Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Завышенная кадастровая стоимость

Завышенная кадастровая стоимость. Как ее снизить и можно ли оспорить? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Начиная с 2016 года, всем собственникам недвижимости стали приходить квитанции об уплате имущественного налога по новой методике. Кадастровая стоимость недвижимости стала в разы выше и, порой, превышала рыночную стоимость объектов.

Большинство владельцев недвижимости были неприятно удивлены нововведениями. Многие жаловались на ничем не обоснованные, завышенные цифры налогов в уведомлениях. На то, что государственные оценщики стали совершенно неадекватно рассчитывать кадастровую стоимость, исходя из несуществующих цен на рынке, не выезжая на осмотр и не учитывая реальное состояние и ценность объекта.

В случае, если вы столкнулись с тем, что кадастровая стоимость вашей недвижимости неоправданно завышена, вы имеете право запросить ее переоценку. В данной статье мы рассмотрим основные нюансы, процедуру по уменьшению кадастровой цены домов и участков, а также советы владельцам куда надо обращаться и какие документы потребуется собрать.

Причины установления

Кадастровую стоимость земли считают основой при расчете цены на земельный участок. Этот показатель говорит о себестоимости конкретного объекта недвижимости, на основании чего далее устанавливается рыночная стоимость участка.

Обязательные основания расчета:

  • установление индивидуального земельного налога;
  • купля-продажа объекта;
  • передача земли в залог (в том числе, кредитным организациям);
  • открытие торгов в отношении земельного надела.

Внимание! Кадастровую стоимость участка делают при регистрации земельного участка, по результатам которой выдается выписка ЕГРН, подтверждающая имущественные права на землю и, содержащая подробные характеристики объекта недвижимости.

От чего зависит цена

Факторы, от которых в 2020 году зависит окончательная стоимость земли:

  • расположение;
  • назначение;
  • наличие основных коммуникаций (газ, свет, водопровод);
  • транспортная развязка;
  • особенности (чернозем, песчаная, каменистая).

Эти факторы субъективны, поэтому в пределах одного населенного пункта цены могут незначительно отличаться в зависимости от того, кто проводит оценочные работы.

Оценка и переоценка

Учитывая геологические особенности, качество земли, а также прилегающие коммуникации могут поддаваться изменениям, поэтому предусмотрена законом процедура переоценки.

Важно! Плановую проверку проводит Государственный геокадастр в течение 3-5 лет после завершения первой оценочной процедуры.

Один из способов, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, инициировать внеплановую переоценку. Основания:

  • наличие ошибок в составленной документации;
  • нарушение процедуры первой оценки;
  • существенное изменение климатических условий, чрезмерные осадки или стихийное бедствие, повлиявшие на характеристики участка;
  • смена категории земли (как правило, касается перевода объекта из сельхоз назначения в землю под застройку, и наоборот).

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

  • При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
  • Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
  • Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

  • площадь;
  • год строительства;
  • имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Читать еще:  Строительство на дачном участке; нормы в РФ на 2020 год

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

  • обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
  • подав запрос в МФЦ (Мои документы);
  • выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
  • отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

  • выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
  • свидетельство о праве владения на недвижимость;
  • отчёт о результатах проверки оценщика;
  • паспорт заявителя;
  • предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
  • основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Читать еще:  Как расшифровать кадастровый номер земельного участка

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!

Читать еще:  Как посчитать площадь земельного участка неправильной формы








Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Стоит ли ввязываться в тяжбу по изменению стоимости?

Уменьшить стоимость земли по кадастру можно, но на это требуются время, силы и определённые знания. Чтобы понапрасну не потратить свои ресурсы (суд далеко не всегда выносит решения в пользу собственников), оцените целесообразность процедуры оспаривания.

Самое первое, что нужно сделать, это узнать какую стоимость по кадастру именно вашему участку определили оценщики. Это можно сделать, обратившись на сайт Росреестра, обратившись за справкой в местную Кадастровую палату.

Дальше нужно рассчитать самому (пусть не точно, в общих чертах), каким может быть этот показатель в вашем случае. Сопоставьте данные постановления о кадастровой оценке по вашей местности (их можно найти на сайте того же Росреестра) с характеристикой своего участка – где расположен, его площадь, категория земли.

Только если вы уверены, что ваш участок оценён неверно, принимайтесь за оспаривание.

Нелишним будет обратиться за юридической помощью к опытному специалисту, который подскажет последовательность действий или станет представителем во всех инстанциях. Простой человек может «повязнуть» в бюрократии, так и не дойдя до суда.

Уменьшение кадастровой стоимости актуально при снижении полезности земли, а также в ряде других случаев:

  • порча плодородного слоя почвы, засуха, природные бедствия;
  • образование болота, оврага, обвала;
  • установление безвозмездного сервитута;
  • переход участка в собственность нескольких лиц.

Заявление необходимо подавать в кадастровую палату города в общем порядке. К нему прилагаются документы, подтверждающие доводы заявителя.

Уменьшение кадастровой стоимости земли в судебном порядке

Порядок обращения в суд. Если кадастровая комиссия отказала в снижении стоимости участка, ее решение можно оспорить через суд. Для этого в течение 10 дней после получения выписки нужно подать исковое заявление в районный суд по адресу расположения ответчика. В роли ответчика выступает отделение кадастра, которое обвиняется в незаконном завышении стоимости ЗУ, а в роли истца — собственник недвижимости или его представитель.

Дополнительные документы. Кроме стандартного пакета документов, которые перечислены выше, при обращении в суд собственник предоставляет дополнительно:

чек об уплате госпошлины в размере 300 рублей;

документы, которые подтверждают незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ кадастровой комиссии в её исправлении;

уведомление, которое подтверждает вручение копий искового требования другим участникам процесса ( заверенные нотариусом копии высылают в государственный кадастр недвижимости заказным письмом);

если в качестве истца выступает юридическое лицо, к заявлению прилагают документы, которые подтверждают попытку досудебного решения спора.

Без этих документов суд не примет заявление о снижении кадастровой стоимости.

Если ваше прошение в органы Росреестра о снижении стоимости участка по каким-то причинам не рассмотрели, через месяц после его подачи можно обратиться в суд. В качестве доказательства того, что вы предварительно обращались в Росреестр с целью досудебного урегулирования вопроса станет почтовая квитанция, вложенная в конверт опись и уведомление о получении.

Сроки подачи иска. Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость объекта можно не позднее пяти лет после внесения соответствующих данных в кадастр. По истечению этого срока будет проведена плановая переоценка,стоимость измениться и предыдущие данные нельзя будет оспорить.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу

Физлица могут подавать заявления о пересмотре стоимости ЗУ в органы государственного кадастра и судебные инстанции, используя стандартный порядок подачи заявления и список документов. При этом, обращение в Росреестр для них выгоднее судебного разбирательства:

экономия времени — срок пересмотра ограничивается одним месяцем;

экономия денег — не нужно платить госпошлину;

наличие запасного варианта — суд остается в качестве последней инстанции, в которой можно оспорить решение досудебной комиссии.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector