Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Виды мошенничества с квартирами

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.

1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога с амостоятельно . В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки . Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Как не попасться на уловки мошенников при сделках с недвижимостью

Работая более 10 лет на рынке недвижимости, я неоднократно была свидетелем попыток обмануть доверчивых покупателей. Расскажу о стандартных схемах, которыми наиболее часто пользуются мошенники.

  • Основные схемы мошенничества с недвижимостью
  • Подставной продавец и его исчезновение с авансом
    • Исчезновение продавца по дороге в Росреестр
  • Продажа квартиры по доверенности
    • Генеральная доверенность вместо договора
  • Оспоримые сделки
  • Нарушение прав несовершеннолетних
  • Признаки мошенничества и способы защититься от них

Основные схемы мошенничества с недвижимостью

Многие граждане стараются сэкономить на услугах риэлтора и попадают в самые неприглядные ситуации. Чаще всего они даже не подозревают, что против них ведётся тщательно спланированная преступная игра.

Подставной продавец и его исчезновение с авансом

Идея подставных персонажей купли-продажи – самая распространённая афёра, которую используют мошенники. Для того чтобы её провернуть, преступник находит съёмное жильё или втирается в доверие к одинокой женщине (мужчине, пожилому человеку). А иногда просто делает дубликат ключей и действует, пока собственник находится в отъезде или просто на работе. Получив временный доступ в чужую квартиру, он начинает искать покупателей. Мошенник редко ограничивается одной жертвой. В короткий промежуток он ведёт дела с разными покупателями так, чтобы они не столкнулись друг с другом:

  • приводит их на осмотр квартиры;
  • получает аванс за будущую сделку;
  • заключает предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Обычно при этом он предъявляет поддельные документы или поддельную доверенность с подлинными документами на чужую квартиру. Так как в ПДКП указан срок заключения сделки, к установленному сроку мошенник старается получить аванс от одного или нескольких человек, а затем – скрыться.

Исчезновение продавца по дороге в Росреестр

Некоторые преступники идут дальше. Они совершают мнимую сделку с покупателем и получают полную сумму денег за квартиру. В этом случае перед ними стоит задача – скрыться от покупателя вместе с вырученными деньгами до того, как стороны попадут в Росреестр. Очевидно, что провернуть такую схему в одиночку практически нереально. У подставного продавца должен быть подставной юрист, который:

  • одобрит совершение сделки;
  • признает поддельные документы подлинными;
  • составит договор сделки;
  • поставит поддельную подпись и такую же печать.

Если покупатель особенно доверчив, то мошенник может обойтись без юриста и без свидетелей, в присутствии которых он получает под расписку деньги.

Продажа квартиры по доверенности

Махинации с доверенностями бывают следующих видов:

  • сделка по поддельной доверенности;
  • доверенность, полученная обманным (преступным) путём;
  • просроченная доверенность.

А если доверенность подлинная, но получена обманным путём или в результате насилия над собственником – проблемы могут начаться после вступления в собственность на квартиру.

Генеральная доверенность вместо договора

Нередко продавец ссылается на отсутствие времени и предлагает составить доверенность. То есть вместо договора купли-продажи (ДКП) покупатель получает генеральную доверенность с правом продажи и переоформления квартиры.

По факту такие действия правомерны и законны. Но когда действуют мошенники, после получения от покупателя денег и передачи ему нотариальной доверенности они практически сразу же отзывают её. Соответственно, доверенное лицо остаётся на руках с бесполезной бумагой, которой уже нельзя воспользоваться.

Оспоримые сделки

Иногда преступники действуют открыто и цинично. Они стараются подтасовать сделку под основания ст. 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ, чтобы подвести её под двустороннюю реституцию (возврат полученного по сделке) на основании ст. 167 ГК РФ. Такими основаниями чаще всего являются:

  • алкогольное опьянение;
  • наркотический транс.

Нарушение прав несовершеннолетних

Аферисты могут быть обычными семейными людьми, имеющими детей, или – их родственниками. Сделка совершается без предварительной выписки матери с детьми с обещанием сделать это позже. Впоследствии женщина утверждает, что ей некуда идти и продолжает проживать в квартире вместе с новыми собственниками. Нередко суды не могут найти оснований для её выписки и вынуждены принять сторону мошенницы.

Признаки мошенничества и способы защититься от них

Попасть на удочку мошенников можно только тогда, когда проявляешь безусловную халатность и небрежность к своим имущественным интересам. Ведь даже при простом общении с преступником заметно, что он:

  • говорит пространно, непонятно и неконкретно;
  • постоянно озирается и делает вид, что сильно занят;
  • документы показывает второпях, «наезжает» и убеждает в том, что у него всё хорошо;
  • у него не все документы в порядке, но он убедительно аргументирует – почему;
  • снижает стоимость квартиры до абсурдных размеров;
  • завышает размер аванса больше положенного;
  • отказывается от обращения к юристу или риэлтору.

Легко избавиться от проблем, если действовать по инструкции:

  • сделать выписку из ЕГРН и сверить собственника недвижимости;
  • затем предложить показать имеющуюся документацию своему знакомому юристу;
  • уточнить действие доверенности на текущий момент и встретиться с доверителем;
  • отказаться указывать в ДКП цену ниже, чем сумма передаваемых денег;
  • не производить ни одного действия, не входящего в алгоритм сделки.

А ещё лучше – получить сопровождение сделки от компетентного лица, уплатив ему по договору услуг соразмерную часть денег. В таких случаях уловки мошенников оказываются бессильными, а сделки проходят гладко и без сбоев.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов. Часть 1.

Мошеннические действия чаще всего встречаются в сделках с недвижимостью, которые направлены на отчуждение недвижимости или хотя бы на временное завладение ею:

Мошеннические действия при сделке дарения чаще всего используются так называемыми черными риелторами, когда дарителем по сделке выступает лицо, хоть и способное понимать значение своих действий, но в силу определенных причин неправильно понимающее происходящее. К такой категории дарителей обычно относятся социально незащищенные граждане — пенсионеры в возрасте, одинокие, лица, страдающие алкоголизмом, наркоманией.

В сделках купли-продажи недвижимости значительно реже используются мошеннические действия, поскольку такая сделка в большей мере контролируется и регулируется государством с точки зрения, например, соблюдения обязательных условий при ее совершении, с точки зрения налогообложения. Но все же и здесь мошеннические действия нередки, и по большей мере при подготовке и оформлении документов по сделке.

Сдача квартиры в залог, то есть ипотека как самостоятельная сделка — не связанная с приобретением такой квартиры по договору кредита, — не такое распространенное явление по сравнению с вышеперечисленными сделками. Но часто такая ипотека связана с тем, что лицо берет займы не в кредитной организации (банке), а, например, в микрофинансовой организации или у частного лица.

Кстати, совсем недавно, 02.08.2019, принят Федеральный закон от 02.08.2019 № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым установлен запрет на выдачу займов физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которому обеспечены залогом в том числе жилого помещения. Такие изменения вступили в силу в ноябре 2019 г.

Для удобства изложения в настоящей публикации под отчуждением недвижимости будем понимать все вышеперечисленные сделки с жилыми/нежилыми объектами, а также земельными участками.

Теперь рассмотрим все подробнее — какие существуют основные варианты мошеннических действий с объектами недвижимого имущества, а также основные риски собственников.

Читать еще:  Оформление дарственной на дом и землю: пошаговая инструкция

Отчуждение по копии паспорта

Паспортные данные, которые содержат информацию о владельце, всегда пытались заполучить мошенники. Сегодня благодаря новым технологиям преступники, которые имеют данные владельца паспорта, могут нанести материальный ущерб любому владельцу объекта недвижимости, на который обратят внимание мошенники.

Многие юристы утверждают, что мошенничество с копией паспорта распространено не только в России, но и других странах СНГ, поэтому стоит быть бдительным и держать свои данные при себе. Рассмотрим, насколько широко распространена какая-либо мошенническая схема с паспортом.

В принципе мошеннику для совершения определенных мошеннических действий вовсе не обязательно иметь оригинал паспорта, достаточно иметь лишь ксерокопию, получить которую не является достаточно сложной задачей. Существует немало способов это сделать, среди них распространен даже такой, как сговор с фирмами, которые предоставляют услуги по ксерокопированию. При обращении в подобную фирму за изготовлением ксерокопии всегда есть вероятность оставить свои данные мошенникам. Также копии паспортов есть у крупных компаний с собственной базой данных: банков, операторов мобильной связи, коллекторов и т.д. Утечка информации возможна даже в тех компаниях, которые пользуются доверием своих клиентов. И, хотя действующим законодательством предусмотрен Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», есть компании, которые позволяют себе продавать паспортные данные третьим лицам, а доказать факт продажи такой информации достаточно сложно.

Использовать полученную информацию мошенники могут сразу же, а могут выждать какое-то время. Если обстоятельства складываются благоприятно для мошенника, то он может получить законный дубликат документа, что в дальнейшем позволит ему осуществлять мошеннические действия и переоформить недвижимость.

Однако простая ксерокопия паспорта приобретает минимальную юридическую силу лишь после заверения ее у нотариуса. В тех организациях, где копию документа вообще не принимают, нотариальную копию паспорта могут принять. В практике встречались случаи, когда мошенникам удавалось по нотариальной ксерокопии сделать подлинный документ.

Самая распространенная схема подобного мошенничества с документами на собственность объекта недвижимости, по данным МВД, это продажа арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь.

На данный момент такая преступная схема не актуальна. Это связано напрямую с требованием Закона о регистрации объектов недвижимости — с 01.01.2017 вступил в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который не содержит положений о том, что для отчуждения объекта недвижимости необходимо представить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы в их подлинниках. Тем более что свидетельства о государственной регистрации прав как правоподтверждающие документы были отменены и не выдаются с момента вступления в силу вышеуказанного Закона.

Правоустанавливающий документ — это документ, устанавливающий наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. То есть к таким документам могут относиться, например, свидетельство о праве на наследство, любой договор, на основании которого данный объект недвижимости был приобретен, справка кооператива о полной выплате пая в кооперативе и другие документы или договоры, которые указывают на возникновение права.

Правоподтверждающий документ — это документ, подтверждающий наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. К такому документу в соответствии с действующим в настоящий момент законодательством относится только выписка из государственного реестра недвижимости.

Сейчас по действующему законодательству допустимо прийти на регистрацию сделки по распоряжению объектом недвижимости только с документами на такое отчуждение, например договором купли-продажи, дарения, ипотеки и т.д., без всяких правоустанавливающих или правоподтверждающих документов. Единственный момент, который контролируется на стадии приема документов на регистрацию в МФЦ, это полномочия правообладателя объекта недвижимости, то есть в случае, если собственник не выступает в сделке самостоятельно, то это возможно лишь по нотариальной доверенности.

В таком случае есть два варианта мошенничества — подделать доверенность, что сейчас совсем не имеет никакого смысла, т.к. существует реестр действующих, выданных нотариусами доверенностей (да и ранее это также проверялось на стадии регистрации недвижимости), заглянув в который можно однозначно установить подделку. Второй вариант — это либо подделать паспорт собственника, что практически невозможно, либо выступить в сделке по настоящему паспорту собственника объекта недвижимости. Здесь тоже возможны варианты — либо заменить фотографию собственника, что практически невозможно, либо надеяться, что сотрудник приема документов МФЦ не идентифицирует фотографию в паспорте собственника с лицом, выступающим от его имени, либо последний действительно очень похож на собственника. Но здесь тоже нужно иметь в виду такой момент — не заявил ли владелец паспорта о его утере. Или не написал ли собственник объекта недвижимости заявление о невозможности совершения сделки с принадлежащим ему объектом без его личного участия. Это возможно благодаря соответствующим изменениям в законодательстве (ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Росреестр неоднократно об этом напоминает, и такое заявление пользуется все большей популярностью. Благодаря такому заявлению никто не сможет подать документы на регистрацию какой-либо сделки по вашему объекту.

По материалам («Электронный журнал «Жилищное право», 2019)

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Как только появилась возможность покупать квартиры (с 1991 года), тут же мошенники стали разрабатывать схемы, чтобы половчее отбирать у покупателей деньги, ничего не давая взамен. Эти схемы настолько разнообразны, что даже перечислить их трудно. К тому же аферистам приходится постоянно «модернизировать» методики обмана покупателей, не меняя сути преступных разработок.

Сущность наиболее примитивной аферы состоит в том, чтобы притупить бдительность покупателя и на определенное время продать ему квартиру. То есть он должен передать деньги продавцу, а взамен получить ключи от квартиры. Затем мошенники обращаются в суд с требованием признать сделку недействительной, учитывая положения статей 167-180 ГК РФ. Суд издает постановление по поводу изъятия квартиры у покупателя. Судья обязывает продавца вернуть деньги, однако этот субъект оказывается недееспособным. Куда он дел полученную сумму, это никому не известно (кроме аферистов). Здесь в роли продавца (собственника квартиры) выступают:

  • алкоголик (наркоман), не способный отвечать за свои действия;
  • беспомощный старый гражданин, которого можно считать частично дееспособным (слабость, склероз, маразм);
  • душевно больной человек, не осознающий своих действий.

На суде будут представлены медицинские справки. Окажется, что это покупатель подлым образом выманил у психически нездорового или беспомощного человека его жилье. Суд встаёт на сторону бедолаги, а на самом деле отстаивает интересы аферистов.

Так что добропорядочный покупатель теряет деньги и остается без квартиры. Назначаемая судом реституция зачастую действует, к сожалению, в одностороннем порядке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Мошенничество с документами на квартиру

В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.

Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:

Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).

  • Продаваемая квартира оказалась залоговой.
  • Возобновился судебный спор между наследниками.
  • Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
  • Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.

Странное соседство

По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.

Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.

Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.

В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:

  • приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
  • пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
  • родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.

Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.

Скоро этот гражданин предложит выплатить ему сумму, равную размеру причитающейся доли, чтобы он получил возможность поскорее съехать. Главное, не поддаваться на провокации! Нужно как можно быстрее связаться с грамотным адвокатом, который докажет в суде:

  • что выплат добивается аферист, действующий в сговоре с другими членами преступной группы;
  • что это не первый случай такого способа продажи жилья, где замешан новоявленный правообладатель;
  • что появившийся человек был осведомлен о продаже квартиры, но никаких действий, способных помешать осуществлению сделки, не предпринимал.

Как снизить риск?

Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.

  1. Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
  2. Нужно будет «просветить» темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
    • кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
    • каким образом менялись собственники, в какие периоды;
    • ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
  3. В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
  4. Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости.
  5. Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо — подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы.
  6. Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.

Выбор квартиры на вторичном рынке: от каких вариантов желательно отказываться сразу

Высококвалифицированный юрист советует покупателям недвижимости изначально обращать внимание на некоторые факторы, которые уже сами по себе предупреждают об опасности.

Ситуация первая. Срочная продажа жилья, создание ажиотажа. Вокруг сделки, предстоящей в скором времени, продавец создает ажиотаж. Объявляется срочная продажа, указываются убедительные причины, такие как необходимость получить средства на лечение, переезд в другой регион на постоянное место жительства или выезд за границу. А так как продавцу нужно очень срочно избавиться от жилплощади, цена ставится ниже среднерыночной.

Покупатель, которому предоставляется возможность существенно сэкономить, соглашается заплатить деньги уже вечером этого дня и подписать договор. Ведь у продавца в запасе якобы имеется еще пара потенциальных покупателей, готовых заплатить даже больше, но завтра. А у нынешнего обладателя недвижимости уже куплены билеты на ночной рейс, так что деньги он должен получить именно сегодня.

Спешка при продаже такого объекта не может быть оправдана. Обозначенное поведение продавца должно насторожить покупателя. Лучше отказаться от совершения подобной сделки, чтобы не потерять и новоприобретенную квартиру, и потраченные на ее покупку немалые деньги. Скорее всего, продавец-торопыга будет посещать эту квартиру все последующие дни, пока не отыщет кого-то другого, стопроцентно легковерного, кто клюнет на предложенную наживку и попадется на его удочку.

Ситуация вторая. Продавец настоятельно просит занизить цену в условиях договора. Раньше эта мошенническая схема практиковалась повсеместно. После обозначения кадастровой стоимости эта практика частично потеряла смысл, ведь теперь слишком дешево продать квартиру не удастся. А раньше можно было указать в документах незначительную сумму, остальное доплатить – передать непосредственно в руки. Налогообложению подлежит только официально указанная часть оплаты.

В дальнейшем, когда сделка будет признана недействительной (причину покупатель узнает в суде), продавец получит квартиру обратно, а покупателю вернет только официально обозначенную сумму, оставляя доплату себе. Неудачливому приобретателю недвижимости не удастся доказать, что его обманул аферист, ведь он тоже принимал участие в мошеннической схеме, помогая продавцу скрывать от налогообложения часть средств.

Ситуация третья. Продавец – банкрот, избавляющийся от собственности. Это вынужденный мошенник. Дальше кредитор легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной, так как договор о переходе прав собственности заключался в 3-летний период до объявления продавца банкротом.

Ситуация четвертая. Бывший обладатель квартиры умолчал о том, что:

  • вблизи дома намечается возвести объект, который перекроет вид из окон;
  • проблемный сосед (дебошир, музыкант, любитель включать аппаратуру слишком громко, организатор наркопритона) не желает договариваться по поводу установления допустимого режима тишины.
Читать еще:  Штраф за обгон на пешеходном переходе в 2020 году

Выяснить, какие люди проживают по соседству, помогут жильцы этого дома, участковый, сотрудники жилищно-коммунальной конторы, представители местных властей.

Ситуация пятая. Муж продал квартиру без согласия супруги. Теперь женщина добивается признания договора недействительным.

Ситуация шестая. В истории квартиры неоднократно присутствовали сделки по доверенности. В таких случаях легко проглядывается мошенническая схема: используется поддельная доверенность, незаконно оформленная для продажи и перепродажи жилья.

Действительный собственник, не выписывавший доверенность, может пребывать в это время в отдалении. Он даже не подозревает (или же делает вид, что не подозревает, так как сам является участником преступного сообщества), что его жилье в этот момент продают и заново перепродают. Дальше это лицо обратится в суд и получит квартиру обратно.

Подозрительно частые переходы права собственности несложно обнаружить в ЕГРН, где составляется расширенная выписка по поводу всех предшествующих сделок.

На какие факты следует обратить особое внимание?

В течение года квартира может передаваться поочередно нескольким собственникам. Значит, каждый новый владелец этого жилья пытается поскорее избавиться от него. Причиной может стать то обстоятельство, что первый раз она была продана незаконно. Действительный хозяин оспорит не только первоначальную, но и все последующие сделки. Он вернет квартиру, а последний покупатель останется без имущества. Следует внимательно изучить расширенную выписку по поводу перехода прав собственности, затребованную в ЕГРН.

Если приватизация квартиры осуществилась до 1994 года, тогда права несовершеннолетних могли оказаться нарушенными. Возможно, молодой человек, достигший совершеннолетия, до определенного момента не мог предвидеть, что его права когда-то нарушались. Но скоро он заявится к новым собственникам жилья с претензиями.

А еще может проявиться ситуация, когда наследодатель написал завещание с упоминанием завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Это означает, что наследник обязан предоставить какому-то лицу право проживать в квартире до 3-х лет, а отсчет ведется с момента открытия наследства (п. 4 этой статьи). Естественно, наследополучатель постарается поскорее избавиться от такого наследства, выгодно продав недвижимость. Зато отказополучателю всё равно, кому принадлежит квартира, он может занимать эту квадратуру целых 3 года.

Помогает своевременно обнаружить подвохи изучение домовой книги и получение выписки из нее. В этом документе указываются все те, кто когда-либо проживал в квартире. И всё же покупателю желательно не самостоятельно пытаться прояснить ситуацию, а задействовать толкового юриста. К тому же в случае обращения в полицию и последующего судебного разбирательства именно этот специалист, уже знакомый с ситуацией, выступит в роли адвоката, способного результативно отстаивать интересы нанимателя.

Квартиранты-аферисты. Как сдать жилье, чтобы не остаться без него?

Обычно, когда владельцы жилья сдают его, они беспокоятся о порядке в квартире, о ремонте, о том, чтобы арендаторы не мешали соседям. Тем не менее квартиранты могут причинить куда больший вред, чем порванные обои или сломанный холодильник. Они могут украсть вашу квартиру и перепродать ее. АиФ.ru рассказывает, как сдавать жилплощадь, чтобы не остаться без нее.

Как мошенники захватывают квартиры?

В это сложно поверить, но схема аферистов очень простая: они снимают квартиру, вносят арендную плату за несколько месяцев вперед, подделывают документы и продают жилплощадь по бросовой цене. Москвичка Ольга Константинова, историю которой рассказывает «Российская газета», сдала свою двухкомнатную квартиру через агентство недвижимости. Арендаторы — молодая семья из провинции — очень понравились женщине, они сами предложили оплатить проживание на полгода вперед и обещали сделать ремонт. А через несколько месяцев москвичке понадобилось забрать вещи, хранившиеся в сдаваемой квартире. Каково же было ее удивление, когда на двери собственного жилья она увидела новый замок. Вдвойне Ольга Константинова удивилась, когда дверь ей открыла незнакомая женщина. Оказалось, что она новая владелица двушки: купила ее четыре месяца назад.

Бывает, что мошенники продают чужую недвижимость и без настоящей доверенности собственника: сами подделывают нотариальную. «С таким документом можно уполномочить любого человека совершить какую-либо сделку с имуществом, а также получить за проданное имущество деньги. Именно такое содержание у фальшивой доверенности», — объясняет эксперт проекта Минфина России по повышению финансовой грамотности, юрист Лолла Кириллова.

Как определить мошенников?

Как рассказала АиФ.ru генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова, есть несколько признаков, характерных для квартиросъемщиков-аферистов.

— Мошенники стараются не показывать свои документы, наотрез отказываются предоставлять их копии.

— Также они отказываются от оформления письменного договора аренды.

— Аферисты могут выдать себя тем, что мало интересуются состоянием квартиры, инфраструктурой района, местоположением, соседями. Они стараются совершить сделку «побыстрее».

— Псевдоарендаторы не будут перевозить в чужую квартиру, которую планируют продать, много вещей. Жить здесь долго они не собираются.

— Как в случае с москвичкой Ольгой Константиновой, злоумышленники могут предложить оплату на несколько месяцев вперед. Во-первых, такое предложение усыпляет бдительность собственника: «Какие порядочные ребята, готовы отдать большую сумму сразу». Во-вторых, оплата на полгода вперед избавит их от регулярных визитов владельца жилья, которые могут испортить показ квартиры потенциальным покупателям.

Как же сдать квартиру и не остаться без нее?

Прежде всего, по словам Бродельщиковой, нужно проверять арендаторов: их паспорта и другие удостоверяющие личность документы, спрашивать место работы или учебы. В идеале — попросить показать трудовой договор или договор об оказании образовательных услуг. Чтобы удостовериться, что потенциальные квартиранты имеют постоянный и достойный доход, попросите у них справку о доходах. Даже если арендаторы не мошенники, это все равно пригодится для понимания того, насколько они платежеспособны.

«Очень важно составить договор в письменной форме и прописать там полные сведения об арендаторе и арендодателе (паспортные данные, ИНН). К договору аренды нужно приложить составленный акт приема-передачи жилья в аренду», — подсказывает эксперт.

Время от времени стоит наведываться в квартиру, чтобы проверить ее состояние и удостовериться, что там проживают именно ваши арендаторы. Не надо бояться побеспокоить людей. В конце концов, это ваше жилье, а о встрече можно договориться предварительно. «Также не забывайте расспрашивать о квартире и о жильцах у соседей. Если квартиру систематически посещают незнакомые люди, это должно насторожить», — говорит Бродельщикова.

Кроме того, пару раз в месяц просматривайте сайты недвижимости. Этот способ поможет быстро узнать о коварных планах квартирантов-мошенников.

В свою очередь, ведущий эксперт агентства недвижимости Сергей Тихонов Century 21 Vesta советует поставить «маячок» в Росреестр на возможные противоправные действия в отношении квартиры. «Так, при попытке любых регистрационных действий в отношении объекта вы сразу узнаете об этом. Порядок постановки такого „маячка“ можно узнать по телефону Росреестра или при обращении в МФЦ», — объясняет он.

Также, по словам Лоллы Кирилловой, через Росреестр можно подать заявление, запрещающее любые сделки с вашей недвижимостью с участием уполномоченных лиц.

Что делать, если квартиру уже продали?

Выселять искренне (или не очень) заблуждающихся покупателей придется через суд. И чем раньше это сделаете, тем меньше будут потери, предупреждает заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Юлия Грызенкова.

Худший вариант, по ее словам, — это когда злоумышленникам удалось при помощи поддельных доверенностей ввести в заблуждение Росреестр или взломать электронно-цифровую подпись владельца и провести сделку. «В этом случае придется долго доказывать в суде подделку и только потом заниматься выселением», — указывает она.

А что делать горе-покупателю?

В такой ситуации пострадавших всегда двое: неудачно сдавший квартиру собственник жилья (получается, что уже бывший) и неудачно ее купивший гражданин (новый собственник). Что делать «бывшему» владельцу недвижимости, мы уже рассказали. А как быть «новому», который наверняка не знал, что участвует в афере?

Самая действенная рекомендация — это приложить максимум усилий, чтобы не оказаться в такой афере. Генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова советует никогда не покупать квартиру по доверенности, какой бы привлекательной ни была цена и сама жилплощадь. «Историю квартиры нужно проверять. Запросите документы из Росреестра. Эти онлайн-выписки будут стоить смешных денег», — говорит она.

При покупке недвижимости договор купли-продажи нужно заверять у нотариуса. Это сделает сделку безопаснее, потому что нотариус дополнительно проверит все полномочия у «продающей» стороны.

Во всех расчетах старайтесь использовать банковский аккредитив, а не наличные деньги: тогда и банк дополнительно проверит получателя платежа.

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Читать еще:  Отпуск за свой счет – обозначение в табеле

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Мошенничество с квартирами

Сложно встретить человека, который не знал бы про случаи мошенничества на рынке недвижимости. Однако далеко не каждый знает, как распознать мошенничество со стороны продавца квартиры, и каким образом можно обезопасить себя от рисков. В представленном материале можно узнать, как избежать обмане при покупке или продаже жилья, и что делать, если такая ситуация все же возникла.

Мошенничество со стороны продавца

При совершении сделок с квартирами наибольший риск несет покупатель, ведь ему предстоит расстаться с существенной суммой денег. В случае обмана или злоупотребления со стороны продавца можно остаться не только без желанной квартиры, но и потерять накопленные сбережения.

Какие случаи обмана со стороны продавца можно встретить в сфере недвижимости? Как количество и виды таких схем постоянно растут и видоизменяются, можно выделить наиболее распространенные ситуации, к которым прибегают мошенники:

  1. продажа квартир по фиктивной доверенности – полная или частичная подделка документа, оформление доверенности на подставное лицо;
  2. действия, направленные на получение предварительной оплаты жилья – при мошенничестве с задатком аферисты исчезают сразу при получении существенной суммы предоплаты;
  3. продажа квартиры на вторичном рынке с обременением – когда при приватизации незаконно переоформили права на жилье без участия остальных нанимателей;
  4. совершение сделок с чердаками многоквартирных домов, где незаконно надстроены целые этажи без получения разрешений;
  5. оформление договора на квартиру, которая была приобретена незаконным способом – это повлечет признание сделки недействительной, а возврат денег будет крайне проблематичен.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Консультация юриста по мошенничеству бесплатно, жми

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

Заказать обратный звонок, юрист перезвонит через 10 минут

При совершении сделок с квартирой может действовать целая группа мошенников, которая действует одновременно по нескольким направления: незаконное оформление нотариальных документов, подделка документов на жилье, непосредственный обман покупателя.

Такое соучастие позволяет создать полную картину подлинной сделки, а распознать признаки обмана бывает непросто даже опытным гражданам, ведь современные технические средства позволяют изготавливать документы любой сложности и степеней защиты.

В этом случае только помощь квалифицированного адвоката поможет провести предварительную проверку юридической чистоты сделки. Прежде, чем подписывать документы с продавцом или передавать даже часть денег за жилье, необходимо обратить внимание на следующие признаки мошенничества:

  1. представитель по доверенности категорически отказывается знакомить покупателя с настоящими собственниками – в этом случае речь может идти как о подделке документов, так и о преступлениях против личности по неправомерному завладению жильем;
  2. настойчивая попытка завладеть авансом или задатком путем оформления простой расписки;
  3. наличие в расширенной выписке ЕГРН большого количества сделок по квартирам, что может свидетельствовать о попытке запутать следы незаконного завладения жильем.

Чтобы не потерять собственные деньги, внимательно изучите все документы на жилье и в отношении личности продавцов и представителей. В оптимальном варианте – эти документы должен проверить ваш адвокат.

Мошенничество, не связанное с продажей квартир

Случаи, когда мошенники пытаются незаконным способом завладеть деньгами граждан при сдаче жилья в аренду, также распространены на рынке недвижимости, особенно в крупных городах. При съеме жилья нужно обращать внимание на следующий моменты:

  1. получение задатка одновременно от нескольких лиц без оформления договора аренды;
  2. предоставление агентами по аренде недостоверной базы данных по фиктивным или вымышленным адресам;
  3. одновременно со сдачей жилья в аренду и получение солидной предоплаты, происходит продажа квартиры;
  4. неправомерное расторжение договора при долгосрочной аренде без возврата денежных средств.

Аренда в руках мошенника – не менее прибыльное дело, чем продажа. Даже сдача помещения, полученного по долгосрочной аренде, в краткосрочный найм без согласия собственника, позволяет получить солидное вознаграждение.

Мошенничество с государственными субсидиями получило распространение только в последнее время. Отдельным категориям граждан государство предоставляет денежные выплаты на приобретение жилья, однако требует предоставление отчета о расходовании средств. Случаи обмана характерны для следующих ситуаций:

  1. попытка обналичить средства материнского капитала без фактического улучшения жилищных условий семьи. в том числе и несовершеннолетних детей;
  2. обналичивание средств МСК при выполнении фиктивного ремонта жилья собственными силами;
  3. нарушение военными порядка получения и использования средств ЕДВ (например, умышленное увеличение состава семьи военнослужащих за счет иных родственников, для получения повышенного норматива субсидии).

Выявление таких случаев со стороны правоохранительных органов позволяет возбуждать уголовные дела и возвращать в бюджет незаконно израсходованные средства.

На рынке долевого строительства случаи мошенничества сейчас связаны с предоставлением жилья ненадлежащего качества, либо с существенным нарушением сроков.

Если такие случаи выявляются, застройщик обязан провести ремонт и устранить недоделки, либо можно расторгнуть договор и вернуть деньги. Однако еще до завершения работ застройщик может прекратить деятельность и оставить покупателя с голыми стенами и без правоустанавливающих документов.

Каждый случай обмана является уникальным и универсальных советов по защите от обмана предложить невозможно. В любом случае, прежде чем совершать любую сделку с жильем, обратитесь к опытному адвокату за консультацией или проверкой документов. Это не займет много времени, однако позволит вам избежать риска потери денежных средств или имущества от недобросовестных действий мошенников.

Полезная информация по мошенничеству

  • Банковские мошенничества
  • Обман доказательств в гражданском процессе
  • Фальсификация доказательств в арбитражном процессе
  • Фальсификация доказательств
  • Мошенники с банковскими картами
  • Как доказать факт мошенничества
  • Мошенничество с займами
  • Мошенничество при продаже земельного участка
  • Образец заявления о фальсификации доказательств
  • Подложные документы — УК РФ
  • Мелкое мошенничество
  • Подделка подписи
  • Мошенничество на финансовых рынках
  • Мошенничество в крупных размерах
  • Уголовная ответственность за мошенничество
  • Мошенничество с квартирами
  • Мошенничество с автомобилями
  • Мошенничество по телефону
  • Мошенничество в страховании
  • Ответственность за подделку документов
  • Обвинение в мошенничестве
  • Помощь обманутым дольщикам
  • Обман потребителей в УК РФ
  • Мошенничество при оформлении кредита
  • Заявление о мошенничестве
  • Мошенники в интернете
  • Мошенничество при продаже недвижимости
  • Cделка под влиянием обмана
  • Подделка водительских прав
  • Срок давности по делам о мошенничестве
  • Пособничество мошенничеству — статья УК РФ
  • Мошенничество с материнским капиталом
  • Покушение на мошенничество
  • Подделка больничного листа
  • Что делать, если обманули в интернет-магазине

ЮРКОНСУЛЬТ юридическая компания

г. Москва, Площадь Киевского вокзала, 2
8 800 350 14 85
Бесплатная горячая линия

    Схемы мошенничества при купле-продаже

    Зачем обращаться к агентству недвижимости для сопровождения сделки с недвижимостью? Прежде всего для того чтобы не стать жертвой обмана, сохранить деньги и имущество. Агентство «Этаж» регулярно проводит мониторинг ситуаций, при которых покупатели могут столкнуться с рисками приобретая жилье. Мы сделали для вас подборку наиболее часто встречающихся на практике схем, связанных с мошенничеством на вторичном рынке недвижимости.

    Подставное лицо

    В этом случае документы гражданина являются подлинными. Однако за продавца выдает себя другое лицо, похожие на реального владельца квартиры. Как только, настоящий собственник узнает о совершении сделки, обращается в суд о признании договора недействительным. В результате добросовестный покупатель теряет средства и право на жилье.

    Занижение цены в договоре

    Когда квартира, у продавца в собственности менее 3х лет, то с целью ухода от налога с продаж часто указывают заниженную стоимость квартиры. Обычно в договоре указывают сумму в 1 миллион рублей (ст.220 ГК РФ). Доход с продажи жилья по указанной цене освобождает от подоходного налога в размере 13%. В случае расторжения договора, по каким либо причинам, покупателю будет возвращена сумма, указанная в договоре.

    Сговор владельцев совместного жилья

    Самыми сложными являются дела с участием нескольких собственников. Объект недвижимости, квартира, дом или комната, принадлежат им на праве совместной (например, муж и жена) или долевой собственности (с указанием в свидетельстве доли каждого, например, ½, ¼ и т.д.)
    После продажи доли, другие собственники заявляют о несогласии на проведение сделки. Либо о выдаче согласия под условием компенсации убытков, связанных сменой собственника. Они утверждают, что продавец не выплатил им оговоренные суммы. На этом основании договор продажи недвижимости оспаривается в суде. В результате судебных споров покупатель может потерять право на квартиру.

    Сговор между продавцом и бывшим владельцем

    Собственник заключает договор на продажу квартиры. Сделку регистрируют в Россреестре. И тут объявляется предыдущий собственник с претензиями о невыполнении оговоренных обязательств продавцом (бывшим покупателем). Это может быть невыплата полной стоимости квартиры, наличие задолженности по коммунальным платежам, снятие с учета членов семьи и др. В итоге право собственности на квартиру продавца оспаривается в суде. Договор купли-продажи недвижимости признается недействительным. Нарушаются интересы добросовестного покупателя, который теряет право на жилплощадь.

    Продажа квартиры недееспособным

    В особую группу рисков входят сделки с участием лиц с наркотической зависимостью или психоневрологическими отклонениями (ст. 171 ГК РФ). Есть несколько способов убедиться, что лицо не состоит на учете в диспансере, обращение в учреждение с запросом либо Освидетельствование на сделке. Дополнительной гарантией также служит заверение договора у нотариуса, удостоверяющего дееспособность и способность понимать значение своих действий лицом (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993г. №4462-I).

    Доверенность от умершего

    Мошенники следят за квартирами, где проживают одинокие люди. Собственник квартиры умирает, если наследники не объявились, недвижимость должна перейти в распоряжение государства (выморочное имущество). Посторонние лица оформляют у знакомого нотариуса доверенность на продажу недвижимости. После получения денег представитель умершего продавца внезапно исчезает: переезжает в другой город, за рубеж. Пострадает в данной ситуации добросовестный покупатель, поскольку доверенность прекращает действовать со смертью выдавшего ее лица (пп.5 п.1 ст.188 ГК РФ). Проверка данных о проживающих в квартире на момент продажи проводится в паспортном столе. Сведения о смерти собственника заносятся в домовую книгу.

    Получение аванса

    Распространены в практике ситуации, когда собственник квартиры соглашается на сделку без цели продажи. Мошенники действуют по следующей схеме: заключают предварительный договор продажи, получают задаток (ст.381 ГК РФ) – 5-10% от стоимости недвижимости. Затем по каким-либо причинам оттягивают срок регистрации недвижимости. Срок на возврат аванса уходит, продавец на оформление основного договора не идет, деньги не возвращает. Соглашения о внесении задатка владелец квартиры может заключить с несколькими покупателями одновременно. Вернуть аванс в судебном порядке достаточно сложно.

    Вымороченное имущество

    Особую сложность представляют дела о продаже квартир, принадлежащих умершему без наследников. Мошенники наводят справки через знакомых в паспортных столах об одиноких людях. В случае смерти при отсутствии наследников имущество должно перейти к государству – выморочное имущество (ст.1151 ГК РФ). Подделывают свидетельство о рождении, подают заявление о регистрации на жилплощади. Затем, как ответственный квартиросъемщик, обращаются в суд для установления права собственности. Покупая квартиру на вторичном рынке следует обратить внимание на родственные отношения владельцев жилья.

    Как купить квартиру на вторичном рынке и не стать жертвой обмана? Обратиться в надежное агентство недвижимости с безупречной репутацией и доверить сопровождение сделки квалифицированным специалистам. Агентство «Этаж» осуществляет защиту жилищных интересов клиентов по любым сложным вопросам. Мы проводим правовую оценку документов, проверяем «историю» квартиры, обращаемся с запросами в государственные учреждения для получения детальной информации о жилье и собственниках.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector