Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
14 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить недострой в собственности на землю находящуюся аренде у частного лица

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Задача не из легких: если земельный участок в аренде, можно ли его купить или продать?

Аренда земли – это широко распространенная практика во многих странах мира, и Россия не исключение. Стоит отметить, что собственником арендованного участка земли может быть Государство в лице муниципалитета, частное или юридическое лицо, а арендатором юридическое или физическое лицо.

Арендовать можно землю любой категории, кроме тех, которые изъяты из оборота. Если рассмотреть суть – то участок имеет двух владельцев – арендатора и арендодателя, которые заключили соответствующий договор между собой. Но случаются ситуации, когда один из участников сделки, хочет продать участок, возможно ли это?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?

Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания. И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.

Переуступка права на арендованную землю

Право на продажу участка у арендатора нет, но на переуступку своих обязанностей, которые прописаны в договоре, другому лицу он имеет право, в соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ. Но есть небольшой нюанс – владелец участка должен дать на это посменное согласие. Если документ получен, то переуступка прав может быть как безвозмездной, так и за деньги.

Во втором случае, с полученной суммы придется заплатить налог (подробнее о налогообложении при сделках купли-продажи земельного участка мы рассказывали в отдельном материале). Переуступить свои права третьему лицу арендатор может и без согласия арендодателя, если это прописано в договоре аренды, но только до тех пор, пока договор аренды действителен. Но при этом придется уведомить арендодателя о своих действиях в письменном виде. Это предусмотрено законом, если землевладельцем является местная Администрация или муниципалитет.

Возможна ли сделка, если надел принадлежит муниципалитету, а строения на нем — арендатору?

Можно ли купить арендуемый участок, если на его территории располагаются постройки, принадлежащие арендатору? Возможность купли-продажи земли арендованной у муниципалитета есть у всех лиц и организаций, которые имеют недвижимость на арендуемом участке, если они желают оформить надел в собственность надлежащим образом.

Процедура заключения сделки

Стоит сразу обратить внимание на то, что покупка земли, которая находится в аренде, процедура длительная и трудоемкая, требующая соблюдения определенных правил и строгой последовательности. Рассмотрим, как купить или продать участок земли, если он под арендой.

  1. Первым делом следует заключить договор-соглашение, с содержащейся в нем информацией о внесении авансовой суммы за выкупаемый надел земли.
  2. Затем идет обязательная оценка кадастровой стоимости.
  3. После этого стоит получить положительное решение о купле-продаже участка земли.
  4. В обязательном порядке составляется договор купли-продажи, заверенный нотариально.
  5. Составляется акт государственного образца на выкупаемый участок.

Документы, собираемые покупателем

Перед тем как обратиться в местный государственный орган, нужно подготовить определенный пакет документов:

  • Заявление о желании выкупить арендованный участок.
  • Договор аренды на эту землю.
  • План участка, который составляет кадастровая служба.
  • Паспорт арендатора.

Только после того, как собраны все документы, земельный надел может быть выкуплен у муниципалитета, при этом сумма не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка (о том, что такое кадастровая стоимость ЗУ и в каких случаях возможна продажа земли по цене ниже ее, читайте в этой статье).

На что обратить внимание при покупке?

Как купить участок, который находится под арендой, избежав при этом возможных проблем? Если есть желание купить земельный участок, находящийся в аренде, на котором нет построек, то стоит обратить внимание на следующее:

  1. К какой категории относятся земли, на которых находится участок – это указано в свидетельстве. Строительство жилой недвижимости разрешено на участках категории «земли населенных пунктов» с вариантом использования «жилищное строительство» или на участках «земли сельскохозяйственного назначения» с использованием – «дачное строительство».
  2. Во втором варианте нужно узнать, расположение участка в границах поселка или города. Нужно знать, что если земля находится за административными границами, то прописка в построенном доме будет невозможна.
  3. Кадастровый паспорт – это еще один документ, на который следует обратить внимание при покупке. В нем указаны размеры, кадастровый номер, категория, и земельный план надела. Стоит знать, что только в кадастровом паспорте размеры участка обозначены верно.
  4. Межевание участка – об этом говориться в кадастровом паспорте, если обозначено, что требуется провести межевание, то покупателю стоит понимать, что придется потратить отдельные деньги на этот процесс (в каких случаях проведение сделки купли-продажи ЗУ возможно без межевания, узнаете тут).
  5. Выписка из ЕГРН, которую получают в местном управлении ФС – Росреестре. Эта бумага поможет узнать, наложено ли на землю обременение или арест.

Документы, предоставляемые продавцом

Документы, которые должен предоставить продавец могут быть двух видов:

    Правоустанавливающие – это те, на основании которых выдаются правудостоверяющие документы, перечень которых описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ».

  1. акт приема-передачи земли, дарение, договор купли-продажи, приватизация и так далее;
  2. вступившее в силу решение суда, в том числе утвержденное судом мировое соглашение;
  3. свидетельство на право наследования;
  4. распоряжения, постановления, акты органов власти, местного самоуправления о выделении земельного надела.
  • Правоудостоверяющие документы.

    1. свидетельство права собственности на землю с обязательно приложенным к нему, кадастровым планом надела;
    2. свидетельство на право пожизненного владения землей;
    3. свидетельство о бессрочном пользовании земельным наделом;
    4. государственный акт права собственности на участок наследуемого владения пожизненно или бессрочно.
  • Что касается покупателя, то от него требуется только документ удостоверяющий личность (паспорт).

    О полном перечне документов, которые понадобятся для заключения типовой сделки купли-продажи земельного участка, мы рассказывали в отдельном материале, а какие бумаги нужны будут для купли и продажи ЗУ с домом, узнаете здесь.

    Составление договора

    Договор купли-продажи земли – часто используемый вид договора на покупку земли. Он может составляться в письменной форме или нотариально заверенный.

    Описание основных пунктов

    Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

    Указываются следующие необходимые характеристики предмета сделки:

    1. точное расположение участка, который предполагается купить;
    2. площадь надела земли;
    3. кадастровый номер;
    4. целевое назначение и категория земельного участка;
    5. подтвержденное документально разрешение на использование;
    6. обременения на земельный участок, если таковые имеются.

    Самым важным является последний пункт, его присутствие обязательно, иначе впоследствии можно получить дополнение в виде запрета на совершение сделок с землей, а в особых случаях сделку могут признать недействительной.

    К договору купли-продажи существуют обязательные приложения:

    • кадастровый паспорт на участок;
    • описание земельного надела;
    • платежный график;
    • свидетельство о государственной регистрации права.

    Кроме этого к нему прикрепляются сопутствующие документы:

    • протокол разногласий, если таковые имеются;
    • акт приема-передачи участка земли;
    • дополнительные соглашения;
    • протокол о согласовании разногласий.

    Определение стоимости надела

    Денежная стоимость или цена – обязательное условие договора, и определяется по договоренности сторон. Сумма будет напрямую зависеть от нормативной стоимости участка на определенной местности и должна строго соответствовать категории, к которой относится участок. В договоре устанавливается стоимость за единицу измерения – сотка или гектар, и прописывается общей суммой за весь надел. Так же оговаривается срок оплаты – это может быть предоплата или перечисление по факту регистрации.

    Требуется ли нотариальное заверение?

    Конечно, лучше заверить сделку нотариально, но это не является обязательным, законодательным условием.

    О том, что подразумевается под нотариальным сопровождением сделки и сколько будут стоить услуги специалиста, можете узнать тут.

    Регистрация недвижимости

    1. заявление;
    2. договор купли-продажи земли, как документ, который удостоверяет переход права собственности;
    3. акт приема-передачи участка;
    4. иные документы, необходимые в силу закона Российской Федерации;
    5. документ об уплате госпошлины – по желанию (п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации).

    Подробнее о том, как оформляется регистрация сделки купли-продажи ЗУ через МФЦ и Росреестр, мы рассказываем в отдельном материале.

    Стоимость и сроки

    До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.

    В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб. Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.

    Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет. К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.

    Что касается покупки участка у частного лица или организации, стоит быть предельно внимательными и не пренебрегать проверкой подлинности документов и настоящей принадлежности участка (как проверить участок перед покупкой и на что обратить внимание, читайте здесь).

    Полезное видео

    Смотрите видео о выкупе арендованного земельного участка. Комментарий юриста по земельному праву:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Договор купли-продажи дома с землей в аренде

    Договор купли-продажи дома с землей в аренде это соглашение между лицами направленное на возникновение прав и обязанностей у одной стороны на земельный участок с домом и прекращение этих прав и обязанностей у другой стороны.

    Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Профессиональный юрист должен принимать непосредственное участие в составлении договора купли-продажи частного дома с земельным участком.

    При заключении договора купли-продажи земли с жилым домом необходимо подготовить основной комплект документов.
    Если дом с земельным участком был куплен в браке, то помимо основных документов при продаже участка с домом, нужно будет согласие супруга или супруги.

    Переход права собственности, на дом с участком, по договору купли-продажи дома с землей, к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Право собственности у покупателя участка с домом по договору купли-продажи дома с землей возникает с момента ее регистрации. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 Гражданского Кодекса) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского Кодекса случаев.

    Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Образец договора купли-продажи дома с землей в аренде по аккредитиву

    Договор купли-продажи дома с землей в аренде по аккредитиву

    Город Москва, РФ,
    Двадцать первого июля две тысячи _______________________ года

    Мы, ГАЙДАРОВ АНДРЕЙ АШОТОВИЧ, 11.11.1965 г.р., паспорт 11 00 777777, выдан УВД г. Москвы 11.11.2001 г., код подразделения 333-001, прож.: гор. Москва, ул. Севастопольская, дом № 4 кв. 142, – именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,
    и РИСОВ ГЕОРГИЙ ГЕОРГИЕВИЧ, 12.12.1985 г.р., паспорт 01 01 875497, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.2005 г., код подразделения 333-141, прож.: гор. Москва, ул. Заречная, дом № 272, – именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор продажи дома с землёй о нижеследующем:

    1. ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ: СТРОЕНИЯ, состоящие из: жилого дома с пристройками лит. «Ю», кирпичных, полезной площадью 231,6 кв.м. (по данным справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от 12.12.2006 г.) и общей площадью 234,1 кв.м. (по данным Свидетельства о государственной регистрации права от 12.12.2006 г.), в том числе жилой площадью 85,7 кв.м., кадастровый № 77-77-01/077/2015-444, ограждений и сооружений, расположенные на земельном участке площадью 440,4 кв.м., номер объекта 77:77:07:07:20:044, находящиеся по адресу: гор. Москва, Западный район, квартал № 188, ул. Братьев Игнатовых, дом № 90/1.
    2. Указанное строение принадлежат ПРОДАВЦУ на основании Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством
      индивидуального жилого дома, выданного администрацией Западного внутригородского округа гор. Москвы 20.12.2005 г., утвержденного Постановлением главы администрации Западного района гор. Москвы 01.01.2005 г. за № 13, Свидетельства о
      государственной регистрации права серия 77 АА № 665465, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по гор. Москва 11.01.2006 г., и справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 21.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1 Инвентаризационная стоимость строения составляет 827431 (восемьсот двадцать семь тысяч четыреста тридцать один) руб. Земельный участок площадью 440,4 кв.м., на котором расположено указанное строение, находится у Продавца на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка, заключенного с мэрией гор.
      Москвы 11.11.1999 г. за № 18, и Свидетельства о государственной регистрации права серия АА 023454, выданного краевым
      учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.1999 г., в гор. Москва. Продавец подтвердил, что в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя он продолжает пользоваться земельным участком на основании вышеуказанного договора аренды, который считается возобновленным в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок. В связи с оформлением договора купли-продажи строения и по соглашению сторон Продавец обязуется в течение месяца с момента выдачи на основании настоящего договора свидетельства о праве собственности на указанное строение сообщить арендодателю о продаже им строения и о переходе права собственности на строение к Покупателю и ходатайствовать о прекращении настоящего договора аренды на его имя. ПОКУПАТЕЛЬ предупрежден о дальнейшем оформлении своих прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.
    3. Отчуждаемое недвижимое имущество продано Покупателю за 7500000 (семь миллионов пятьсот тысяч) руб., из которых 2058375 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят пять) руб. Покупатель передал Продавцу полностью при подписании настоящего договора, а на сумму 5441625 (пять миллионов четыреста сорок одну тысячу шестьсот двадцать пять) руб. Покупатель произвел расчет через Лучко Людмилу Владимировну по аккредитиву (покрытому депонированному безотзывному) № 1 от 11.11.2006 г. на счет Продавца № 12345****87654 в филиале ОАО ВТБ в гор. Москва полностью до подписания настоящего договора.
    4. С техническим состоянием строения ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен.
    5. Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ в момент заключения настоящего договора не могли не знать. В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, выпиской из домовой книги, выданной квартальным комитетом № 4 Западного административного района гор. Москвы 11.11.2006 г., и утвержденной
      общим отделом Западного внутригородского района гор. Москвы 11.11.2006 г., в передаваемых жилых помещения никто не
      зарегистрирован и не проживает.
    6. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москва 11.11.2006 г. за № 01/165/2015-077, и справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1. В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по гор. Москва ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ убытки. Стороны договора заявляют, что им известно, что отчуждаемое строение находится в зоне реконструкции по Постановлению главы муниципального образования гор. Москва от 11.11.2005 г. за № 15 согласно справке филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1.
    7. Настоящий договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора; отменяет и делает недействительным другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.
      Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения.
    8. Настоящий договор купли-продажи дома с землей является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.
    9. Расходы по заключению настоящего договора оплачивают стороны поровну.
    10. Содержание ст. 131, 209, 223, 271, 288, 292, 456, 460, 463, 475, 549, 550,551, 554-558 ГК РФ, ст.ст. 34,35 СК РФ, а также ст.ст. 28,35,36 ЗК РФ, сторонам известны.
    11. Стороны договора заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
    12. Настоящий договор купли-продажи дома с землей вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.
    13. Настоящий договор купли-продажи дома с землей составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст договора сторонами прочитан.

    ПОДПИСИ:
    ______________
    ______________

    Друзья, а что Вы думаете про договор купли-продажи дома с землей ? Напишите об этом несколько слов в комментариях и поделитесь этой информацией в соцсетях со своими друзьями. А чтобы не пропустить в дальнейшем другие важные изменения в новых законах, подпишитесь на получение новостей.

    Выкуп арендованной земли с незавершенкой

    Может ли частное лицо приобрести в собственность арендованный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий частному лицу?

    Может ли частное лицо приобрести в собственность арендованный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий частному лицу?

    По общему правилу приватизации земли, изложенному в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

    В пункте 2 указанной статьи сказано, что граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

    Несмотря на то что в рассматриваемой статье не поименованы объекты незавершенного строительства, применять порядок выкупа земельных участков под названными объектами можно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Но к данной ситуации это не относится.

    Статусом здания, строения, сооружения объект незавершенного строительства не обладает. Поясним.

    Согласно ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом считаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства.

    В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании ст. 55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.

    Следовательно, особенность объекта незавершенного строительства в том, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения. Поэтому к нему не могут быть применены нормы п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

    Такой вывод подтверждается судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, ФАС Дальневосточного округа от 17.02.2010 № Ф03-402/2010 и Восточно-Сибирского округа от 17.12.2009 по делу № А74-2604/2009).

    Так, ФАС Дальневосточного округа признал законным отказ в предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в собственность, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы по их назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, а значит, у общества отсутствует предусмотренное в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельного участка (постановление от 23.11.2009 № Ф03-6253/2009).

    Если объект незавершенного строительства достроить и ввести в эксплуатацию в качестве здания, строения или сооружения, то лицо, право собственности которого зарегистрировано на достроенный объект, сможет претендовать на приватизацию земли независимо от того, когда заключен договор аренды — до введения в действие Земельного кодекса РФ или после. Об этом сказано в п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ .

    До завершения строительства рассматриваемого объекта его собственник может лишь обратиться к собственнику земельного участка (муниципальному образованию), на котором он находится, с предложением продать его, которое оформляется заявлением о приобретении. Если орган местного самоуправления решит продать земельный участок, у арендатора в силу п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 250 ГК РФ возникнет преимущественное право на покупку по отношению к другим покупателям. (Подробные комментарии о преимущественном праве арендатора см. в материале «Выкуп арендованного земельного участка».)

    Таким образом, приобрести в собственность земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на котором расположен принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства, арендатор может только с согласия муниципалитета. Кроме того, по завершении строительства он вправе требовать выкуп участка в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

    Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

    Наниматель земельного надела имеет право передать свои права арендатора другому гражданину или организации. Подобные правоотношения называются переуступкой права аренды.

    После заключения нового соглашения у прежнего нанимателя земли пропадают все права на использование надела, они переходят к третьему лицу, с кем заключается новое соглашение, в том же объеме и на тот же срок.

    Подобные земельные отношения могут возникнуть только при определенных обстоятельствах – когда у нанимателя муниципального или государственного участка нет финансовой возможности использовать его по назначению: возвести дом или использовать его для выращивания сельхозпродукции.

    Продажа права аренды в корне отличается от другого аналогичного договора о субаренде участка – в последнем случае основной арендный договор дополняется еще одной стороной сделки – третьим участником соглашения.

    Общие понятия продажи арендованного ЗУ

    Исходя из правовой нормы ст. 39.3 ЗК РФ арендные правоотношения могут быть оформлены только по результатам состоявшихся торгов.

    Муниципалитеты их могут организовывать:

    1. В открытой форме – когда число участников ничем не ограничивается.
    2. В закрытой – подавать заявки на участие в торгах могут только лица отдельных категорий (имеющие социальные и другие льготы или лица с постоянной регистрацией по месту нахождения участка).

    Для выявления победителя, организаторы торгов назначают:

    1. Аукцион. Его целью является назначение ставки оплаты за арендованный надел. Тот участник, который называет большую цену, признается победителем торгов.
    2. Конкурс. Альтернативный аукциону вариант.

    Оформление переуступки прав арендатора земли может совершаться:

    1. До момента заключения основного договора с истинным владельцем участка. Обычно подобные сделки заключают для получения коммерческой выгоды, поскольку цена соглашения с третьим лицом значительно увеличивается.
    2. В тот период, когда все арендные права с победителем торгов уже оформлены с собственником земли.

    В последнем варианте переуступить права арендатора будет нельзя, если торги признаны несостоявшимися (недостаточный кворум участников, либо была подана всего 1 заявка).

    В этом случае договор заключается в течение 10 дней по окончанию торгов по той ставке, которая была назначена во время начала аукциона, то есть по минимальной цене. Но совершить переуступку своих арендных прав этот участник уже не сможет.

    В том случае, если арендные отношения с собственником оформлены на срок не более 5 лет, то при заключении договора переуступки на другое лицо уведомлять собственника не нужно. Но обязательно следует направить официальное письмо об уже совершенном факте смены арендатора.

    По инициативе владельца (арендодателя)

    Если наниматель земли не исполняет в полном объеме взятых на себя обязательств по уплате арендной ставки или совершает на ней незаконное строительство или другие противоправные действия, то у владельца есть законное право передать его права другому арендатору.

    Арендодатель сможет совершить эти юридически значимые действия при двух условиях:

    • если основной договор содержит условие передачи арендных прав третьему лицу;
    • если не просрочен срок действия договора найма земель.

    В каких случаях сделку можно совершить, а в каких нет?

    Собственник может оформить сделку переуступки прав аренды на другое заинтересованное лицо, если этим не будут нарушены права прежнего арендатора.

    На деле это означает, что если на земле построено жилое строение, то продажа права аренды на землю отдельно от дома невозможна.

    Исходя из положений ст. 552 п.3 ГК РФ, приобретение дома автоматически приводит к пролонгации договора аренды с новым владельцем.

    Порядок действий

    Для регистрации договора переуступки арендного права необходимо подготовить:

    • документы о проведенном межевании;
    • кадастровый план, в котором учтена привязка участка к местности;
    • выписку из Росреестра об обременении (аренде), копия договора с нанимателем;
    • выписку из Росреестра о принадлежности участка его владельцу;
    • квитанция об уплате пошлины за регистрацию перехода права пользования участком.

    Желательно составить акт приема/передачи, в котором описать состояние земли, возможные постройки и целевое использование.

    Куда обращаться?

    Собранный комплект документации подается в Росреестр для прохождения регистрации перехода права владения участком. После этого будет выдана выписка на нового нанимателя надела.

    Нюансы

    Владелец недвижимости имеет право на расторжение имеющегося договора найма земли с арендатором даже без официального объяснения причин.

    Если в прежнем договоре не предусматривалось расторжение договора, то у администрации поселения это право не может возникнуть, то есть на законных основаниях прекратить право нанимателя пользоваться землей в прежнем объеме будет невозможно.

    И наоборот, если это отдельно оговорено договором, то такая возможность возникает у владельца земельного надела.

    По инициативе нанимателя (арендатора)

    Аренда, как и другие вещные права, может быть передана (переуступлена) заинтересованному лицу, если этим действием не нарушаются права других граждан или организаций.

    Чаще всего продают арендованные у местных властей участки, на которых начато, но не завершено строительство дома.

    Если участок принадлежит муниципальным или государственным организациям, то перед совершением этой сделки обязательно следует уведомить собственника участка о намерении передать право аренды на другое лицо. Если этого не сделать, то сделка может быть признана недействительной.

    Если в обоюдном соглашении о передаче земли в наем отдельно оговорено, что право аренды запрещено передавать в пользу третьих лиц, то переуступка права аренды третьему лицу будет уже невозможна.

    Новое соглашение заключается на тех же условиях и на тот же срок, который оговорен договором с прежним арендатором.

    Что требуется?

    Чтобы осуществить продажу арендованной земли (с недостроенным жилым объектом), наниматель должен проделать несколько мероприятий:

    1. Иметь на руках копию уведомления, переданного владельцу о начале строительных работ на участке.
    2. Получить одобрение на возведение жилого строения.
    3. Подготовить котлован под фундамент или возвести цокольный этаж.

    Для регистрации перехода права арендатора потребуется выполнить:

    1. Заказать технические документы в БТИ на незавершенное строительство. Для этого понадобится арендный договор и разрешение на возведение дома.
    2. Затем зарегистрировать объект в Кадастровой палате, предоставив те же документы.
    3. После этого оформить в собственность начатую постройку дома в Росреестре и получить выписку.
    4. Предоставить в Росреестр новый договор найма земли.
    5. Оплатить квитанцию на проведение работ по регистрации.
    6. Через 7-10 дней получить выписку о собственности и смене нанимателя надела.

    При отсутствии на арендуемом участке объекта незавершенного строительства, а на руках каких-либо разрешающих возведение капитального строения документов в Росреестр потребуются только:

    • договор аренды;
    • договор уступки;
    • согласие собственника;
    • паспорта сторон;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Куда обращаться:

    1. Можно направить ходатайство в Росреестр лично.
    2. Подать комплект собранных документов в МФЦ.
    3. Путем направления ходатайства через портал Госуслуг (услуга предоставляется только зарегистрированным пользователям).
    4. На почту, отправив заказное почтовое отправление с описью вложения документов на адрес Росреестра.

    Особенности

    Часто руководство муниципалитета просто предлагает расторгнуть договор найма и передать землю обратно государству.

    Но это крайне невыгодно арендатору, поскольку им могут быть потрачены средства на землеустройство (межевание, технический план, постановка на учет в Кадастре). При таких обстоятельствах лучше всего продать (переуступить) свои права третьему лицу.

    При заключении соглашения с заинтересованным в покупке арендованной земли лицом, покупателю необходимо внимательно изучить договор найма участка:

    1. Срок действия договора найма земли, если он просрочен, то сделка не может быть зарегистрирована.
    2. Есть ли в соглашении пункт о возможности переуступки прав нанимателя в пользу третьего лица. Если он отсутствует, то сделку совершить будет нельзя.
    3. Если в договоре прописано получение разрешений от собственника на проведение сделок, то это требование необходимо выполнить.
    4. Передача земли по возмездному договору предполагает оплату, поэтому стоимость сделки необходимо прописать в договоре. От этого будет зависеть налогообложение на получение прибыли, если объект находился в собственности менее 5 лет.

    Полезное видео

    Подробнее о сделке по продаже арендованной земли в этом видео:

    Заключение

    Как продать земельный участок, находящийся в аренде? Если юридически грамотно подойти к решению вопроса о продаже арендованной земли, то это вполне возможно.

    Стоимость такого объекта на порядок ниже, нежели приобретать землю на торгах, а если на нем начаты строительные работы, то муниципалитет может продать его за 3 % от реальной кадастровой стоимости участка.

    Покупатель перед заключением сделки должен тщательно проверить все финансовые и другие организационные вопросы, поскольку после регистрации договора о переходе прав на использование участка, имеющиеся долги по арендной плате или обязанность по восстановлению плодородности участка перейдут к новому владельцу.

    Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

    Российское законодательство разрешает строить различные здания не только на собственной земле, но и на арендованных участках. Однако есть ряд нюансов для каждого вида объектов. прежде чем приступать к работам, необходимо уточнить требования, предъявляемые к каждому типу возводимой недвижимости.

    1. Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?
    2. Какую недвижимость разрешено возводить?
    3. Как это сделать легально?
    4. Написание заявления
    5. Сбор документов
    6. Подача
    7. Решение комиссии
    8. Можно ли оформить уже возведённое здание в собственность?
    9. Материальные затраты
    10. Как перевести участок в собственность после оформления недвижимости?
    11. Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?

    Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?

    Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель. По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник.

    Единственное препятствие – наличие в договоре аренды пункта, который запрещает капитальное строительство на участке. Все работы следует согласовать с владельцем участка перед началом строительства. Все нюансы нужно прописать в соглашении, чтобы избежать в дальнейшем споров и судебных тяжб.

    Какую недвижимость разрешено возводить?

    В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.

    Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения?).

    Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье).

    Однако в силу положений статьи 48 (часть 3) Градостроительного кодекса РФ физическим лицам, строящим дом не выше трех этажей для собственного пользования архитектурный проект составлять не обязательно. Но предприниматель должен непременно это сделать.

    Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности».

    Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.

    В договоре аренды может быть указан конкретный срок либо неограниченный.

    Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.

    Процесс долевого строительства регулируется федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г. Для сооружений технического назначения необходимо получить разрешение у местной администрации и контролирующих органов. При строительстве гидросооружений следует придерживаться норм экологи ческой безопасности.

    Для возведения временных зданий разрешение получать не нужно. К таким сооружениям относятся:

    • ангары;
    • бытовые помещения;
    • хозяйственные постройки из модульных блоков.

    Если планируется строительство капитального гаража, то потребуется разрешение на строительство. Как правило это сооружения для коммерческого или промышленного использования. Также нужен проект, который согласовывают с БТИ.

    • Если владелец участка согласен на строительство гаража, то узаконить постройку должен сам застройщик.
    • Если объект находится на территории садоводческого или дачного товарищества, то его можно оформить как вспомогательное помещение.
    • В остальных случаях легализация происходит в судебном порядке. Потребуются доказательства, что строение не несет угрозы здоровью и жизни людей, не ущемляет прав проживающих на соседних участках.

    Узнайте, как взять в аренду землю под гараж, павильон или киоск.

    Как это сделать легально?

    Легальность возведения постройки на арендованном участке определяется наличием разрешения на строительство.

    Написание заявления

    Поскольку закон не устанавливает определенной формы заявления, оно составляется произвольно. Но в нем необходимо указать:

    • ФИО адреса, его должность, организацию/учреждение;
    • сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
    • заголовок документа – «Заявление»;
    • изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
    • сведения об участке земли;
    • характеристика возводимого объекта.

    В конце документа указывается список приложений.

    Сбор документов

    Потребуются такие документы:

    • паспорт заявителя;
    • если получение разрешения на застройку производится через представителя, то ему, кроме паспорта, потребуется нотариальная доверенность;
    • договор аренды земельного участка;
    • схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
    • градостроительный план.

    Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация. Она подлежит экспертизе. Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. Тогда необходимо документальное обоснование того, что это юридическое лицо может проводить экспертизу.

    Подача

    Документы подают в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок. Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами многофункционального центра.

    Решение комиссии

    Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

    Можно ли оформить уже возведённое здание в собственность?

    Это можно сделать. Причем тот факт, что земля под этим зданием не принадлежит владельцу недвижимости, никак не влияет на процесс оформления права собственности. Для этого необходимо, чтобы постройка была возведена с согласия хозяина участка. если закон требует разрешение на строительство, оно должно быть получено.

    Материальные затраты

    Будущему собственнику земельного участка придется понести следующие расходы:

    1. Предоставляемые копии документов необходимо заверить у нотариуса. Стоимость составит 200-500 рублей в зависимости от региона и тарифов нотариальной конторы.
    2. Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 руб., юридические – 22 тыс. руб.
    3. Передача земли в собственность зависит от ее расположения. В крупных городах это 10-20% от кадастровой стоимости, в местных образованиях – не более 3%. Для городов с населением более 3 млн человек следует ориентироваться на верхнюю границу, т.е. 19-20%.

    Кроме этого следует учесть, что до начала строительства в некоторых случаях необходимо получить разрешение. Этот документ обойдется в 15-50 тыс. руб. в зависимости от региона и типа возводимого здания.

    Как перевести участок в собственность после оформления недвижимости?

    Оформить землю в собственность, когда на нем уже возведено здание, можно как на платной, так и на бесплатной основе. Платно вступают в право собственности, если земельные участки были переданы в аренду после 2001 года. Бесплатная же передача предусмотрена в таких случаях:

    • собственность на объект недвижимости была зарегистрирована ранее 2001 года, а земля в этом время находилась в аренде;
    • договор аренды участка заключен до 2001 года с целью возведения частного дома либо для организации личного подсобного хозяйства;
    • строения переданы физическим лицам в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование;
    • земельные участки принадлежат гаражному, строительному или садоводческому кооперативу.

    О том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, можно узнать здесь.

    1. возвести постройку в сроки, указанные в соглашении;
    2. предусмотренным законодательством образом получить право собственности на здание;
    3. с документом, подтверждающим право собственности, обратиться в местную администрацию.

    После этого участок переведут в собственность нынешнего арендатора.

    Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?

    Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.

    После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.

    Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.

    Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате. Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.

    На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку. После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение. Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.

    Тема: Продажа собственного здания находящегося на арендованном земельном участке

    Опции темы
    • Версия для печати
    • Подписаться на эту тему…
  • Поиск по теме

    Продажа собственного здания находящегося на арендованном земельном участке

    Подскажите пожалуйста может ли собственник здания которое находится на арендованном земельном участке(срок договора аренды более 5 лет) продать это здание третьему лицу ? и как быть с договором аренды земельного участка переоформлять его или можно не переоформлять ?

    Да,собственник имеет право продать здание, если он владеет в единственном лице,и не требуется согласие на сделку: соучредителей,членов кооперативов и т.п.
    В договоре купли-продажи в обязательном порядке прописывается, кто и по какому праву является собственником земли, на котором расположен данный объект недвижимости.
    Касательно земельного участка.
    1.Новому собственнику необходимо получить от прежнего собственника здания доверенность на действующий договор аренды земли. В этом случае не придется оформлять договор аренды на свое имя. Когда время действия договора истечет, можно будет переоформить уже на себя. Данный вариант возможен в случае, когда договор аренды заключен на длительный срок (более пяти лет). При этом не нужно получать согласие арендодателя. Но уведомить его о том, что отныне новый собственник помещения являетесь доверенным лицом арендатора, обязаны. Это оговаривается в п.9 статьи 22 Земельного Кодекса России.
    2. Также новый собственник может заключить договор аренды на свое имя (в этом случае необходимо, чтобы предыдущий договор был прерван бывшим собственником здания).

    Спасибо большое всё теперь понятно

    откуда такие сведения почерпнули?
    А как же это —
    согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, устанавливается, что:
    «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.»
    Согласно, ч. 1 ст. 552 ГК РФ, следует, что:
    «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.»
    Часть 3 указанной статьи ГК РФ, регулирует, что:
    «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»
    зачем рекомендовать человеку, если сами до конца не разобрались?

    Покупка дома с землей в аренде. Как оформляется право на арендуемый земельный участок? на сайте Недвио

    • Недвижимость
    • Строительство
    • Ремонт
    • Участок и Сад
    • О загородной жизни
    • Вопросы-Ответы
      • Интерактивная кадастровая карта
      • О проекте Недвио
      • Реклама на Nedvio.com

    Приобретение дома с арендуемой землей несет в себе множество отличий от участков в собственности: в плане документов, порядка оформления и финансовой стороны. Новый собственник недвижимости получает «в нагрузку» арендные отношения, в которых могут быть множество подводных камней.

    В этой статье мы рассмотрим основные риски и спорные ситуации при заключении подобных сделок, а также способы решения возможных проблем.

    Правовые аспекты

    Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

    Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.

    Как переходят права и обязанности на арендную землю?

    Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.

    Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.

    Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.

    Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

    Какие документы нужны для переоформления?

    1. Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
    2. Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
    3. Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.

    Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти. В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.

    Какие могут быть последствия неправильного / несвоевременного оформления?

    Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.

    Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.

    Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.

    Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.

    Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

    Что делать если выросли платежи по аренде?

    Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.

    Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.

    Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.

    Рекомендации для собственника земельного участка

    Лица, которые приобретают право собственности на земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Ряд проблем возникает еще на стадии, когда они оформляют права.

    Например, они сталкиваются с незаконным бездействием органов, которые производят регистрацию. В результате арендные отношения продолжаются дольше, принося владельцу лишние траты. Минимизировать последствия возможно, если заранее подготовиться к проблемам и запастись документами:

    1. Требуйте исключить из арендного платежа сумму за период незаконного бездействия органа, который предоставляет землю. Чтобы избежать споров о порядке оплаты, нужно своевременно оформить право и получить свидетельство на землю;
    2. Процедура может затянуться по вине муниципального или государственного органа, который предоставляет землю. Эти структуры могут долго рассматривать заявление о выкупе земельного участка. Это увеличивает период, в течение которого лицо, выкупающее участок, продолжает арендные отношения;
    3. Потребуйте от арендаторов компенсировать земельный налог пропорционально площади, которую занимают их здания. Если здания третьих лиц располагаются на участке собственника, последний вправе требовать с них земельный налог. Размер компенсации зависит от площади зданий, которыми владеют эти лица. Если они отказываются платить, собственник вправе взыскать налог в судебном порядке.
    Сделки с недвижимостью

    Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

    Читать еще:  Стоимость загранпаспорта на 5 лет в 2020 году через Госуслуги
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector