Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Наследство менее трех лет риски

Квартира по наследству – риски покупателя

Чтобы проверить недвижимость можно заказать выписку из ЕГРН
*Задать вопрос или заказать выписку можно также WhatsApp +79232492328 или Email: barnikov@yandex.ru

Часто покупатели категорически отказываются приобретать квартиру, узнав, что продавец получил ее в наследство. Действительно, покупка наследственной квартиры относится к одной из самых рискованных операций с недвижимостью. Но так ли велики риски, как кажутся? Как можно подстраховаться в подобной ситуации? И стоит ли отказываться от понравившегося варианта только потому, что жилье было унаследовано?

Риски квартиры по наследству

В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.

Что может ожидать покупателя:

  • Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
  • Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
  • Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
  • Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
  • Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
  • Завещание признается недействительным по разным причинам.

По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.

Квартира по завещанию: риски

Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.

Риски приобретения имущества по завещанию:

  • Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
  • Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
  • Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
  • Признание наследника недостойным.

Так стоит ли покупать наследственную квартиру?

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

  • Наследство «свежее», менее трех лет.
  • Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
  • В квартире есть зарегистрированные лица.
  • Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
  • Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Как максимально обезопасить сделку

Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:

  • Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
  • Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
  • Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
  • Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
  • Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
  • В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
  • Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.

Но нужно знать, что полностью обезопасить подобную сделку нельзя, даже приняв необходимые меры предосторожности. Для проведения комплексной проверки объекта и повышения безопасности покупки квартиры лучше обратиться за сопровождением сделки к юристам по недвижимости или риелторам.

Внимание: Чтобы проверить недвижимость — вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн. Это быстро и удобно.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.

Получить срочную выписку из ЕГРН (ЕГРП)

Как получить выписку ЕГРН

Всего несколько простых шагов:

Почему мы?

Выписка из ЕГРН — это

Виды выписок из ЕГРН

  • Текущий собственник
  • Полная история собственников
  • Дата регистрации
  • Дата прекращения прав
  • Залог, запрет на перерегистрацию
  • Кадастровая стоимость объекта
  • Текущий собственник
  • Полная история собственников
  • Дата регистрации
  • Дата прекращения прав
  • Залог, запрет на перерегистрацию
  • Кадастровая стоимость объекта
  • Текущий собственник
  • Полная история собственников
  • Дата регистрации
  • Дата прекращения прав
  • Залог, запрет на перерегистрацию
  • Кадастровая стоимость объекта

Введите данные объекта

Найдено

К сожалению, мы не смогли найти материалы по вашему запросу.

Пожалуйста, проверьте ваш запрос и повторите попытку.

Вы ввели некорректные данные.

Пожалуйста, исправьте ваш запрос и повторите попытку.

Мы принимаем

Часто задаваемые вопросы

В выписке ЕГРН не всегда есть информация о собственнике объекта недвижимости. Причины:

  • Недвижимость перешла в собственность нового владельца до 31-ого января 1998-ого года. В базе ЕГРН отображена информация только по регистрационным действиям, совершенным после 1998-ого года. Если собственник поменялся раньше, информацию о нем можно получить в БТИ;
  • Объект недвижимости поделен на несколько самостоятельных объектов, у каждого из которых свой собственник. Например, квартира никому не принадлежит, владельцы имеют право собственности на каждую отдельную комнату;
  • Одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Информация о собственнике может быть отнесена к старому номеру;
  • Собственник сменился несколько суток назад. Тогда информация о нем еще не успела появиться в базе ЕГРН;
  • Объект недвижимости перешел в собственность нового владельца по наследству, а он не зарегистрировал ее в «Росреестре» (Наследник получает право собственности до осуществления государственной регистрации своего недвижимого имущества. А зарегистрировать объект он может позднее).

Выписку из ЕГРН на нашем сайте можно получить в среднем в срок от 30 минут до 6 часов. Исключение – в случае высокой нагрузки на сервера Росреестра, время генерации выписки может составить до 72 часов.

Гарантируем возврат денег, если выписка не будет готова за 72 часа с момента оформления заказа.

Этот документ удостоверяет право государственной регистрации на недвижимое имущество и содержит информацию о конкретном объекте недвижимости: данные собственников, дату регистрации имущественного права, характеристики объекта, его кадастровую стоимость и наличие залогов и запретов на перерегистрацию.

В ЕГРН можно запросить выписку о характеристиках и правах. В этом документе будет указана следующая информация:

  • текущий собственник;
  • залог, запрет на перерегистрацию;
  • кадастровая стоимость объекта.

Другой вид документа — выписка из ЕГРН о переходе прав. Здесь будет указано:

  • текущий собственник;
  • полная история собственников;
  • дата регистрации;
  • дата прекращения прав.

Также на нашем сайте можно заказать выписку с полной информацией об объекте недвижимости, где будут указаны все вышеперечисленные данные.

Собственник земельного участка указывается в выписке ЕГРН. Чтобы заказать выписку, в окне поиска на главной странице нашего сайта введите кадастровый номер или адрес земельного участка.

На сайте egrnreestr.ru вы можете заказать три вида выписок из ЕГРН:

  • Выписка о характеристиках и правах — 200 рублей;
  • Выписка о переходе прав — 200 рублей;
  • Полная информация об объекте недвижимости — 350 рублей.

Каждая 10 сделка с недвижимостью по неофициальной статистике совершается с использованием мошеннических схем. Мошенники пользуются юридической безграмотностью, продают квартиры в домах под снос, подделывают документы. Обезопасить себя поможет ЕГРН.Реестр.

Что покажет выписка

С 31 января 1998 года вся информация о действиях с недвижимостью хранится в едином государственном реестре – ЕГРН. С 2017 года этот реестр объединили с реестром ЕГРП. ЕГРП расшифровывается как единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

ЕГРН (ЕГРП) создавался для отслеживания всех действий с недвижимостью. Сегодня проверить историю недвижимости может любой гражданин, заказав выписку. Документ покажет информацию из базы на дату получения сведений и расскажет о собственниках и наличии обременений.

Почему стоит заказать выписку здесь и сейчас

Получив документ, вы не купите квартиру, которая находится под арестом за долги по ипотеке, а также не получите «сюрприз» – внезапных родственников, претендующих на наследство.

Преимущества нашего сервиса:

  • Легкий поиск по адресу;
  • Заказать выписку можно, не выходя из дома;
  • Выписка будет готова через 30 минут – 72 часа;
  • Документ будет оформлен в удобном для прочтения формате. Посмотреть образец выписки.

Заказ в режиме онлайн – самый удобный и быстрый способ получения выписки. Вам не придется ехать в МФЦ, платить госпошлину в размере 300-750 рублей и ждать пять рабочих дней для получения документа. В режиме онлайн мы предоставляем информацию об объектах из любого региона страны напрямую из Росреестра и делаем это круглосуточно.

Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству

Продажа квартиры по наследству выгодна для продавца, а вот для покупателя есть риски оспаривания сделки внезапно появившимся наследником. Все дело в сроке исковой давности, в течение которого можно обратиться с иском о признании договора купли-продажи (далее – ДКП) недействительным. Но требования удовлетворяют не всегда. Рассмотрим, каковы особенности наследования недвижимости, какие есть риски для покупателя, как проверить квартиру перед покупкой, оформить ДКП и избежать его оспаривания в суде.

Особенности наследования недвижимости

Наследование имущества регламентируется гл. 61-65 ГК РФ. Получить недвижимость в наследство можно по закону или по завещанию. В первом случае существует очередность наследников:

  1. Первая очередь: дети, родители, супруг наследодателя (ст. 1142 ГК РФ).
  2. Вторая: братья, сестры (полнородные и неполнородные), бабушка, дедушка (ст. 1143 ГК РФ).
  3. Третья: тети, дяди (ст. 1144 ГК РФ).

Есть и правопреемники последующих очередей: прабабушки, прадедушки, дети племянников или двоюродных внуков (ст. 1145 ГК РФ).

Принцип распределения наследников согласно очередям очень прост: имущество принимают правопреемники первой очереди, оно распределяется между ними в равных долях. Если таковых нет, в наследство вступают преемники второй, третьей или последующей очередей.

С завещанием все проще. Человек может указать в нем кого угодно, необязательно родственника, и тогда имущество достанется ему. Но есть люди, которым полагается обязательная доля в наследстве, даже если составлено завещание, и они в нем не фигурируют (ст. 1149 ГК РФ). К ним относятся нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, супруг или родители наследодателя. Они могут получить не менее половины доли, которая полагалась бы им по закону.

В этом и кроется опасность: граждане, которым полагается обязательная доля, могут объявиться в любой момент.

Есть и другие особенности наследования, которые нужно учитывать:

  1. Наследодатель вправе наложить на одного или нескольких правопреемников завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ). Например, написать завещание с условием права другого лица на пожизненное проживание в квартире. Собственником станет наследник, но он обязан будет предоставить жилплощадь в пользование другому человеку, и придется жить с ним. В дальнейшем недвижимость может быть продана только по ДКП с правом пожизненного проживания, но об этом праве некоторые продавцы умалчивают.
  2. Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя, но может продлеваться, если наследник докажет, что не знал и не мог знать о смерти завещателя, либо были уважительные причины пропуска указанного срока.
  3. Завещаний может быть несколько, но юридическую силу имеет последнее.

Обратите внимание! Призываться к наследованию могут как физические, так и юридические лица (ст. 1116 ГК РФ).

Как вступают в наследство?

Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

  1. Наследодатель умирает, оформляются справки.
  2. Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
  3. Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
  4. По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

Покупка квартиры по наследству: риски для покупателя

Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

  1. Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
  2. Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
  3. Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
  4. Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.
Читать еще:  Что считается местом открытия наследства

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Если прошло более трех лет

Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

Если квартира получена по завещанию

Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

Есть еще несколько факторов:

  1. Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
  2. Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Если квартира получена по наследственной трансмиссии

Наследственная трансмиссия происходит, если правопреемник после подачи документов для вступления в наследство умирает. Тогда имущество переходит к его наследникам по закону или завещанию.

Здесь риски такие же, как и в остальных случаях. Наследство могут оспорить.

Мошеннические схемы

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

  1. Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
  2. Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
  3. Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

Как проверить наследников при покупке квартиры?

Проблема в том, что проверить наследственную квартиру при покупке никак нельзя. Можно только отследить историю перехода права собственности и отказаться от сделки, если недвижимость получена в наследство менее 10 лет назад – самого безопасного срока, после которого оспорить сделку не получится.

Совет юриста: чтобы минимизировать риски, желательно удостоверить ДКП у нотариуса. он проверит законность сделки, и, если есть проблемы с документами или другими наследниками, откажет в нотариальном удостоверении. Это повод отказаться от сделки и для покупателя.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Какие проблемы могут возникнуть с покупкой квартиры доставшейся по наследству

Наследники могут продавать полученное имущество сразу после его оформления на свое имя. Однако покупка таких объектов имеет свои подводные камни. Квартира по наследству — это не самый лучший вариант для приобретения.

Впрочем, когда речь идет о сделках с недвижимостью, риск есть всегда. Чего нужно опасаться и на что обращать внимание при покупке жилья, полученного по наследству, рассмотрим в нашей новой статье.

Какие есть опасности

Чтобы не встретиться с мошенниками и не остаться без денег и жилплощади, нужно заранее знать, с чем можно столкнуться при покупке вторичного жилья:

  • внезапно объявившиеся наследники. На принятие доли отводится срок в полгода со дня смерти. Затем принявшие становятся собственниками своих частей. Но не всегда в этот период объявляются все претенденты на наследство. Если потенциальный преемник не писал отказ и имеет уважительную причину, он может восстановить пропущенный срок через суд. Этот же суд признает недействительными все последующие сделки с имуществом и признает новое соотношение долей между преемниками. А если квартира уже продана? Закон не запрещает отнять квартиру у покупателя и вернуть права на нее наследникам. А вот полученные от сделки деньги забрать будет гораздо сложнее;
  • если планируется покупка квартиры по наследству, оформленной менее 3 лет назад, риски для покупателя еще выше. 3 года со дня вступления в наследство — тот период, когда родственники могут затребовать через суд передел наследства. Раздел наследства может быть инициирован по разным причинам. По истечении этого периода иски, связанные с перераспределением наследственной массы, менее вероятны;
  • квартира, полученная продавцом по завещанию, тоже должна быть тщательно проверена, особенно в первые 3 года владения. Завещание может быть оспорено законными наследниками, если они соберут и предоставят доказательства. Автор завещательного распоряжения мог написать его, находясь в неадекватном состоянии или под давлением. Срок исковой давности по оспариванию завещаний — до 3 лет со дня открытия наследства.

Как избежать проблем

Не стоит сразу отказываться от покупки квартиры, полученной в наследство. Что следует знать и на что обращать особо пристальное внимание:

  • сроки вступления в права наследования. Чем дальше этот день от дня покупки, тем меньше рисков. Квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, не смогут стать предметом иска по разделу имущества, по оспоренному или признанному ничтожным завещанию и т.д. Сделки по квартирам, унаследованным 10-12 лет назад, практически лишены опасности появления потерянных правопреемников. Даже если это случится, скорее всего, суд встанет на сторону покупателя и не будет отменять сделку купли-продажи, а ограничится назначением выплаты компенсации за долю. Компенсацию будут выплачивать другие наследники, и покупателя эта проблема не коснется;
  • наследственная масса, частью которой была квартира.Сколько было наследников, каким образом была получена квартира (по закону или завещанию), как происходил раздел (долями или объектами в натуре). Бывают случаи, когда покупатель получает действительно исчерпывающую информацию о наследодателе и его потомках. Тогда становится понятно, что на наследство больше никто претендовать не будет. При таком «расследовании» можно и найти возможных претендентов, например, жену, с которой умерший давно не жил, но не расторгал брак. Возможно, она, как только узнает о смерти супруга, захочет отсудить свою часть наследства;
  • достоверность сведений в документах. Это универсальный совет, который поможет обойти многие подводные камни не только при покупке унаследованной квартиры. Проверять и перепроверять все бумаги на соответствие персональных данных, номеров свидетельств, дат, сумм.

Схемы мошенников

В сфере недвижимости работают одни и те же схемы на протяжении многих лет. На уловки мошенников люди попадаются по незнанию вопроса. Поэтому основные схемы, связанные с покупкой полученной по наследству квартиры, нужно знать:

  • подделка бумаг. Завещательное распоряжение здесь стоит на первом месте. О том, является ли оно настоящим, нужно поинтересоваться у нотариуса, который его составлял: у него тоже хранится экземпляр, а также есть запись в реестре. Поддельные договоры и документы из регистрационной палаты тоже встречаются. Всю информацию о пути получения квартиры продавцом можно узнать в Росреестре;
  • продажа по генеральной доверенности. Следует сразу отказаться от такой сделки, на которой не присутствует владелец квартиры. Мошенники, пользуясь доверчивостью пожилых людей и оказывая им финансовую поддержку при жизни, сразу после их смерти умудряются продать недвижимость. Сейчас такие схемы практически не встречаются, потому что любые сделки с квартирами нужно проводить через нотариуса. Но все же лучше быть начеку.

Как обезопасить себя

Чтобы проверить квартиру на «чистоту», нужно проявить бдительность:

  • выписка из ЕГРП. Этот документ можно заказать в Росреестре или через МФЦ. В нем можно найти информацию о последних владельцах (с 1998 года и до дня получения выписки), имеющихся обременениях и т.д. Нужно сравнить данные о владельце с данными продавца;
  • сведения из нотариального кабинета. В свидетельстве о наследстве указан нотариус, выписавший бумагу, и его координаты. Чтобы сделка прошла успешно, нужно сходить к этому нотариусу и поинтересоваться наследственным делом: сколько всего родственников претендовало на имущество, от скольких есть отказы или принятия и возможно ли возникновение новых наследников;
  • сведения из домовой книги. В управляющей компании, к которой относится приобретаемая квартира, выдадут по запросу выписку о прописанных.

Лучше все документы заказывать и получать лично, не доверяя бумагам, которые предоставит продавец. Если он убеждает, что, например, выписка из ЕГРП вам не нужна, она стоит денег, а он ее уже заказал и предъявляет, то лучше не иметь никаких финансовых дел с этим человеком. Также стоит задуматься и все перепроверить, если цена на квартиру значительно ниже рыночной.

Важно! Срочные продажи недвижимости — гораздо более редкое явление, чем можно представить.

Заключение

Покупка квартиры у человека, который получил ее по наследству, — это ответственное дело, требующее внимательности и дотошности покупателя. Чтобы в будущем не быть вовлеченным в чьи-то родственные взаимоотношения, постарайтесь получить как можно больше информации до покупки. И не забудьте указать в договоре купли-продажи реальную стоимость, чтобы в случае возникновения проблем возвращать именно ее.

Риски покупки квартиры по наследству

Риски покупки квартиры из «свежего» наследства

Прежде всего нужно сказать, что сделки с наследственной недвижимостью серьезно отличаются в зависимости от срока, прошедшего с момента вступления в права наследования. Больше всего рискуют люди, которые решили приобрести квартиру, унаследованную менее трех лет назад: подобную недвижимость иногда называют «свежим» наследством.

Какие риски необходимо учитывать?

Согласно нормам гражданского законодательства, наследодатель наделен правом возложить на наследника исполнение обязанности в пользу третьего лица, например, предоставить квартиру или комнату в ней для дальнейшего пользования в течение конкретного срока или на весь период жизни. Недвижимость с обременением крайне трудно реализовать на рынке, поэтому недобросовестные наследники не разглашают подобную информацию.

В этом случае получается, что продавец распорядился недвижимостью незаконно, так как не имел право получить ее в собственность.

Основная причина признания завещания недействительным — отсутствие полной дееспособности у наследодателя. Зачастую по такому основанию оспариваются завещания пожилых граждан, которые тяжело болели в момент составления завещания.

Исходя из норм семейного права, имущество, приобретенное в период брака по общему правилу, относится к совместному имуществу супругов. Поэтому второй супруг вправе сначала претендовать на выделение своей доли.

Читать еще:  Деление наследства между наследниками первой очереди

Риски приобретения наследственной квартиры после 3 лет с открытия наследства

Три года длится период исковой давности в рамках наследственных правоотношений. По истечении этого срока основные риски по покупке наследственной квартиры для покупателя отпадают. Тем не менее стоит обратить внимание на следующие возможные опасности, которые будут актуальны в течение 10 лет со дня открытия наследства:

Покупатель недвижимости не может быть уверен, что все родственники, которые могут правомерно претендовать на наследство, уже заявили о своих правах и вступили в них. Иногда продавец умышленно не сообщает об иных наследниках. В некоторых случаях он и сам не подозревает об их существовании, например, когда на получение имущества неожиданно начинают претендовать внебрачные дети наследодателя.

Риск покупать наследственную или приватизированную квартиру имеется в случае, когда гражданин — наследодатель может быть признан судом умершим без доказательств фактической смерти. Например, человек пропал и о его месте нахождения неизвестно в течение 5 лет. Однако, если он вернулся и обнаружил, что все имущество передано наследникам и в дальнейшем продано, он вполне обосновано может требовать восстановления права собственности.

Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?

Свести к минимуму все риски при покупке квартиры после наследства может юрист. В отличие от риелтора, который заинтересован в быстрой продаже недвижимости, задача юриста — оградить клиента от возможных имущественных и финансовых потерь, выявить, где клиента подстерегает опасность.

Проведем оценку всех документов на квартиру;

Проверим правомерность предыдущих переходов права собственности на нее;

Удостоверимся в дееспособности продавца;

Выясним, есть ли какие-либо обременения, наложенные на квартиру, и есть ли жильцы, которые сохраняют право проживать в ней после смены собственника.

3 причины обратиться в компанию «Центр Оформления Сделок»

Юристы готовы сопровождать вас во всех государственных инстанциях или работать по доверенности, освобождая от бумажной волокиты.

В отличии от риелторов, мы собираем полную информацию об объекте недвижимости. У нас нет заинтересованности в сделке, поэтому проверка более достоверная. Юрист немедленно предупредит о проблемах с документами или рисках, которые влечет сделка, и предложит способы, как их минимизировать.

Стоимость услуг фиксированная и остается неизменной. Сопровождение сделки нашим юристом обойдется дешевле, чем услуги риелтора, при том что вы получаете гарантированную защиту от действий мошенников.

Если вы сомневаетесь в продавце и не знаете, какие риски при покупке квартиры по наследству вас могут подстерегать, обращайтесь за юридической помощью при покупке недвижимости к юристам «Центра Оформления Сделок». Заполните короткую форму на сайте и получите бесплатную консультацию!

Недвижимость — один из самых распространенных объектов наследования. Из-за высокой материальной ценности предмета договора и сложности правового регулирования сделка по покупке квартиры, полученной по наследству, несет для сторон много сложностей. Без юридически грамотного подхода к оформлению недвижимости есть вероятность признания сделки недействительной, потери имущества и денежных средств. Юристы «Центра Оформления Сделок» расскажут, какие риски несет покупка квартиры по наследству (о рисках при покупки недвижимости можете прочитать у нас в блоге).

Риски покупки квартиры из «свежего» наследства

Прежде всего нужно сказать, что сделки с наследственной недвижимостью серьезно отличаются в зависимости от срока, прошедшего с момента вступления в права наследования. Больше всего рискуют люди, которые решили приобрести квартиру, унаследованную менее трех лет назад: подобную недвижимость иногда называют «свежим» наследством.

Какие риски необходимо учитывать?

  1. Сокрытие информации о наследниках, имеющих право на проживание в продаваемой квартире. Согласно нормам гражданского законодательства, наследодатель наделен правом возложить на наследника исполнение обязанности в пользу третьего лица, например, предоставить квартиру или комнату в ней для дальнейшего пользования в течение конкретного срока или на весь период жизни. Недвижимость с обременением крайне трудно реализовать на рынке, поэтому недобросовестные наследники не разглашают подобную информацию.
  1. Признание продавца квартиры недостойным наследником после заключения сделки. В этом случае получается, что продавец распорядился недвижимостью незаконно, так как не имел право получить ее в собственность.
  2. Недействительное завещание. Основная причина признания завещания недействительным — отсутствие полной дееспособности у наследодателя. Зачастую по такому основанию оспариваются завещания пожилых граждан, которые тяжело болели в момент составления завещания.
  3. При вступлении в наследственные права не учтена супружеская доля. Исходя из норм семейного права, имущество, приобретенное в период брака по общему правилу, относится к совместному имуществу супругов. Поэтому второй супруг вправе сначала претендовать на выделение своей доли.

Риски приобретения наследственной квартиры после 3 лет с открытия наследства

Три года длится период исковой давности в рамках наследственных правоотношений. По истечении этого срока основные риски по покупке наследственной квартиры для покупателя отпадают. Тем не менее стоит обратить внимание на следующие возможные опасности, которые будут актуальны в течение 10 лет со дня открытия наследства:

  1. Отсутствие возможности учесть всех потенциальных наследников.

Покупатель недвижимости не может быть уверен, что все родственники, которые могут правомерно претендовать на наследство, уже заявили о своих правах и вступили в них. Иногда продавец умышленно не сообщает об иных наследниках. В некоторых случаях он и сам не подозревает об их существовании, например, когда на получение имущества неожиданно начинают претендовать внебрачные дети наследодателя.

  1. Юридическая смерть наследодателя.

Риск покупать наследственную или приватизированную квартиру имеется в случае, когда гражданин — наследодатель может быть признан судом умершим без доказательств фактической смерти. Например, человек пропал и о его месте нахождения неизвестно в течение 5 лет. Однако, если он вернулся и обнаружил, что все имущество передано наследникам и в дальнейшем продано, он вполне обосновано может требовать восстановления права собственности.

Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?

Свести к минимуму все риски при покупке квартиры после наследства может юрист. В отличие от риелтора, который заинтересован в быстрой продаже недвижимости, задача юриста — оградить клиента от возможных имущественных и финансовых потерь, выявить, где клиента подстерегает опасность.

Юристы компании «Центр Оформления Сделок» готовы взять на себя проведение сделки. В рамках этой услуги мы:

  • проведем оценку всех документов на квартиру;
  • проверим правомерность предыдущих переходов права собственности на нее;
  • удостоверимся в дееспособности продавца;
  • выясним, есть ли какие-либо обременения, наложенные на квартиру, и есть ли жильцы, которые сохраняют право проживать в ней после смены собственника.

3 причины обратиться в компанию «Центр Оформления Сделок»

  1. Проведение сделки под ключ. Юристы готовы сопровождать вас во всех государственных инстанциях или работать по доверенности, освобождая от бумажной волокиты.
  2. Ваша безопасность — наш приоритет. В отличии от риелторов, мы собираем полную информацию об объекте недвижимости. У нас нет заинтересованности в сделке, поэтому проверка более достоверная. Юрист немедленно предупредит о проблемах с документами или рисках, которые влечет сделка, и предложит способы, как их минимизировать.
  3. Работаем по договору, в котором прописаны цены и гарантии. Стоимость услуг фиксированная и остается неизменной. Сопровождение сделки нашим юристом обойдется дешевле, чем услуги риелтора, при том что вы получаете гарантированную защиту от действий мошенников.

Если вы сомневаетесь в продавце и не знаете, какие риски при покупке квартиры по наследству вас могут подстерегать, обращайтесь за юридической помощью при покупке недвижимости к юристам «Центра Оформления Сделок». Заполните короткую форму на сайте и получите бесплатную консультацию!

Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности по наследству

Покупка квартиры по наследству в некоторых случаях может быть связана с довольно проблемными ситуациями. Они обычно связаны в той или иной форме с нарушениями правил наследования. При проведении сделки купли нужно быть очень внимательным к различным обстоятельствам, её сопровождающим. Если происходит покупка квартиры, полученной в наследство, что следует знать при этом? При возникновении вопросов имеет смысл прояснить ответы на них для того, чтобы принимать взвешенные решения в процессе покупки недвижимости. Будет разумным шагом собрать максимум информации по истории сделок с данной квартирой.

  1. Наследование
  2. Сложности при наследовании
  3. Проблемы при покупке квартиры
  4. Уязвимые стороны сделки при покупке квартир
  5. Мошенничество
  6. Меры предосторожности при покупке

Наследование

Передача имущества от наследодателя к наследнику происходит по определённым правилам.

Коротко говоря, есть два основных способа для этого:

  • передача квартиры, полученной по наследству, согласно завещанию;
  • передача унаследованной недвижимости согласно закону.

В первом случае речь идёт о заблаговременно составленном документе, в котором подробно расписано, какие наследующие что именно получат. Во втором случае решение основывается на степени родства наследодателя и получателей имущества. Все возможные варианты родственных связей делятся, условно говоря, на несколько групп. Их называют очередями родства. В первую из них входят наиболее близкие родственники, во вторую — менее близкие и так далее.

Очередей родства обычно рассматривается не более восьми, но в редких случаях их может быть и больше.

В первую очередь, например, входят супруги, дети и родители. Принцип распределения очень простой. Если имеется один или несколько родственников первой очереди, то всё имущество делится между ними поровну. Если их нет ни одного, но есть родственники второй очереди — наследство поровну делится уже между ними. Подобным образом рассматриваются и другие очереди.

Сложности при наследовании

Несмотря на достаточно простой принцип наследования, могут случаться и некоторые проблемные ситуации. Как известно, при передаче наследства нотариус не обязан проводить тщательное расследование и достоверно выяснять существование родственников различной степени родства.

Обычно считается, что за полгода после смерти наследодателя все заинтересованные лица сами объявят о своём существовании.

  1. Предположим, что один из наследников первой очереди сам умирает в течение полугода после смерти данного наследодателя. Что произойдёт с его долей? Закон однозначно отвечает на этот вопрос. Она будет распределена уже среди его наследников в соответствии с существующими правилами.
  2. Предположим, наследник за полгода не объявился. Он потерял свою часть наследства? Зависит от конкретной ситуации. Если он докажет, что не имел возможности заявить о своих правах, то через суд распределение наследства будет пересмотрено и он получит причитающуюся ему часть. Если он не сможет обосновать своё отсутствие, то никаких изменений не произойдёт.
  3. Есть те, кто получает обязательную долю наследственного имущества. Это несовершеннолетние дети, иждивенцы и некоторые другие категории граждан. Первоначально им выделяется положенная по закону доля, затем из оставшейся части имущество распределяется по закону или по завещанию.
  4. Если имеется завещание, но оно касается не всего имущества, а лишь некоторой его части, то в этом случае сначала удовлетворяются наследники по завещанию, затем происходит распределение в соответствии с законом, на основе очередей родства.
  5. В некоторых случаях наследство не исчерпывается только передачей имущества, а включает в себя дополнительно и некоторые обязательства. Это могут быть, в частности, долги. Ещё, например, в наследство может быть передана квартира с условием пожизненного проживания в ней кого-либо из близких наследодателю людей.

Таким образом, понятно, что с наследством вполне могут быть связаны довольно неоднозначные ситуации.

Проблемы при покупке квартиры

Итак, происходит покупка квартиры, полученной в наследство, в соответствии с договором купли-продажи. Предположим, всё оформлено правильно, все нужные подписи и печати проставлены, все регистрации пройдены, деньги полностью уплачены. Достаточно ли этого для того, чтобы признать купленную недвижимость своей, не боясь каких-либо осложнений в дальнейшем или оспаривания продаж? На первый взгляд, всё выглядит довольно надёжным и окончательным, но на самом деле ещё многое может произойти, осложнив дальнейшую жизнь для покупателя.

Несколько примеров подобных ситуаций:

  1. Отношения умершего с его женой не сложились, поэтому они разъехались. Прожили отдельно несколько лет, но об официальном разводе по какой-то причине не задумались. В момент смерти они не были разведены, а завещания муж не оставил. При наследовании по закону жена войдёт в первую очередь и будет вправе претендовать на положенную долю наследства. Если она сама не пришла к нотариусу в течение полугода после смерти мужа, то распределение наследства прошло без её участия. Если она при этом обратится в суд с заявлением о пересмотре распределения, то он в некоторых случаях может стать на её сторону и всё пересмотреть. Таким образом, продавец квартиры при пересмотре может не стать владельцем продаваемой квартиры и, таким образом, договор купли-продажи станет недействительным.
  2. Один из наследников внезапно умер. Его наследники при этом получают право разделить между собой причитающую ему долю наследства. Если они не участвовали в процессе его распределения, то могут по праву представления получит ту часть, на которую они имеют право. Это можно сделать и по прошествии года после смерти наследодателя.
  3. Иногда события могут сложиться довольно сложным образом. Один из таких случаев возникает тогда, когда завещание было в своё время написано и оформлено в соответствии с требованиями законодательства, но это случилось достаточно давно и о нём все забыли. После смерти наследодателя никто об этом документе не вспомнил, поэтому имущество было распределено среди наследополучателей по закону. Через некоторое время завещание обнаруживается. Теперь всё, что получили наследники, будет пересмотрено. И если один из них продал квартиру, такая сделка купли-продажи окажется недействительной.

Уязвимые стороны сделки при покупке квартир

В наследственном праве есть довольно высокие шансы столкнуться со сложными и нестандартными ситуациями. В каких случаях такое может произойти?

  1. Если возможный претендент на наследство пребывает за пределами страны и не может в полугодичный срок объявиться за получением наследства, то может легко произойти так, что он объявится потом, когда все уже будут уверены, что распределение наследства произошло полностью. Аналогичная ситуация возникнет, если потенциальный наследник находился в заключении по приговору суда или был в длительной командировке. Для того чтобы быть уверенным, что таких ситуаций не произойдёт, нужно тщательно изучить всю доступную информацию о наследодателе. Но далеко не всегда это возможно сделать достаточно тщательно.
  2. Бывает, что распределение наследства произошло без участия нетрудоспособных родителей усопшего или его несовершеннолетних детей. Все они относятся к той категории наследников, которым законом гарантируется определённая доля наследственного имущества при распределении. Если они вовремя не получили того, что было им положено, то впоследствии они имеют право обратиться в суд и настоять на повторном распределении наследства. Если, в числе прочего, наследство включало уже проданную впоследствии квартиру, то в ней будет и их доля.
  3. Существует такое понятие, как недостойный наследник. В некоторых случаях получатель наследства теряет право на его получение. Если к тому моменту он уже продал квартиру, то сделка становится недействительной. Если он успел потратить все полученные деньги, то вряд ли сможет вернуть их покупателю.
  4. Ловушка возможна в том случае, если покупатель квартиры не проявит должной бдительности. Иногда в договоре указывают не ту сумму, которая за квартиру на самом деле была уплачена, мотивируя это различными причинами. Если сделка будет аннулирована, возврат денег при этом составит не ту сумму, которая была уплачена, а ту, которая указана в договоре что гораздо меньше настоящей. Такая ситуация часто возникает в связи с определёнными налоговыми льготами. Как известно, сумма в один миллион рублей может быть освобождена от налоговых выплат, а большая цена приведёт к оплате налога в достаточно серьёзной сумме. Это имеет место, если она менее 3 лет в собственности. Иногда некоторые покупатели идут навстречу, рассчитывая, что никаких проблем в итоге не возникнет. Возможно, иногда так и складывается, однако, если покупка квартиры станет недействительной, по закону сумма, которая будет возвращена покупателю, будет определяться текстом договора.
  5. Возможна такая формулировка завещания, которая называется завещательным отказом. В применении к рассматриваемому здесь вопросу, это может выглядеть следующим образом. Квартира завещается наследнику при условии пожизненного проживания в нём определённого лица. Покупатель после завершения сделки получит не только квартиру, но и дополнительного жильца.

Как легко можно увидеть, при покупке наследственной квартиры, которая была получена в наследство, не так уж и трудно столкнуться с непредвиденными проблемами. Что делать, чтобы их избежать? Этот вопрос будет рассмотрен немного позже, а сейчас необходимо указать на некоторые возможные проблемы другого рода.

Мошенничество

Наиболее распространённое в этой сфере преступление.

  1. Подделка завещания. Для того чтобы проконтролировать его аутентичность, достаточно обратиться с такой проблемой к нотариусу.
  2. Ещё одно направление — это поддельные документы об определённых сделках. Речь идёт о том, что перед своей смертью наследодатель подарил свою квартиру третьему лицу, которое и продало квартиру. Естественно, такая продажа будет незаконной.
  3. Ещё одна схема мошенничества очень похожа на предыдущий вариант. В этом случае незадолго до смерти появляется некий молодой человек, который ухаживает за стариком. В благодарность тот оформляет у нотариуса генеральную доверенность. После смерти старика на основании доверенности квартира продаётся до истечения шести месяцев и распределения наследства в соответствии с требованиями закона. Мошенник исчезает, а незаконно приобретённая квартира остаётся у покупателя, которому фактически придётся разбираться с последствиями. Приобретение влетит ему в копеечку. Причём при аннулировании такой сделки деньги вряд ли будут возвращены, так как продавца наверняка будет достаточно сложно разыскать.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, нужно не только быть очень внимательным, но и знать, что и как необходимо делать, чтобы обеспечить себе возможность нормально купить квартиру.

Меры предосторожности при покупке

Сначала надо обратить внимание на то, нет ли при этом каких-либо подозрительных обстоятельств. На что имеет смысл обратить внимание? Как проверить свои подозрения?

  1. Одна из ситуаций, которые вызывают подозрения, состоит в том, что иногда одни наследники отказываются от получения наследства в пользу других. Это говорит о том, что ситуация вокруг искомой квартиры может оказаться непрозрачной. Перед тем, как пойти на сделку, надо разобраться и понять, почему это происходит.
  2. При продаже можно выяснить примерную цену квартиры с такими же характеристиками, как у той, какую планируется купить. Если последняя стоит гораздо меньше, это является подозрительным. Желательно для себя прояснить, почему даётся скидка.
  3. При проведении сделки по доверенности также существуют свои риски. Во-первых, этот документ может просто оказаться фальшивым. Во-вторых, нужно помнить, что тот, кто выдал доверенность, может в любой момент её отменить.

Теперь кратко о мерах предосторожности, которые позволят сделать покупку недвижимости более надёжной.

  1. Никогда не нужно занижать в договоре стоимость сделки. Не надо делать этого и в той ситуации, когда продавец об этом очень настойчиво будет просить. Если неожиданно каким-либо образом объявятся новые наследники (а это вполне реально), компенсация будет именно той, которая указана в договоре. Если были дополнительные выплаты, их уже никто не возвратит. При покупке квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, такая ситуация особенно распространена.
  2. Есть возможность прибегнуть к титульному страхованию. Суть его в применении к рассматриваемой ситуации состоит в следующем. Если покупка недвижимости по какой-либо причине не состоится, то покупатель получит оговоренную в страховом договоре выплату.
  3. Одной из проблем может оказаться дееспособность продавца. Может оказаться так, что сделка по продаже квартире будет проведена человеком, который недееспособен по той или иной причине. В результате такая продажа может быть оспорена в суде. Чтобы проверить дееспособность данного гражданина, достаточно обратиться в психоневрологический диспансер по месту его жительства. Более простым вариантом было бы просто ознакомиться с его водительским удостоверением.
  4. Проведение расчёта безопаснее всего сделать с использованием передачи денег через банковскую ячейку и никоим образом нельзя это делать заранее, пока регистрация купленной недвижимости, полученной по наследству, не была завершена. Это поможет снизить риски мошенничества.

Это жизненно необходимо для того, чтобы сделка прошла без проблем. Срок исковой давности не превышает трёх лет. После этого срока возникновение таких проблем маловероятно.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector