Доля в доме: когда оценки требует только часть недвижимости
Доля в доме: когда оценки требует только часть недвижимости
Оценка доли в доме – сложная процедура, необходимая для выявления ценового эквивалента имеющейся в собственности недвижимости. С какими трудностями столкнется заказчик? Известно, что целый дом лучше половины ил одной трети, значит и спрос на последние будет меньше – как корректно провести процедуру и точно определить цену квадратным метрам? Мероприятие отличается по специфике, поэтому проводится в зависимости от ситуации двумя методиками.
Правильная оценка дома с участком — залог успешной продажи в реальные сроки.
Практически всегда у продавца есть свой вариант цены своего дома с участком, причем чаще всего на первом месте – это амбиции и желания самого продавца недвижимости, основанные на собственных потребностях. Это может быть желание приобрести встречную покупку другой недвижимости, или поделить деньги детям, или переехать в другой регион, а там цены высокие, в общем у всех потребности разные. Свою первоначальную цену мотивируют тем, что такие дома в интернете стоят вот столько, а сосед продал за столько и я не уступлю, если мне не хватит денег на мои встречные желания, то и продавать дом я не буду и так далее. И вот начинает продавать.
Через некоторое время этот продавец обращается к риэлторам, так как по своей цене дом с участком не продается, а какую цену реальную поставить человек не знает.
Реальная цена объекта недвижимости — это рыночная стоимость, за которую покупатель согласен заплатить в относительно короткие сроки реализации объекта недвижимости, в частности, домика с участком земли.
Риэлторы используют два способа оценки:
Аналоговый – анализируем данные по последним объявлениям в этой местности за последние 6 месяцев. Конечно, рассматриваем только похожие дома с участками. Где взять информацию? Можно и нужно использовать аналитические ресурсы, например: https://gazeta.bn.ru/articles/2018/04/12/245425.html
Конечно. хотелось бы знать сколько домов уже продано и по какой цене, но эта информация для риэлторов недоступна, к сожалению. Приходится методом тыка, то есть обзвоном уже проданных домов, если отслеживаем похожую информацию. Этому, кстати помогают рассылки. Например, на сайте Домофонда есть Услуга «Получайте уведомления о похожих объявлениях». Подпишитесь и будете в курсе всех новинок-конкурентов вашего объекта. На других сайтах тоже есть такие предложения.
Как правильно подготовить дом к сделке, чтобы повысить его стоимость?
Если вы хотите продать дом быстро и дорого, вам следует учитывать, что главный момент, который интересует всех покупателей недвижимости — это юридическая чистота будущей сделки. А именно:
- Получено согласие всех собственников на проведение сделки продажи дома;
- Отсутствуют задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, взносам в СНТ;
- Отсутствуют залоговые обязательства перед банками (продажа коттеджа, по которому еще не выплачен ипотечный кредит возможна по соглашению с банком, но данный фактор скорее всего негативно отразится на цене дома);
- Своевременное решение вопросов с арендаторами, если дом в настоящий момент сдается в аренду.
Последний пункт возникает довольно часто, так как владельцы недвижимости обычно продают не единственное жилье, а так называемые «лишние метры» (которые, как правило, сданы в среднесрочную или долгосрочную аренду).
Помните, что по закону, вы обязаны известить ваших арендаторов о своем намерении продать дом и примерных сроках сделки купли-продажи. На момент подписания акта приема-передачи, и вручения ключей новому владельцу, недвижимость должна быть полностью физически и юридически свободна.
Кроме того, у вас должен быть заранее подготовлен полный пакет документов:
- свидетельство о собственности (или несколько таких свидетельств, если собственник не один или дом находится в долевой собственности);
- выписка из ЕГРН;
- нотариально заверенное, письменное согласие всех собственников на продажу;
- кадастровый паспорт, кадастровый план и технический план БТИ;
- справки о уплате всех долгов за коммунальные услуги;
- справка, подтверждающая факт выписки всех жильцов (домовая книга);
- первоначальный договор купли-продажи, мены, дарения или долевого участия в строительстве (на основании которого вы получили собственность) и др.
Ключевой фактор, влияющий на скорость и стоимость продажи дома — это так называемая «чистая продажа» (когда покупателю не нужно ждать, пока продавец будет собирать недостающие документы, или пока подберет для себя подходящий вариант для покупки и переезда).
Поэтому, если у вас есть еще другой дом или квартира, то выгоднее будет совершить именно такую сделку, а потом уже подбирать новую недвижимость для себя.
Другими, понижающими на цену, факторами являются:
- небольшой срок с момента получения недвижимости по наследству;
- сроки владения менее трех лет;
- прописка несовершеннолетнего ребенка;
- недавний развод с супругом (-ой);
- несколько собственников дома, не являющихся членами семьи.
Такие моменты отпугивают покупателей, и у них нередко возникает желание просить о больших скидках и уступках, в качестве компенсации возможных рисков. Что явно не выгодно вам, так как стоит цель продать дом как можно дороже.
Еще один важный момент — необходимо привести внешний вид вашей недвижимости к тому уровню, который хотят видеть потенциальные покупатели.
Делать дорогостоящий евроремонт в доме не всегда имеет смысл, потому что многие расходы могут и не окупиться вовсе. Поэтому для этого лучше всего проконсультироваться с профессиональным риэлтором: он подскажет что поможет улучшить внешний вид вашего дома и участка, повысит их стоимость в глазах покупателей, и при этом окупит понесенные затраты.
Как правило, эксперты рекомендуют вкладывать деньги в замену старых окон, сантехники, электропроводки и оклейку стен новыми обоями. Можно также побелить потолки. Также обязательно проведение генеральной уборки, вывоз лишней мебели.
То есть, в целом, для предпродажной подготовки, можно обойтись легким косметическим ремонтом, который «освежит» ваш коттедж и придаст ему ухоженный вид. Если у вас есть возможность договориться о проведении таких ремонтных работ со скидкой или сделать его собственными силами, такое вложение средств будет вполне оправданным.
Помимо хитростей с ремонтом и интерьером можно прибегнуть к некоторым нестандартным приемам повышения привлекательности вашего дома среди конкурентов. К примеру, перед показами, можно попробовать распылить по комнатам эфирные масла с запахом апельсина, кофе или живых цветов. Приятные ароматы, чистота и аккуратность в помещениях не оставят равнодушными ни одного покупателя.
Сделки с недвижимостью
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?
Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:
- копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
- оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
- документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).
Процесс оценки дома с земельным участком
Для стандартного объекта недвижимости, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем постройки, оценка производится для каждого из них по отдельности:
- для земли;
- для каждого строения.
Весь процесс проведения оценки объектов недвижимости и земельных участков разделяется на несколько этапов. Заключается договор.
Для этого оценщику нужна определенная информация:
- вид собственности;
- категория земель;
- вид разрешенного использования участка;
- наличие или отсутствие обременений на объект;
- наличие строений на ЗУ;
- данные земельного кадастра.
Обсуждается и устанавливается дата проведения оценки. В ходе ее исполнения оценщик собирает дополнительную информацию, проводит осмотр оцениваемой и прилегающей территорий, фотографирует объекты для их идентификации.
Затем оценщик проводит анализ полученных данных, включающих: физические характеристики земли, местоположение участка, а также связанные с этим особенности, описание расположенных на нем построек и другие факты и документы. Необходимо заранее заняться подготовкой документов для оценки дома с земельным участком.
Необходимые документы
Заказчику нужно предоставить оценщикам пакет документов: паспорт владельца дома с участком; документы, подтверждающие право собственности на недвижимость; техническую документацию на жилое здание, паспорт и план участка (при наличии). Могут понадобиться и иные документы, поэтому этот вопрос обсуждается отдельно перед процедурой оценки.
По завершении процедуры оценки дома с участком заказчик получает на руки письменный отчет, обладающий юридической силой. Отчет можно представлять в суде в качестве доказательства. В нем должна присутствовать информация о стоимости дома с участком, дата и метод проведения оценки, подпись исполнителя и печать фирмы. Документ должен быть пронумерован и прошит постранично.
