Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Индивидуальный жилой дом это

Новый порядок оформления индивидуального жилого дома и садового дома

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация — жмите сюда

04.08.2018 г. в Градостроительном кодексе РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» начали действовать новые изменения. Они касаются оформления права собственности на ИЖС (жилые дома) и садовые дома.

Стало ли проще оформить дом? Рассмотрим самые важные нововведения.

Новое понятие: объект ИЖС (индивидуальный жилой дом)

В разных законах используются 3 понятия:

  • Объект индивидуального жилищного строительства,
  • Жилой дом,
  • Индивидуальный жилой дом.

В связи с этим возникали разные вопросы и разночтения.

Новые изменения в Градостроительный кодекс РФ убрали эти изменения и закрепили, что ИЖС, ИЖД и просто «жилой дом» — это одно и тоже.

Этими же изменениями введено понятие «объекта ИЖС».

Объект индивидуального жилищного строительства (он же жилой жом) – это:

  • отдельно стоящее здание,
  • количество надземных этажей – не более 3-х,
  • высота не более 20 метров,
  • состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
  • эти комнаты и помещения предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
  • здание не предназначено не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Что касается последнего пункта – то он означает, что дом нельзя разбивать на квартиры. Жилой дом – это единое неделимое на отдельные объекты здание.

Нужна ли проектная документация для ИЖС и садового дома?

В законе существует освобождение от подготовки проекта для строительства или реконструкции индивидуального жилого и садового дома.

Однако, застройщик (владелец дома) вправе по собственной инициативе подготовить проектную документацию.

Таким образом право есть, но обязанности нет.

Нужно ли получать разрешение на строительство для индивидуального жилого дома?

Новыми изменениями в Градостроительный кодекс отменено требование о получении разрешения на строительство и реконструкцию ИЖС, садового дома и хозяйственных построек.

Также для этих построек не нужно получать разрешение на ввод в эксплуатацию.

Это должно упростить бюрократию при оформлении права собственности на указанные постройки.

Новый порядок оформления жилого или садового дома при строительстве или реконструкции

Новые правила предусматривают уведомительный порядок вместо получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Соответственно, застройщик должен подать уведомление о планируемом строительстве.

Что должно содержать уведомление:

  1. ФИО, место жительства застройщика, паспортные данные;
  2. Кадастровый номер земельного участка и адрес;
  3. Сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
  4. Вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
  5. Планируемые параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе об отступах от границ земельного участка;
  6. Сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
  7. Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
  8. Способ направления застройщику уведомлений.

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
  2. Документ, подтверждающий полномочия представителя, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
  3. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Ставим на кадастровый учет и регистрируем право собственности

Затем гражданину-застройщику нужно подать заявление в орган местного самоуправления об окончании строительства.

Орган местного самоуправления в течении 7 дней сам обязан направить заявление в Росреестр для постановки строения на кадастровый учет и регистрации права.

К уведомлению об окончании строительства гражданин должен приложить технический план объекта и сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права.

Если орган местного самоуправления не направит в Росреестр соответствующее заявление в установленный срок, то гражданин это может сделать самостоятельно.

Важно: До 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.

Если строительство началось до 04.08.2018 г. то владелец участка (дачного, садового, для ИЖС, ЛПХ) вправе до 1 марта 2019 года направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта ИЖС. При этом получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация — жмите сюда

Как построить индивидуальный жилой дом по нормам и требованиям?

Таким образом, в определении индивидуального жилого дома заложено три критерия:

количество этажей и высота дома;

назначение и характер использования;

Рассмотрим каждый из этих признаков, а затем перейдем к проектам и требованиям к индивидуальному жилому дому.

Признаки индивидуальных жилых домов

Обособленность

По данному критерию дом характеризуется как отдельно стоящий. Тем самым индивидуальный жилой дом отличается от блокированных домов, с одной стороны, и многоуровневых квартир в многоквартирных домах, с другой стороны.

От указанных домов индивидуальный жилой дом отличается тем, что в нем все несущие конструкции его собственные и предназначены только для данного дома: дом стоит на собственном, предназначенном именно для него фундаменте, имеет свои стены, то есть такие, которые не являются стенами другого дома.

Количество этажей и высота дома

Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ внес однозначность в вопрос количества этажей. Если ранее индивидуальным жилым домом считался дом с количеством этажей не более чем три, без уточнения надземных и подземных, то сейчас прямо сказано, что ограничение касается надземных этажей.

С 4 августа 2018 года в число этажей индивидуального жилого дома не включается цокольный этаж.

Цокольный этаж считается надземным этажом, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра. Эта норма приведена в Письме Роснедвижимости от 27.08.2008 г. № АМ/1567 «Об этажности жилого дома» и Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 (в редакции от 04.09.2000 г.).

По современной практике расстояние от земли до верха надцокольного перекрытия обычно менее 2 метров и даже менее 1,5 метров, поэтому цокольный этаж в большинстве случаев не включается в число надземных этажей, а, следовательно, не учитывается при расчете этажности дома.

Следовательно, дом по Градостроительному кодексу будет индивидуальным жилым, если в нем, например, 2 полных этажа, один мансардный и цокольный.

Кроме того новая редакция Градостроительного кодекса содержит дополнение по высоте дома — не более 20 метров. Это еще не значит, что можно строить дом высотой 20 метров, есть еще ограничения, накладываемые градостроительным планом, в котором может быть указана максимальная высота объекта строительства 10 метров. Заметим, что при высоте дома 20 метров высота потолков каждого из трех этажей будет под 6 (!) метров, что для большинства частных застройщиков нереализуемо.

Индивидуальный жилой дом это

Под индивидуальным жилищным строительством понимается возведение на земельном участке с соответствующим видом использования жилого дома не выше трех этажей для проживания граждан. При этом жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Законодательство относит к объектам индивидуального жилищного строительства отдельно стоящие здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которые состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях, и не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Отличительной особенностью объектов ИЖС является то, что при их строительстве, реконструкции не требуется подготовка проектной документации (такая документация может быть подготовлена по инициативе застройщика).

Читать еще:  Как оформить и отразить в учете формирование добавочного капитала

С 04.08.2018 строительство или реконструкция объектов ИЖС не требует получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта ИЖС необходимо надлежащим образом уведомить уполномоченный орган о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГК РФ; ст. 17 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Постановка построенного объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляются по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления, к которому прикладываются необходимые документы, в том числе уведомление об окончании строительства и представленный застройщиком технический план объекта ИЖС. При этом сведения об объекте ИЖС могут быть указаны в техническом плане на основании составленной и заверенной правообладателем декларации об объекте недвижимости (ч. 1.2 ст. 19, ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем (ст. 37 ГК РФ; пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 5, п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, может быть использован для размещения индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Обязанность использования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, предписана нормами статей 42, 45 ЗК РФ, статьи 284 ГК РФ, за неисполнение которых частью 3 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.

В силу статьи 42. Земельного кодекса Российской Федерации «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков»: — собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Индивидуальный жилой дом

Определение индивидуального жилого дома дается в Градостроительном кодексе. Под индивидуальным жилым домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, в определении индивидуального жилого дома заложено три критерия:

  • обособленность;
  • назначение;
  • количество этажей;

Рассмотрим каждый из этих параметров.

Обособленность

По данному критерию дом характеризуется как отдельно стоящий. Тем самым индивидуальный жилой дом отличается от блокированных домов, с одной стороны, и многоуровневых квартир в многоквартирных домах, с другой стороны.

От указанных домов индивидуальный жилой дом отличается тем, что в нем все несущие конструкции его собственные и предназначены только для данного дома: дом стоит на собственном, предназначенном именно для него фундаменте, имеет свои стены, то есть такие, которые не являются стенами другого дома.

Назначение

Индивидуальный жилой дом отличается тем, что он, во-первых жилой, а во-вторых, индивидуальный, то есть предназначенный для одной семьи.

1. В соответствии с Жилищным кодексом жилым домом признается здание, состоящее из жилых и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Основное отличие жилого дома от других зданий состоит в том, что в нем постоянно или временно проживают люди. При этом в доме протекают в совокупности такие процессы жизнедеятельности как сон, отдых, прием пищи, приготовление пищи, личная гигиена и туалет, хранение продуктов и вещей, уход за вещами, эксплуатация инженерных систем дома, работа / хобби.

2. Под семьей в юридическом смысле обычно понимают объединение лиц, которые связаны взаимными правами и обязанностями, возникающими из брака, родства, усыновления или приема в семью. Это одно из общих доктринальных определений семьи (законодательно понятие семьи не закреплено), при этом не единственное и дает довольно большой простор для расширения круга лиц, которые могут подпадать под понятие «одна семья».

Количество этажей

Критерий количества этажей является, пожалуй, самым спорным.

Индивидуальный жилой дом может быть признан таковым, если в нем не более трех этажей. Сразу скажем, что в эти этажи включаются все этажи, в том числе, мансардный и цокольный.

В интернете можно встретить много информации о том, что цокольный этаж при определенных обстоятельствах может не считаться этажом для определения этажности дома. Это действительно верно, но только для целей кадастрового учета, а также учета жилищного фонда.

Согласно Письму Роснедвижимости от 27.08.2008 г. № АМ/1567 «Об этажности жилого дома» и Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 (в редакции от 04.09.2000 г.) этажность жилого дома определяется по числу надземных этажей. Цокольный этаж считает надземный и учитывается при определении этажности дома, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.

По современной практике расстояние от земли до верха надцокольного перекрытия обычно менее 2 метров и даже менее 1,5 метров, поэтому цокольный этаж в большинстве случаев не включается в число надземных этажей, а, следовательно, с точки зрения кадастрового учета и учета жилищного фонда, не учитывается при расчете этажности дома.

Однако в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (а также в других статьях Градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства) не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи.

Следовательно, исключение подземных этажей из количества этажей индивидуального жилого дома для целей определения, является ли дом индивидуальным жилым или нет, не соответствовало бы Градостроительному кодексу.

Следовательно, исключение подземных этажей из количества этажей индивидуального жилого дома для целей определения, является ли дом индивидуальным жилым или нет, не соответствовало бы Градостроительному кодексу.

Кроме того, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-02-2001) указано, что правила подсчета площадей помещений, определения объема и этажности дома и количества этажей принимают по СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные», актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

В пункте В.1.6 Приложения В (Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема) названного нормативного документа расхождений с Градостроительным кодексом не наблюдается и закреплено, что при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Судебная практика применения вышеуказанных норм Градостроительного кодекса также подтверждает неправомерность исключения цокольного этажа, как этажа подземного, из числа этажей индивидуального жилого дома.

Таким образом, двухэтажный дом с мансардой и цокольным этажом будет уже четырехэтажным, а значит, по критерию количества этажей не будет индивидуальным жилым домом. Построив такой дом, застройщик нарушит целевое назначение земельного участка, если участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

12.11.2020 22:13

ИЖС — форма получения гражданами жилья способом строительства и оформленного в личную собственность, которое выполняется самими гражданами или за их личные деньги. Законодательство РФ закрепляет право граждан в Земельном Кодексе. Участки земли под индивидуальное жилищное строительство – это востребованная категория земель.

ТИП УЧАСТКА ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЧТО ЭТО

Если землевладению, согласно официальным документам, присвоена категория «ИЖС», то это означает, что эта территория с целевым назначением – создание согласно индивидуального проекта.

Земельные объекты под индивидуальное жилищное строительство находятся только в населённых пунктах или муниципальном образовании, что закреплено законодательно. Это даёт право строить дом, но не больше трёх этажей. Такое строение получает конкретный почтовый адрес, а жители, если собираются в нём проживать постоянно, при желании могут сделать прописку прямо здесь по месту жительства (регистрацию).

Закон обязывает местные органы самоуправления такие землевладения обеспечить участок всеми необходимыми коммуникациями и создать условия для доступа к объектам социального назначения: детским садикам, лечебным учреждениям, магазинам, школам.

Читать еще:  Договор купли продажи автомобиля образец 2019

Стать землевладельцем возможно, оформив кредит в банке или ипотеку.

СРОК ДЕЙСТВИЯ РАЗРЕШЕНИЯ

До 2018 года начинать создание строительного объекта для проживания можно было, только получив соответствующее разрешение. Но не для всех объектов.

С 2019 года процедура разрешения другая. Теперь застройщик подаёт уведомление о планируемом создании объекта в инстанцию, которая уполномочена выдавать разрешения на строительство (статья 51.1, Градостроительный кодекс РФ). Но в самом деле процесс нисколько не упрощён. Так как этот документ должен быть одобрен контролирующим органами. Застройщик ждёт решения о том, что характеристики проекта здания, которые он заявил в документах, удовлетворяют всем законодательным нормам, установленным регламентом градостроения (так называемое, уведомление о соответствии) и проект одобрен. И только после этого начинает возводить объект.

Документ о соответствии имеет срок действия. Десять лет со дня отправления уведомления о намерении, согласно ст. 51.19, Градостроительный Кодекс РФ.

КАК ПОЛУЧИТЬ ЗЕМЛЮ ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Земельный надел ИЖС безвозмездно получают следующие категории лиц:

  1. Граждане, у которых на иждивении трое и более несовершеннолетних. Семья должна иметь статус многодетной. Такой статус могут иметь и одинокие родители. Землевладение выделяется один раз. Размер его не может быть менее трёх соток. А вот максимальный размер зависит от региона Российской Федерации;
  2. Кавалеры Ордена Трудовой Славы;
  3. Герои СССР и другим категориям, предусмотренным Законодательством РФ.

Процесс безвозмездного получения земельного надела, представленный в Земельном Кодексе РФ, включает такие шаги:

  • подаётся в местный орган власти заявление очередного получения надела;
  • собираются необходимые документы;
  • предоставление надела.

» Внимание! Это землевладение может быть изъято. Чтобы этого не произошло, лучше приступить к строительным работам в год получения свидетельства о собственности.

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ТАКОЙ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ

Плюсы:

  • Регистрация по месту жительства, находящегося на земле категории.
  • Основные работы по благоустройству участка, где располагается жильё, производятся за счёт бюджетных средств.
  • Дома подключаются к электросети, водопроводу, газифицируются, чистятся дороги зимой, поддерживаются летом.
  • На таких наделах разрешается создание хозобъектов, ведение огорода, садовых насаждений.
  • Создавая жильё на земле ИЖС появляется возможность применения налогового вычета (основание Федеральный закон от 23 июля 2013 г. No 212-ФЗ).
  • Сооружение такого жилья возможно с применением средств материнского капитала, согласно Федерального закона No256-ФЗ от 29 декабря 2006г., так как объект создаётся для проживания.

Минусы:

  • Земельный налог категории «ИЖС» выше, чем на земли других категорий.
  • Если, по исходу 10 лет, в зарегистрированных в собственность землях, стройка незакончена, то налог увеличивается.
  • Если по прошествии трёх лет стройка не началось, то землевладение могут отобрать.
  • Стоимость земель под индивидуальное жилищное строительство выше участков других категорий.

ТРЕБОВАНИЯ К ИЖС

  1. Стройка на таком землевладении определена строительными СНиП.
  2. На землевладении категории ИЖС разрешается сооружение небольших, малоэтажных особняков.
  3. Разрешаются хозяйственные и придворные постройки: баня, тепличные сооружения, дворовые помещения для разведения животных и птиц.
  4. Помещение должно быть только для проживания, а не коммерческое здание.
  5. Постройка располагается дальше 5 метров от дороги и 3 метров от тупиков.
  6. Хозобъекты рекомендуется располагать в глубине землевладения, не близко к улице.
  7. От заграждения до границы постройки не менее 1-1.5 метров.
  8. Между постройками должно быть более 4 метров. Но в СНиП оно конкретизируется это зависит от стройматериалов здания.
  9. Уборная и яма с канализационными отходами дальше 1 метра до границы соседней усадьбы.
  10. Требования к расстоянию до соседской территории особые.
  11. Гараж или иной хозобъект должен иметь расстояние от границ соседей более 3 метров, от леса не меньше, чем на 15 метров. Минимальное расстояние от жилища до сарая и хозобъектов должно быть более 4 метров, до особняка соседа – 12 метров. Расстояние между жильём соседа и вашей баней – 8 метров. Если гражданин нарушил нормы строительства, то его привлекут к административной ответственности. Владельца обяжут снести постройку.

​​​​​​​

КАКИЕ ДОМА МОЖНО ВОЗВОДИТЬ

Расположение построек на участке ИЖС назначения тоже должны удовлетворять ряду условий. Статья 40 Земельного Кодекса РФ говорит, что сооружение зданий землевладельцами должно осуществляться, учитывая назначение и цели пользования наделом. А также обязаны соблюдаться нормативы и правила градостроения, противопожарной безопасности, экологии. Обязательное соблюдение этих норм позволит зарегистрировать построенный особняк в качестве объекта недвижимости.

Важны правила для землевладельцев, которые прописаны СНИП 31-02-2001:

  • Количество этажей – не более трёх.
  • Размер строения – максимум 1500 кв. м.
  • Стройка должна ориентироваться на «красную линию». За неё выступать постройка не должна.
  • На одном земельном объекте размером меньше 1 км 200 м. кв. находится только одно сооружение жилого назначения.

Чтобы дом считался жилым, должны выполняться следующие правила:

  • размер спальни должна быть более 8 м. кв.,
  • кухни – 6 м,
  • ширина лестницы – более 1 метра,
  • высота потолков здания – не менее 2,5 м.,
  • дом имеет не более 3 этажей (мансардное сооружение и цокольное помещение не учитывается).

Основное и единственное предназначение особняка на земле ИЖС определяется самим названием. Этот Объект должен иметь жилое назначение. Иначе владельцу грозит большой штраф и снос здания.

Также в таких усадьбах запрещено сооружение многоквартирных квартир, т акие нарушения определены, как нецелевое применение землевладения.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД ИЖС: ОСОБЕННОСТИ

Земельный надел такой категории имеет особенности:

  1. Его целевое назначение.
  2. В свидетельстве на земельный надел должно быть указано, что он предназначен для ИЖС.
  3. Минимальный размер надела (в среднем по регионам РФ) составляет 0,6 га.
  4. Постройки на ИЖС регламентируются градостроительными, земельными и противопожарными нормами.
  5. Запрещено коммерческая эксплуатация таких земель.
  6. Сооружение объекта жилого назначения на ИЖС производится согласно нормам ГОСТа и СНиП.

» Важно! Согласно ГК РФ, статья 284 в случае, когда на землях этой категории не начинаются строительные работы в течение 3 лет, она может быть изъята.

Таким образом, дом, который стоит на земле под ИЖС станет солидным активом тогда, когда он построен без нарушений.

Еще статьи о строительстве и ремонте:

Индивидуальный жилой дом

Ниже мы приведем выдержки из действующего законодательства и нормативной документации, относительно вопроса определения и отнесения дома к объектам индивидуального жилищного строительства.

Индивидуальный жилой дом

По определению части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом, это дом который отвечает следующим требованиям:

  1. отдельно стоящий
  2. количество этажей не более чем три
  3. предназначен для проживания одной семьи

На первый взгляд все более чем понятно и очевидно, тем не менее часто можно услышать споры относительно количества этажей дома, как они считаются. Споры возникают из-за разных определений схожих терминов: “количество этажей” и “этажность”.

Этажи жилых домов

Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:

  • Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
  • Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
  • Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
  • Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
  • Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Количество этажей и этажность

Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.

  • Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
  • Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
Читать еще:  Что такое соглашение о разделе имущества между наследниками

ИЖС или нет?

Таким образом индивидуальный жилой дом, это дом количество всех этажей которого не превышает три, не зависимо от того надземные или подземные это этажи, технические, подвальные или цокольные. Дом с двумя полноценными надземными этажами, третьим мансардным этажом, и подземным подвальным не является объектом ИЖС. Строительство такого дома влечет за собой определенные сложности:

Сложность в получении разрешения на строительство. Необходимо посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Скорее всего строить дом, отличный от ИЖС, окажется запрещено.

Обязательность разработки проектной документации силами привлеченной организацией, имеющей свидетельство СРО. Членство СРО ежегодно обходится в значительную сумму, которая обязательно включена в цену проекта.

Стоимость разработки такого проекта значительно выше стоимости проекта индивидуального жилого дома. Так как к проекту и его составу предъявляются особые требования, отступать от которых нельзя. Для проверки качества разработанной документации законодательно установлена необходимость проведения экспертизы.

В отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства) экспертиза не проводится.

Так же, самостоятельное строительство будет невозможно: строительство должна будет осуществлять компания, имеющая свидетельство СРО. Регулярные затраты застройщика на “строительное” СРО будут точно так же включены в стоимость Вашего будущего дома.

Для строительства индивидуального жилого дома членство СРО не требуется.

Федеральный закон №340-ФЗ — индивидуальное жилищное строительства по новым правилам

Какие изменения принесло новое законодательство?

Новый закон подробно регламентировал единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на садовых участках. Он вводится взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, когда прежде чем заложить фундамент, требовалось получить разрешение на строительство, а затем ещё один документ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь процедура упростилась: владелец земельного участка обязан уведомить администрацию муниципального образования о планируемом строительстве жилого дома.

Как это можно сделать, куда обращаться?

Схематично этот процесс выглядит следующим образом: человек задумал построить дом, он обращается в орган местного самоуправления (ОМС) с уведомлением о планируемом строительстве, к которому прилагает правоустанавливающий документ на земельный участок. Форма уведомления утверждена Минстроем РФ и находится в свободном доступе в сети Интернет. Подать уведомление можно несколькими способами: через МФЦ, с помощью Единого портала госуслуг либо заказным письмом с уведомлением по почте.

В течение 7 дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве ОМС проводит предусмотренные законодательством проверки на соответствие объекта градостроительным параметрам и направляет застройщику уведомление о соответствии параметров планируемого строительства. Тогда можно приступать к возведению дома. На строительство отводится 10 лет.

Если же ОМС считает, что параметры не соответствуют законодательству, направляет уведомление о несоответствии указанных в уведомлении параметров объектов ИЖС или садового дома. Тогда необходимо их пересматривать.

После того как дом построен, по аналогичной схеме нужно вновь обратиться с уведомлением об окончании строительства в ОМС. Срок подачи такого уведомления — не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции. К уведомлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером. ОМС в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства проверяет соответствует ли построенный объект действующим параметрам разрешенного строительства. Если всё в порядке все документы направляются в Росреестр. Хочу это подчеркнуть: обращаться самостоятельно в Росреестра за постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности при уведомительном порядке гражданам не нужно! Орган местного самоуправления должен самостоятельно подготовить и направить все документы, это их обязанность, оговоренная в ст.13 Федерального закона №340-ФЗ.

Каких объектов недвижимости касается новый порядок?

Уведомительный порядок касается строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на садовых участках.

Ещё один важный нюанс: до 1 марта 2019 года осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, можно без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции объектов и уведомлений об окончании работ. Необходимо сделать всего три шага: обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию об объекте и подготовить технический план, подать эти документы в Росреестр через МФЦ. После 1 марта 2019 года для этой категории объектов также начнет действовать уведомительный порядок.

Чем принципиально отличается объект индивидуального жилищного строительства и садовый дом?

Установлена равнозначность понятий «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» — это жилое, отдельно расположенное здание, имеющее не более трёх этажей и не выше 20 метров, состоящее из жилых и бытовых комнат, а также хозяйственных помещений. Данное здание не может быть разделено на самостоятельные объекты недвижимости, например, квартиры.

Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме. То есть садовый дом — это объект нежилого назначения. Это новое понятие, введенное с 1 января 2019 Федеральным законом №217-ФЗ.

Ранее возведенные жилые строения (сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 1 января 2019 года) в силу закона признаны жилыми домами, ранее созданные нежилые строения, не являющиеся хозяйственными и предназначенные для временного пребывания граждан на садовых участках, признаются садовыми домами.

Федеральный закон №217-ФЗ предусматривает возможность признания садового дома жилым домом и наоборот – жилого дома садовым домом. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления.

Что делать, если дом построен уже давно, возможно, больше 10 лет назад, а документов на него нет. Как узаконить объект?

Если Вы получали разрешение на строительство до вступления в силу 340-ФЗ, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, застройщик уведомляет ОМС об окончании строительства объекта ИЖС.

К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план на дом (его готовит кадастровый инженер) и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. После регистрации права собственности гражданин получит от органа местного самоуправления выписку, подтверждающую регистрацию права на недвижимое имущество.

Сегодня мы не раз упомянули кадастровых инженеров, как его выбрать, на что стоит обратить внимание?

При выборе кадастрового инженера Управление Росреестра по Курганской области рекомендует обратиться к рейтингу специалистов, осуществляющих деятельность на территории Зауралья, ежеквартально публикуемому на официальном сайте Росреестра – www.rosreestr.ru .

В основе рейтинга — доля принятых решений о приостановлениях и отказах в государственном кадастровом учёте от общего объёма документов, поданных данными специалистами. Чем меньше в практике доля приостановлений и отказов в государственном кадастровом учёте, тем, соответственно, выше качество подготовленных документов.

Для ознакомления с рейтингом необходимо зайти на официальный сайт Росреестра (www.rosreestr.ru), выбрать регион «Курганская область», раздел «Открытая служба»/ «Статистика и аналитика»/ «Рейтинг кадастровых инженеров».

Узнать контакты интересующего вас кадастрового инженера можно также через сайт Росреестра. Выбираем раздел «Физическим лицам», где есть вкладка «Реестр кадастровых инженеров», вводим в строку поиска фамилию и имя специалиста, получаем информацию в какой саморегулируемой организации кадастровых инженеров он состоит. Каждая такая организация ведет реестр своих специалистов, где сконцентрирована полная информация об их деятельности, включая их адреса и телефоны.

Что грозит тем, кто не воспользуется уведомительным порядком?

Нужно чётко понимать, что если вы строите или уже построили жилой дом, но не имеете на него никаких документов, не воспользовались уведомительным порядком, то фактически вы создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести объект недвижимости либо привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Все эти действия осуществляются за счет собственника земельного участка.

Поэтому, при приобретении земельного участка, на котором уже есть строение, но строение не оформлено, вы рискуете стать собственником самовольной постройки, которую не сможете зарегистрировать или потом вам придется уже за ваш счет приводить ее в соответствие с градостроительным законодательством, либо осуществлять снос. Это очень важно понимать тем, кто планирует приобретение: нужно покупать земельный участок и постройки только с оформленными документами.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector