Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (примерная форма)
Договор купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения
Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .
Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.
Договор
купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения
_(наименование уполномоченного органа)_ в лице __________, действующий на основании Положения (Устава, доверенности) __________ от имени __________, именуемый в дальнейшем «Продавец» и _(наименование сельскохозяйственной организации (крестьянского (фермерского) хозяйства))_ в лице __________, действующее на основании __________ (Устава, доверенности), именуемое в дальнейшем «Покупатель», именуемые совместно «Стороны» заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:
Правовой базис
Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст. 77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность. Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.
Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:
- Земельный кодекс РФ; Гражданский кодекс РФ; Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.
Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).
А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.
Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.
Оформление
Законодательно порядок заключения не определен, но есть вполне логичные этапы построения взаимодействия:
- Определение намерения заключить соглашение.
- Согласование условий: цены, наличия ограничений (собственник-продавец обязан предоставить всю имеющуюся информацию, в противном случае впоследствии покупатель вправе заявить об уменьшении покупной цены).
- Оформление контракта: кто его составляет — определяют стороны, разрешено обратиться к нотариусу или профессиональному юристу.
- Составление комплекта бланков в регистрирующий орган.
- Уплата госпошлины.
- Подача комплекта.
- Получение выписки из ЕГРН в качестве подтверждения госрегистрации перехода права собственности.
Как составить договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения?
Правила составления договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения:
- Он может быть оформлен в произвольной форме, но с соблюдением законодательных норм.
- Стоимость пая указывается в национальной валюте — рублях.
Порядок составления соглашения включает в себя несколько этапов:
- определение стоимости земельного участка сельхозназначения. Данный пункт может отсутствовать только, если оформляет договор дарения;
- стороны сделки оговаривают ее условия и оформляют их в произвольной форме;
- участники договорных отношений вправе заключить сделку в присутствии нотариуса, который оформит соглашение, согласно всем законодательным требованиям;
- после подписания сторона договора, продавец и покупатель обращаются в регистрационный орган для прохождения завершающего этапа сделки.
Договор купли-продажи должен содержать в себе следующие положения:
- наименование документа;
- дата и место его подписания;
- данные участников сделки;
- информация об объекте продаже — о земельном участке сельхозназначения;
- стоимость пая;
- сведения об отсутствии граждан, которые могут претендовать на владение территорией;
- данные о том, что у покупателя и продавца нет претензий друг к другу;
- подписи сторон.
Список документов
Для оформления договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения необходимо подготовить пакет бумаг. Он включает в себя:
- Свидетельство о правах собственности продавца на продаваемый пай.
- Чертеж земельного надела. Его можно получить при обращении в органы местного самоуправления.
- Бумага, полученная в налоговой об отсутствии задолженностей по обязательным сборам в казну муниципалитета.
- Выписка из кадастра.
- Протокол согласования границ участка.
- Оригинал договора купли-продажи.
Контракт предоставляется в трех экземплярах.
Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.
Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:
- Стоимость участка;
- Площадь участка;
- Местонахождение участка;
- Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.
Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия. Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.
Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.
Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней. Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.
Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.
Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.
Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.
Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:
- Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- Иные лица по законодательству Российской Федерации.
Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:
- Место и дата заключения договора.
- Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
- Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
- Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
- Порядок расчета по договору.
- Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
- Момент вступления договора в силу.
- Количество экземпляров, в которых составляется договор.
- Подписи сторон.
Вопрос стоимости земельного пая сельхозназначения
Те, кто сталкивается с продажей земельного пая, часто задается вопросом о цене земельного надела.
Здесь отметим, что стоимость пая может быть совершенно разной по регионам. То есть, в одном крае можно продать пай по разным ценам — за 50 000 рублей, или за миллион.
Отчего же зависит цена? Прежде всего, от рыночной стоимости. Как у любой недвижимости, у участка будет кадастровая стоимость и рыночная. Обычно рыночная выше в несколько раз. Продавец может выставить любую рыночную стоимость, которая его устроит.
Также он может обратиться в специализированную компанию, вызвать оценщика, который определит, сколько будет стоить земельный пай. При оценке будут учитываться все технические характеристики.
Заметьте, что после проверки оценщика и получения результата, продавец все равно может выставить свою цену. По сути, на его решение ничто не повлияет.
Правила аренды
Для передачи земли в аренду заключается договор между владельцем участка и его арендатором, в котором определена арендная плата (в натуральном или денежном эквиваленте) и другие условия сотрудничества.
В нём может быть прописано, что:
- Участок возвращается назад арендодателю после истечения срока аренды, либо же передаётся во владение арендатору.
- Нарушение условий соглашения приводит к определённым санкциям в отношении нарушителя.
Если на протяжении всего срока соглашения арендатор не нарушил условия договора и исполнял свои обязательства, за ним сохраняется преимущественное право на заключение нового договора аренды. Совокупная площадь всех с/х наделов, одновременно арендуемых одним лицом, законом не ограничена.
Минимальный срок аренды сельскохозяйственной земли определяется на уровне субъекта РФ. Максимально возможный срок аренды сельхозземель – 49 лет.
Договор должен быть зарегистрирован в государственных органах. Помимо этого, если участок находится в долевой собственности, для заключения договора аренды потребуется разрешение собрания совладельцев объекта недвижимости.
Об общих правилах продажи ЗУ смотрите в следующем видеосюжете: