кадастровая оценка стоимости участка, а будущий арендатор понесет растраты в размере 5-6 тысяч рублей на изготовление планов, чертежей и другой технической документации. По истечении этого периода земля будет поставлена на учет, и арендатор получит все необходимые документы.
  • Второе заявление подается на имя главы администрации района. К заявлению прикладывается паспорт арендатора, документы о имеющихся льготах, паспорт на землю и вся техническая документация, изготовленная в Росреестре.
  • Юридический отдел в течение 30 дней будет подготавливать договор аренды земельного участка с выкупом, образец договора аренды земельного участка с правом выкупа есть ниже в нашей статье. Затем, тридцатидневный период предоставляется арендатору, чтобы он мог ознакомиться со всеми условиями соглашения и подписал его.
  • Соглашение об аренде подписывается в количестве трех экземпляров и регистрируется в государственных структурах Росреестра. Договор составляется на период, который не может быть меньше трех лет.
  • Читать еще:  Судебные приставы в Семикаракорске

    Главные пункты

    Договор аренды земли с выкупом содержит положения, которые предусмотрены соответствующими законодательными актами необходимыми для его заключения. Основными пунктами составляемого соглашения между двумя сторонами являются статьи, которые в своей структуре содержат дополняющие их подпункты.

    Главными статьями образца договора аренды земельного участка с последующим выкупом являются:

  • дата и место подписания;
  • наименование субъектов заключивших сделку;
  • наименование объекта аренды;
  • имущество;
  • страхование;
  • период действия договора;
  • права и обязанности сторон;
  • арендная плата с указанием размера, сроков, банковских реквизитов и порядка внесения платежей;
  • ответственность за неуплату;
  • целевое назначение надела;
  • условия использования;
  • существенные ограничения пользования землей;
  • условия и сроки передачи земли в пользование;
  • определение лиц несущих ответственность за порчу и нецелевое использование земли;
  • условия выкупа;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • заключительные положения;
  • адресные реквизиты сторон с подписями.
  • Советуем посмотреть договор аренды земли с последующим выкупом: образец.




    Заключение и регистрация соглашения

    Заключение договора между сторонами зависит от принадлежности земельного участка к муниципальным или государственным структурам.

    Аренда земель входящих в государственные формы собственности осуществляется решениями органов местной исполнительной власти или согласно результатам проведенных аукционов.

    Аренда земельных наделов из числа частной собственности совершается между собственником и арендатором.

    В любом случае договор подлежит обязательной регистрации в органах государственной власти. Арендатор вступает в свои права со дня регистрации соглашения.

    Финансовые расходы при оформлении договора

    Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.

    Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2000 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.

    Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.

    Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.

    В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.

    Пошаговая инструкция приобретения земли

    После завершения срока аренды арендатор по условиям договора должен выкупить землю у государственных или муниципальных структур. Процедура подразумевает под собой такие действия:

    1. Подача заявления. На имя главы указанного в договоре аренды органа подается заявление с просьбой предоставить, с целью выкупа, в постоянное пользование пребывающей в аренде земли с указанием всех возведенных на ее территории построек.
    2. К поданному заявлению присоединяют копию паспорта, а также копии документов на возведенные сооружения, паспорт участка, выписки на постройки и земельный надел из ЕГРП, квитанцию об оплате госпошлины и договор.
    3. После получения согласия арендатор вносит определенную оставшуюся от аренды сумму на банковские реквизиты государственных или муниципальных структур.
    4. После внесения платежа арендатор обязан перерегистрировать земельный надел на свое имя. Перерегистрация проводится Росреестром, куда необходимо предоставить следующие документы: заявление, постановление государственных структур, которые подтверждают предоставление участка, договор купли-продажи, кадастровые документы со стоимостью земли, а также квитанцию об оплате госпошлины.
    5. Новый владелец получает от Росреестра расписку, которая указывает на дату, когда будет выписано свидетельство на право собственности.

    Аренда земли всегда является отличным способом получения доходов от арендуемых наделов. Но каждому арендатору нужно помнить, что оспаривать уже подписанные документы очень сложно. Чтобы избежать сложностей, перед подписанием договоров лучше всего обратиться к опытному юристу.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа?

    Аренда земельного участка с последующим его выкупом – это отличное решение для приобретения земли с минимумом расходов. Данный вариант оптимален, если его оформление провести, согласно информации в нашей статье.

    Покупка земельного участка по этой схеме позволит вам сэкономить много времени и финансов.

    • Законодательство
    • С какой целью возможно арендовать участок с последующим выкупом?
    • При каких условиях возможен данный вид аренды земли?
    • Как взять землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм
      • 1-ый этап
      • 2-ой этап
      • 3-ий этап
      • 4-ый этап
      • 5-ый этап
      • 6-ой этап
    • Стоимость и сроки
    • Какие могут возникнуть проблемы?

    Законодательство

    Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.

    Помимо Земельного кодекса, отношения в сфере аренды земли с последующим ее выкупом регулируются:

    • Гражданским кодексом РФ, определяющим предельный срок, на которой возможно арендовать землю без ее выкупа в собственность. Максимальные сроки необходимы для прекращения соглашения (договора) в случае, если стороны не отказываются от аренды, но при этом и не хотят ее продлевать;
    • 606 и 624 статьей ГК РФ, закрепляющей что такое договор аренды земли, правила оплаты за аренду по такому договору, право дальнейшего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
    • КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях) — статья 7, пункт 34, где указаны размеры штрафов за нарушение порядка процедуры приватизации земельного участка либо оформления бессрочной аренды.

    С какой целью возможно арендовать участок с последующим выкупом?

    Аренда участка может проходить к с торгами, так и без них.

    Как правило, торги проходят на земли для нецелевого использования. К примеру, арендовать сельскохозяйственные земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

    Аренда земли без торгов с последующим выкупом требует от арендатора использование земли с определенными целями, установленными государством:

    • Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения. Государство позволяет арендовать без торгов с дальнейшим выкупом земли в случае, если на ней планируется построить сельскохозяйственное поселение либо организовать фермерское хозяйство;
    • Земельный участок под ИЖС либо постройка многоэтажного дома. Строительство многоэтажного дома в основном проводится по договору, в соответствии с которым возможно будет выкупить землю в будущем.
    • Социальная застройка. Построить детский сад, школу и другие здания для социальных целей.

    Если землю планируется арендовать с вышеназванными целями, то необходимо обратиться в администрацию города (района) для предварительного согласования, проведения межевания и кадастровой регистрации.

    Затем составляется заявление об аренде земли у муниципалитета без торгов. После чего в региональные СМИ делается объявление о намерении арендовать земельный участок.

    Если по прошествии 30 дней других кандидатов на землю не найдется, заключается договор аренды земельного участка с правом выкупа. Если же появятся, то власти объявят торги.

    При каких условиях возможен данный вид аренды земли?

    В случае, если на арендованной земле нету недвижимости, то органы власти на местах организовывают продажу земельного участка путем торгов на аукционе, что может резко увеличить стоимость земли. Чтобы избежать торгов, следует заранее организовать на земле какую-либо постройку (баня, сарай, летняя веранда и пр.), осуществить регистрацию такой недвижимости, и только затем оформить документы на выкуп земельного участка.

    Взяв участок в аренду участок и построив недвижимое имущество на арендованной у муниципалитета земле, арендатор имеет исключительное право на выкуп земельного участка.

    Если на земле есть приватизированная недвижимость, то выкупная цена не может превысить кадастровую стоимость участка. Являются ли муниципальные власти хозяевами земли или же государство — это не имеет значения для цены выкупа.

    Религиозные организации имеют право выкупить земельные участки, на которых располагаются здания и сооружения религиозного или благотворительного характера, на весь период использования данных зданий.

    В отношении земель сельхозназначения у арендатора есть исключительное право на выкуп земельного участка из аренды лишь по прошествии 3-х лет с даты подписания договора аренды и при условии надлежащего применения участка. При ненадлежащем использовании земли арендатор может потерять преимущественное право на выкуп.

    Государственные органы вправе запретить реконструкцию или строительство объектов на арендованном участке, но только в отношении собственности государства, но никак не муниципалитета.

    Помимо всего прочего, государство не имеет права запретить реконструкцию объектов капитального строительства, если данная реконструкция не ведет к изменению применения участка земли.

    Как взять землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм

    Лицо, желающее выкупить арендованный земельный участок, должно обратиться в орган исполнительной власти на местах либо в орган местного самоуправления.

    1-ый этап

    В местную администрацию гражданин или юридическое лицо приходит с личным паспортом (свидетельство о государственной регистрации для юр. лиц), с кадастровым паспортом (либо выпиской оттуда), договором аренды земли и планом участка.

    2-ой этап

    Выписки из кадастра предоставляет Федеральное управление, в функции которого входят вопросы картографии и постановка земель на кадастровый учет.

    Сотрудники кадастровой службы региона проведут оценку стоимости территории. Для этого необходим кадастровый план участка, составляемый самой службой кадастра.

    После того, как будет проведено межевание и согласование границ участка с соседними, Федеральное управление выдаст необходимую техническую документацию.

    3-ий этап

    Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную собственность, которое выносится на основании предоставленной документации. В постановлении будет указана стоимость перехода участка в собственность.

    4-ый этап

    В местный муниципалитет подается заявление установленной формы (бланк можно скачать ниже):

    • В «шапке» указывается кому (заявление составляется на имя Главы муниципалитета) и от кого (ФИО, адрес регистрации, адрес проживания, ФИО представителя, контактный телефон, адрес электронной почты, документ, удостоверяющий личность, его вид и данные);
    • Наименование по центру: заявление о предоставлении земельного участка за плату, на котором расположены здания, строения, сооружения;
    • Далее текст. Просьба о предоставлении в собственность на возмездной основе земельного участка, указывается его адрес, площадь, цели использования (личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство), категория земли, кадастровый номер;
    • Согласие на использование и обработку персональных данных;
    • Подтверждается полнота и достоверность предоставленных в заявлении сведений;
    • Указывается, куда необходимо предоставить результат рассмотрения заявления (почтовый адрес, адрес электронной почты, личное получение);
    • Перечень документов, прикладываемых к заявлению;
    • Дата, подпись.

    К заявлению прикладывается необходимый пакет документов:

    • Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, либо личность представителя физического лица.
    • Кадастровый паспорт земельного участка.
    • Копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание.
    • Выписка из ЕГРП о правах на здание.
    • Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок.

    5-ый этап

    Заключение договора об аренде земельного участка с правом выкупа.

    6-ой этап

    После выплаты всей суммы происходит составление договора купли-продажи участка, а также государственного акта на землю (свидетельство собственника).

    Стоимость и сроки

    Поэтому цену нельзя установить точным образом, однако максимальный ее предел определен.

    Стоимость арендуемой земли будет представлять собой процентную ставку от ее стоимости по кадастру. Кадастровая цена зависит от региона, в котором земельный участок находится:

    • Как правило, физические и юридические лица, построившие собственное здание или сооружение на арендованном участке, смогут приобрести его за сумму в пределах 60% от кадастровой цены;
    • Самая минимальная ставка — 2,5%. Такой процент возможен при выкупе земельного участка из государственной собственности. Та же ставка будет и для юридических лиц в отношении разделенных участков, которые предоставлены в целях создания дачного хозяйства;
    • Если требуется изменить назначение использования земель, сумма может вырасти до 80% от стоимости по кадастровому паспорту;
    • В случае отсутствия каких-либо преобразований на участке, ставка для получения выкупленного участка будет около 20%.

    Срок, на который должен быть заключен договор аренды с правом выкупа, составляет не менее 3-х лет.

    Заявление о выкупе из аренды земли без торгов необходимо подать до окончания арендного срока.

    Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.

    Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.

    Какие могут возникнуть проблемы?

    В выкупе арендованной земли могут отказать по ряду оснований:

    • Документация оформлена неправильно или поданы не все необходимые документы;
    • Обнаружена недостоверная информация в поданной документации;
    • Возбуждена процедура банкротства либо покупатель-юридическое лицо прекратило свою деятельность;
    • Есть законодательные запреты на передачу данного земельного участка в частное владение;
    • Невозможно выкупить земельный участок в связи с его целевым назначением. Это могут быть земельные участки лесного и водного фондов, заповедников, общего использования и пр.;
    • Если покупатель — нерезидент Российской Федерации.

    Таким образом, выкупить земельный участок из аренды — это трудоемкая и непростая процедура. При ее осуществлении необходимо собрать правильный пакет документов, надлежащим образом составить заявление и договор аренды земельного участка с правом выкупа.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

    Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

    Понятие аренды помещения с последующим выкупом

    Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

    Читать еще:  Договор аренды оборудования

    В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

    Преимуществами этого вида сделок считаются:

    1. Для наймодателя:
    • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
    • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
    1. Для нанимателя:
    • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
    • Не привлекать кредитные средства;
    • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

    Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

    1. Для арендатора:
    • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
    • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
    • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
    1. Для арендодателя:
    • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
    • Объект может быть использован не по назначению.

    Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

    Отличие от лизинга/ рассрочки

    Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

    В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

    Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

    Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

    Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

    Подготовка договора

    Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

    • Арендное соглашение;
    • Договор о продаже.

    Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

    Структура документа должна включать:

    1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
    2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
    3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
    4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
    5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
    6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
    7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
    8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
    9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
    10. Страховые случаи.

    Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

    Оценка имущества

    Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

    • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
    • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

    Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

    Переход правомочий собственника

    Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

    1. Истечения периода действия договорных обязательств;
    2. Выплаты стоимости объекта полностью.

    В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

    Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

    На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

    • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
    • Глобально ухудшает помещение;
    • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
    • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

    Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

    При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

    Учет сделки

    Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

    1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
    2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

    При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

    Для нанимателя

    ​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

    Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

    Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

    С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

    Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

    Для наймодателя

    Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

    Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

    Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

    Аренда с последующим выкупом

    Юлия Меркулова
    Автор статьи
    Практикующий юрист с 2012 года

    Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

    Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

    Что такое аренда с выкупом?

    Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

    В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

    Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

    Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

    Что можно выкупить по договору аренды?

    Объектами подобных отношений могут быть:

    • квартиры, дома и дачи;
    • земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
    • оборудование и технические средства;
    • авто- и мототранспорт.

    По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

    Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

    Преимущества и недостатки аренды под выкуп

    Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

    Преимущества аренды с выкупом:

    • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
    • нет первоначального взноса;
    • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
    • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

    Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

    • нет четкой юридической формы сделки;
    • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
    • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

    Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

    Как правильно составить договор аренды с выкупом?

    Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

    • если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
    • документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
    • срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
    • выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
    • при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

    Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

    Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

    • движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
    • те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
    • лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
    • при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

    Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

    Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

    В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

    Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

    Образец договора аренды недвижимости

    Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

    Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

    • техническое описание объекта;
    • стоимость для перехода прав собственности;
    • срок договора;
    • условия аренды и оплаты;
    • ответственность сторон и описание возможных рисков.

    Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

    Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

    Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

    Договор аренды оборудования с последующим выкупом

    Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

    В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

    Резюме

    Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

    Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector