Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием

Москва
Московская область
Регионы России

Образцы договоров
Образцы доверенностей
Образцы документов СНТ, ТСЖ, ГСК, ДНО
Образцы исковых и иных заявлений
Образцы соглашений, согласий, жалоб, расписки, претензий, ходатайства
Примерный перечень документов для регистрации права
Вопрос-Ответ
Полезные ссылки
Пресса Новости
Экология
Оценка

Консультации с 20.00-21.00

Имеются два смежных земельных участка, прошедшие государственный кадастровый учет. Оба участка одной категории земель — земли населенных пунктов, но с разными разрешенными использованиями: в одном случае под общественную застройку, в другом — под часть здания кафе. Можно ли объединить эти участки?

Как следует из ст.11.6 Земельного Кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»), при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Ограничения, связанные с образованием нового земельного участка в результате объединения смежных земельных участков предусмотрены п.4 указанной статьи Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которым не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу, а также ст. 11.9 ЗК РФ, согласно которой при образовании новых земельных участков:

— границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

— не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

— образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Кроме того, ст.41 Градостроительного кодекса РФ (далее – «ГсК РФ») предусматривает, что объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Как следует из обращения, речь идет о земельных участках одной категории – земли населенных пунктов, но с разными видами разрешенного использования: вид разрешенного использования одного земельного участка – под общественную застройку, вид разрешенного использования второго земельного участка – под часть здания кафе.

В соответствии со ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Представляется, что указанные в обращении земельные участки относятся к участкам, входящим в состав общественно-деловой зоны ( п. 5 ст. 35 (ГсК РФ), которая предназначена в том числе для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. То есть указанные земельные участки относятся к одной территориальной зоне.

Однако точно о принадлежности указанных в обращении земельных участков к одной территориальной зоне можно будет сказать только при анализе имеющихся документов на соответствующие земельные участки (в частности, при условии, что в отношении указанных земельных участков действует единый градостроительный регламент).

Так, в соответствии со ст.85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

— виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

— их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Однако указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (п.4 ст.85 ЗК РФ).

В случае если не приняты правила землепользования и застройки, виды разрешенного использования земельных участков определяются по принадлежности к той или иной функциональной зоне, границы и технические регламенты которой устанавливаются документами территориального планирования.

Об определении разрешенного использования (также как и целевого назначения) образуемого земельного участка говорит п.3 ст.11.2 Земельного Кодекса РФ, согласно которой целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Однако на сегодняшний день в законодательстве отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок установления или изменения разрешенного использования земельных участков, образуемых в счет земельных долей. В связи с чем в данном случае применяются правила, установленные ЗК РФ и ГсК РФ (Письмо Минэкономразвития РФ от 5 ноября 2009 г. N 18701-ИМ/Д23).

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ч. 4 ст. 37 ГсК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки. Соответственно, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка может выбрать вид разрешенного использования в соответствии с вышеуказанными положениями ЗК РФ и ГсК РФ (Письмо Минэкономразвития РФ от 20.08.2009г. № Д23-2696).

Таким образом, считаем, что если указанные в обращении земельные участки находятся в пределах одной территориальной зоны, то объединение данных земельных участков представляется возможным, независимо от того факта, что в отношении исходных земельных участков действуют различные виды разрешенного использования. В качестве вида разрешенного использования образованного земельного участка представляется возможным указать виды разрешенного использования исходных земельных участков через запятую.

Что касается постановки на государственный кадастровый учет образуемого земельного участка в результате объединения исходных земельных участков, то считаем необходимым обратить Ваше внимание на следующие моменты.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

К уникальным характеристикам, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре отнесены: вид объекта недвижимости, кадастровый номер, дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости, площадь.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре сведения о категории земель и разрешенном использовании относятся к дополнительным характеристикам земельных участков.

Однако обязательным условием является наличие выбранного вида разрешенного использования земельного участка. (Письмо Минэкономразвития от 16 июня 2009 г. N Д23-1778)

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр вносятся на основании градостроительного регламента (если речь идет о земельном участке, принадлежащем частному лицу) либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности).

Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в Реестре должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка. (Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утв. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 № 42).

Если государственный кадастровый учет изменений категории земель и (или) вида разрешенного использования исходного земельного участка был осуществлен после подготовки межевых планов образуемых земельных участков и при проведении проверки таких межевых планов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, органом кадастрового учета будет установлено, что сведения о категории и (или) разрешенном использовании исходного земельного участка не совпадают с указанными характеристиками образуемых из него земельных участков, то в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета данных образуемых земельных участков и возвращает заявителю или его представителю межевые планы для доработки ( ч. 7 ст. 26 Закона о кадастре). (Письмо Минэкономразвития от 7 июля 2010 г. № Д23-2521)

Соответственно, в случае выявления органом государственного кадастрового учета факта расхождения сведений о разрешенном использовании исходных и образованного земельного участка, это будет являться основанием для принятия решения о приостановке осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка, но не будет основанием для не осуществления государственного кадастрового учета изменений образованного земельного участка.

Объединение земельных участков

Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости.

Понятие объединения земельных участков

Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости. Право собственности на новый участок предоставляется собственнику исходных участков, а если исходные участки принадлежали разным людям, то эти люди будут иметь новый объединенный участок в общей собственности.

Читать еще:  Межевание земельного участка с соседями

Необходимо учитывать, что по Земельному кодексу РФ объединение земельных участков, предоставленных в собственность на бессрочном праве использования, пожизненно унаследованного владения или по праву безвозмездного пользования разным лицам, не допускается, но если всеми этими участками владеет один человек, то он вполне может объединить их по своему желанию.

Условия объединения земельных участков

В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:

  • кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
  • на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
  • объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
  • исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
  • если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
  • при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
  • образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
  • установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.

Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.

Решение собственника о соединении земельных участков в один

Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.

Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.

По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.

Кадастровая регистрация объединенного участка

После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:

  • внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
  • все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
  • если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.

Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.

Окончательно закрепленным с юридической стороны объединение участков становится, когда проходит государственная регистрация права собственности на новый участок, а органы учета, получив сведения о ее проведении, закрепляют за ранее раздельными участками состояние «архивных».

Процедура объединения земельных участков и документы для ее оформления

Для объединения земельных участков, каждый из них должен быть официально зарегистрирован в ГКН, а также в реестре собственности на объекты недвижимости. Регистрация должна быть подкреплена соответствующей документацией. Объединяемые участки должны иметь одинаковое целевое назначение и общие черты.

Перечень необходимых документов:

  • Документы о праве собственности (государственный акт о праве владения (пользования), договор аренды, свидетельство) и наличие кадастрового номера.
  • Документы, подтверждающие появление собственнических прав (договор купли-продажи, свидетельство о праве унаследования, договор о дарении, мене или пожизненном содержании, решение исполнительных властей или суда, а также местного совета, распоряжение администрации и т.д.).
  • Личные документы собственника (пользователя) участка: гражданам — копия паспорта (первая и вторая страница и прописка) и кода ИНН; юридическим лицам — свидетельство про регистрацию, копия Устава и свидетельства плательщика налога и справка из ЕГРПОУ.
  • Если участок застроен, то документы, подтверждающие, что у строений есть зарегистрированные собственники.
  • Для земель, не имеющих сельскохозяйственного назначения, — справка о подтверждении адреса.

Если участок расположен в черте садового участка, то потребуются документы от его руководителей (справка с номером участка, акт садового общества, свидетельство, подтверждающее регистрацию, копии Устава, удостоверения плательщика налогов, справка садового общества из ЕГРПОУ).

Порядок объединения участков будет проходить следующим образом:

  • написание у нотариуса заявления о согласии с объединением, подписание договора с землеустроителями;
  • изготовление документации, ее согласование;
  • получение выписки из ГКН и свидетельства о праве собственности.

Объединение смежных земельных участков с разным видом использования и участков, находящихся в муниципальной собственности

Объединение таких участков, даже если они смежные, в законодательстве запрещено. Сначала их нужно привести к одному виду использования, а это возможно только в тех случаях, если:

  • границы новообразованных территорий не будут пересекать существующих границ муниципалитетов или населенных пунктов;
  • объединенный участок не приведет к недопустимости разрешенного использования уже построенных объектов;
  • объединенный участок не нарушит требований государственного законодательства и не сделает существующие участки изломанными, а также подверженными вклиниванию, вкрапливанию или другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию территории или защите природы.

Участки, находящиеся в собственности муниципалитета, согласно Земельному кодексу РФ, подлежат только перераспределению, поэтому соединение для них недоступно.

Аннулирование объединения земельных участков

Согласно Федеральному закону о кадастре (№ 221-ФЗ), удаление из ГКН сведений об объединенном земельном участке возможно, поскольку при постановке нового участка на учет в кадастр, по законодательству, вносятся временные сведения, которые являются таковыми до того момента, как права на образованный объект будут зарегистрированы в официальном порядке или же по истечении пяти лет со дня постановки объекта на учет.

После этого снятие участка с учета возможно только тогда, когда он является преобразуемой недвижимостью и в соответствии законодательству, решение об его образовании может быть аннулировано.

Стоимость объединения участков

Точно назвать сумму, в которую может обойтись процедура соединения земельных участков, не сможет ни один специалист, если не будет владеть информацией о конкретно ваших участках и ситуации с документами и другими сведениями о том, что нужно будет сделать. Существует несколько критериев оценки стоимости кадастровых услуг, как, например:

  • сложность предстоящих работ;
  • площадь объектов;
  • доступность подъезда автомобильным транспортом;
  • дополнительные затраты на оказание сопутствующих услуг;
  • наличие или отсутствие каких-либо документов.

После того, как на место будет осуществлен выезд специалиста кадастровой службы, он сможет более детально оценить объем предстоящих работ и назвать вам точную (или ориентировочную) цену, которую потребуется заплатить за проведение подготовки ваших участков к кадастровой регистрации.

Как объединить земельные участки

Краткое содержание:

Актуальный вопрос

В настоящее время вопрос объединения земельных участков возникает у многих: граждане покупают два или несколько небольших участков, расположенных рядом друг с другом для ведения подсобного хозяйства или для дачного отдыха, для постройки жилого дома.

Чтобы участки можно было объединить, они, во-первых, должны соответствовать нескольким условиям:

  • участки должны стоять на кадастровом учете (если участок не зарегистрирован, его надо поставить на учет);
  • участки должны иметь определенные границы (если границы не установлены, следует провести межевание);
  • участки должны иметь один вид разрешенного использования и одну категорию земель (если это не так, следует привести все участки к одной категории);
  • на объединение должны быть согласны все собственники участков, если они принадлежат разным людям;
  • после объединения участок не должен превышать установленную местным органом управления максимальную площадь, предусмотренную для той категории земель, в которой участок будет числится;
  • участки должны иметь общую границу, занимающую хотя бы часть какой-либо стороны;
  • если участки находятся не в собственности, а в праве бессрочного (безвозмездного) пользования, то объединение возможно только в том случае, если они переданы одному лицу.

Следующий шаг – составление межевого плана на образованный участок, для чего понадобятся следующие документы:

  • паспорта всех собственников;
  • документы о праве собственности на каждый участок;
  • документы, свидетельствующие о переходе права собственности на каждый участок: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.;
  • соглашение собственников на объединение участков.

Если межевание каждого отдельного участка делали недавно и есть уверенность в правильности установленных границ, то межевание можно сделать «заочно»: кадастровый инженер не выезжает на участок, процедуру проводит по имеющимся в кадастре данным.

Если уверенности в точности фактических границ участков, то лучше провести межевание с выездом кадастрового инженера и проведением замеров на местности. Это поможет избежать конфликтов с соседями в будущем.

ВНИМАНИЕ! Кадастровый инженер должен быть членом СРО.

Третий этап – оформление объединения участков.

Если у участков один владелец, он оформляет решение об объединении, которое пишется в свободной форме. Если собственников несколько, то должно быть составлено соглашение об объединении. В соглашении устанавливается доля каждого собственника, которые они определяют самостоятельно по договоренности.

Постановка на кадастровый учет и регистрация права на него осуществляются одновременно путем подачи одного заявления на обе процедуры. В большинстве регионов подать документы можно через МФЦ, оплатив госпошлину за регистрацию права. Размер госпошлины зависит от категории земель: ЛПХ, СНТ, сельхозназначение – 350 рублей, в остальных случаях – 2000 рублей. Оплатить госпошлину можно прямо в МФЦ.

К заявлению необходимо приложить документы:

  • паспорта собственников (при оформлении документов доверенным лицом понадобиться доверенность, оформленная в нотариальном порядке);
  • межевой план на диске;
  • решение или соглашение об объединении участков;
  • документы, подтверждающие возникновение права собственности на те участки, которые будут объединены.

ОБЯЗАТЕЛЬНО! Внимательно проверьте документы, которые оформит сотрудник МФЦ, т.к. после того, как будут проставлены подписи, выявленные ошибки можно будет исправить только в судебном порядке.

Сотрудник заберет документы, выдаст их опись и укажет дату, когда документы и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о праве собственности, можно забрать. Срок прохождения процедуры регистрации по закону составляет 12 рабочих дней.

Объединение земельных участков в 2020 году — правила, законы, инструкция

Здравствуйте. Объединение земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ. Чтобы иметь хотя-бы небольшое представление об процедуре объединения, прочитайте эту статью.

Как оформляется объединение

Я опубликовал подробную инструкцию — «Как в 2020 году объединить два и более земельных участков в один». Но для начала внимательно прочитайте требования к участкам.

Читать еще:  Особенности заключения договора аренды земельного участка с физическими лицами и типовые образцы

Требования к участкам

Только при таких условиях участки можно объединять:

Если участок не стоит на кадастровом учете, то для начала нужно это исправить и только потом его можно объединить с другим. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Если кратко, то найдите каждый участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не определены

Например, нельзя объединить участки, если один из них ИЖС, другой ЛПХ. Тут сначала нужно перевести один из участков в другую категорию, а только потом их объединять. Одновременно сделать это не получится.

  • Если у участков разные собственники, то все они должны быть согласны на объединение — пп. 1 п. 8 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости. Им потребуется подписать соглашение о объединении. Подробности ниже в этапе №2.
  • Образованный участок не должен превышать максимальную площадь, которая установлена местными органами власти — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

    Максимальная площадь зависит от категории и ВРИ участка. Например, максимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Одинцовском районе Московской области — 25 соток, а в Раменском районе по таким же участкам — 40 соток. В Кировском районе Ленинградской области для ИЖС — максимум 15 соток, для ЛПХ — максимум 40 соток. Как видите, везде по-разному.

    Объединить можно только смежные участки, которые имеют общую границу — п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ. Нельзя объединить участки, между которыми другой участок или дорога.

    Примеры объединения смежных участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

    Меня зовут Девяткин Александр Анатольевич. В 2001 году закончил Омскую академию МВД.

    С 2005 года работаю юристом. Спецализируюсь на работе с земельными участками — оформление в собственность, споры с соседями в суде, оспаривание кадастровой стоимости и т.п.

    С 2014 года являюсь руководителем юридического отдела в ООО «Средневолжская землеустроительная компания» («СВЗК»).

    Как объединить земельные участки в один — правила 2020 года

    Земельным кодексом предусмотрены четыре правила образования новых земельных участков

    • объединение;
    • раздел;
    • выдел;
    • перераспределение.

    В статье разберем как объединить земельные участки в один и куда для этого следует обратиться.

    Особенности объединения земельных участков в 2020 году

    Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков с 1 января 2019 года обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2020 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.

    Объединение земельных участков. Пошаговая инструкция

    1. При возникновении необходимости объединить смежные земельные участки (примыкающие друг к другу), в первую очередь обратитесь к кадастровому инженеру за консультацией. В зависимости от того, какие требования предъявляются к объединяемым земельным участкам, кадастровый инженер поможет собрать пакет документации для оформления межевого дела, и подскажет, можно ли объединить земельные участки в вашем случае, или есть какие-то законные ограничения (например, соединение земель, находящихся в бессрочном владении, возможно только в случае принадлежности их одному лицу).
    2. Вторым шагом объединения двух земельных участков в один будет заключение договора на межевание с кадастровой организацией. Это может быть как государственная, так и коммерческая компания или индивидуальный предприниматель. Результатом межевания будет межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Прежде чем вы получите на руки межевой план, кадастровая компания сделает необходимые измерения при помощи геодезического оборудования, определит координаты объединенного участка, далее кадастровый инженер, используя специальную программу подготовит в электронном виде межевой план и подпишет его своей электронной подписью. Стоит учесть, что при межевании границы согласовываются с соседями прилегающих участков. Узнать и рассчитать цену объединения земельных участков, а также выбрать кадастровую компанию в вашем регионе можно при помощи бесплатного калькулятора расчета стоимости объединения земельных участков.

    Важно! Выбирая кадастровую компанию обращайте внимание на квалификацию специалистов, наличие разрешительной документации и исправного (прошедшего поверку) геодезического оборудования.

    Сроки объединения земельных участков

    Четкие сроки объединения земельных участков законом не установлены. По сути – это сроки на подготовку межевого плана плюс регистрация его в Росреестре. При наличии необходимой документации, а также если у вас налажена связь с соседями примыкающих участков, процедура межевания займет одну-две недели, не более. Предельные сроки регистрации межевого плана в Росреестре это еще две недели. Однако, в сложных случаях, срок объединения земельных участков может затянуться и на полгода.

    Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?

    На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
    Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
    Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
    Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:

    • безвозмездное пользование;
    • постоянное (бессрочное) пользование;
    • пожизненное наследуемое владение.

    В этом случае объединить смежные земельные участки можно только, если они предоставлены одному лицу.
    В кодексе также есть уточнение по поводу участков, обремененных залогом. Так, если один из объединяемых участков под залогом, то после объединения это залоговое обременение ляжет на вновь созданный земельный участок.
    Вид разрешенного использования (ВРИ)– немаловажный критерий для объединения участков. Если земли, подлежащие объединению имеют разные ВРИ (например – один участок для ведения ЛПХ, а другой под ИЖС), тогда следует привести разрешенное использование к одному виду.

    Как объединить доли земельного участка

    Если ваш земельный участок разделен на доли (такое бывает, например, когда участок дают многодетным семьям или после оформления наследства), это значит, что он находится в общей долевой собственности. Объединять такой участок нет необходимости – он является единым целым. Но часто между дольщиками возникают разлады по поводу ухода за землей, уплаты членских взносов и пр. Тогда можно путем договора купли-продажи или дарения объединить все доли участка в руках одного собственника. Подобные сделки регистрируются у нотариуса и являются достаточно частой практикой.

    Зачем объединяют земельные участки?

    По последним данным статистики, к 2020 году, спрос на участки размером до 6 соток снизился, а более крупные земельные участки пользуются популярностью. Следовательно, чем больше участок, тем лучше на него спрос, а значит выше рыночная стоимость. Также постройки на более крупном участке намного проще размещать и при строительстве можно размахнуться.
    Юридические лица зачастую приходят к объединению участков для упрощения налогового учета недвижимости и выплат.

    Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием – правовой порядок

    Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием происходит по установленной законом процедуре с соблюдением нормативов, после согласования вопросов по стандартному пакету документов.

    Федеральным законом № 141 разрешено земельные наделы делить, объединять или выделять, если действия не противоречат Земельному кодексу, кадастровому учету, а документы соответствуют установленным специальным условиям образования.

    Как землю используют в соответствии с классификатором

    Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием происходит по законодательным нормам.

    Это не общие утверждения, нужно понять юридическую терминологию в землепользовании. Наделы передают гражданам во владение или аренду, если ими будут пользоваться по целевому назначению.

    Как происходит объединение земельных участков с разным разрешенным использованием?

    • сохраняет земли;
    • охраняет окружающую среду;
    • защищает порядок возле рядом расположенных зданий.

    ЗК РФ регулирует отношения, связанные с землей:

    • собственники имеют право использовать участки по своему усмотрению и всем на них расположенным – карьером, прудом;
    • владельцы должны строить в соответствии с нормативами и целевым предназначением;
    • проведение технических работ выполняется на основании санитарных, градостроительных требований.

    По закону земельные наделы используют по установленным категориям. В кадастровых документах указана вся необходимая информация об объекте, из какого фонда передана земля:

    • населенных пунктов;
    • сельских хозяйств;
    • специальных назначений;
    • лесных насаждений;
    • запасников.

    Использование с целевым предназначением означает, что на конкретной площади будут построены:

    • коттеджи;
    • многоквартирные дома;
    • дачи;
    • коммерческие объекты;
    • фермерское хозяйство.

    Землю используют по основному направлению. Когда хозяин задумал применить вспомогательный вид, нужно получить специальное разрешение, его выдает комиссия.

    Если хозяина не устраивает категория земли, он может изменить её заявительным характером. Для этого он подает ходатайство в администрацию по месту расположения участка и прикладывает правоустанавливающие документы.

    Земли соединяют, если их границы смежные и, это не противоречит градостроительным нормам, которые установили в области или крае.

    После проведения процедуры цельный участок переходит во владение одного человека или группе лиц по долям. Под разным разрешенным использованием нужно понимать, что граничат 2 надела.

    Один состоит в категории для строительства. У другого участка предназначение — выращивать на нем сады и огороды. Для соединения земель в правовом порядке:

    • участки переводят в единую форму;
    • получают на это постановление;
    • вносят изменения в бумаги;
    • проводят межевание;
    • регистрируют новый объект.

    Государственные органы контролируют использование земель по целевому назначению.

    Порядок объединения земельных участков с разным разрешенным использованием

    Каждый надел имеет свою характеристику. В кадастре фиксируют по параметрам:

    • площадям;
    • границам;
    • адресам;
    • категориям.

    В Росреестре каждый участок вносят в базу данных, там указывают отличительные признаки для идентификации. Когда соединяют участки, создают единый объект, получают другую единицу владения, которая наделена характерными признаками и существенно отличается от прежних параметров.

    Читать еще:  Наложение границ земельного участка что делать

    При объединении придерживаются условий:

    • прежние участки больше не существуют по отдельности, создан другой объект;
    • владеть землей может один или разные собственники, если соединено их имущество;
    • при разных категориях участки переводят в одно предназначение;
    • земельные наделы должны находиться рядом;
    • рассматривают площади по размерам, по максимально допустимым, утвержденным в районе;
    • владения зарегистрированы в кадастровом Росреестре.

    Продолжительность проведения мероприятий зависит от комплекса работ:

    • выезда инженерно-технических работников;
    • проведения измерений;
    • удаленности участков;
    • статуса владельца.

    Если хозяин несовершеннолетнее лицо нужно, чтобы разрешили органы опеки. По закону соединять земельные части могут не только их владельцы, но и земледельцы, которые пользовались сельскими угодьями способом постоянным, бессрочным, безвозмездным или получили владение по наследству.

    Разрешено соединять наделы, когда они находятся под обременением, эти ограничения переходят на новое образование.

    По законодательным положениям:

    • границы пространства обозначены в межевом плане;
    • предназначение наделов переведено в одну группу с разрешенной формой;
    • соединение не мешает расположенным зданиям, не нарушает требований по охране окружающей среды.

    Когда создан межевой план, землю регистрируют на основании полученного заключения, его выдает кадастровый инженер. Письменное решение о соединении не заверяют нотариально.

    Если у земли несколько владельцев, они оформляют коллективное соглашение, под которым подписываются. В договоре группа лиц выражает свое согласие на соединение земельных наделов.

    Документ прилагают к заявлению, передают местным властям. В ответ администрация отдает заявителям свой вердикт в постановлении, принятом комиссией.

    Собственнику нужно пройти через следующую процедуру:

    • подготавливают необходимый документальный комплект;
    • обращаются к кадастровым специалистам для выполнения измерений, фотографирования и выдачи заключения;
    • ставят на учет, присваивают номер в кадастровом идентификаторе, оформляют новое свидетельство;
    • посещают регистрационный орган для заполнения унифицированного заявления с приложением необходимых бумаг;
    • получают правоустанавливающее свидетельство.

    Объединяют земельные участки по разрешенной законом процедуре, соблюдая конкретные требования.

    Что включено в стандартный документальный комплект

    Объединение земель начинают с формирования документального комплекта. После чего работы переходят к техническим работникам для разработки плана по межеванию. Созданное образование регистрируют в Росреестре.

    Для документальной комплектации нужно собрать:

    • соглашения, на основании которых земля перешла во владение;
    • удостоверение о праве владения исходными площадями;
    • кадастровый паспорт;
    • согласие всех хозяев на соединение земли;
    • заявку о снятии с регистрации старых участков и постановке нового надела.

    Принимают документы в Росреестре или в частной организации с лицензией на выполнение исследования, экспертизы, измерений и определения возможности объединения земель.

    Специалисты на основании заявки выезжают по адресу, чтобы провести исследование территории для разработки плана межевания. Изыскания, инженеры вместе с техниками, выполняют за один рабочий день. На графическую схему и подготовку документа уйдет неделя.

    Что такое межевание

    Инженеры считают, что объединение земель начинается с подготовки к межеванию. Состоят работы из геодезических измерений, их проведением занимаются специалисты. Они могут работать в кадастровой палате или принадлежать к частной структуре.

    Собственники не выполняют сами межевание, организация должна иметь:

    • лицензию, которая разрешает работы;
    • приборы, оборудование.

    Для обозначения границ в будущем участке необходимо соблюдать технические требования:

    • по временной фиксации данных;
    • регистрации адреса.

    Юридический адрес присваивают объекту после завершения измерительных работ, но до кадастрового учета. Межеванием соблюдается разделение границ участков, чтобы не возникало конфликтных ситуаций с соседями, когда будут установлены новые точки соприкосновения. В плане межевания графически отражают созданный участок с законными границами.

    Когда у собственников на руках есть такой план, он может свободно распоряжаться землей, никто другой не имеет права использовать ее по своему усмотрению.

    Проведение работ начинается по заявке с приложением:

    • паспорта заявителя;
    • документов о собственности;
    • особого состояния земли, схемы коммуникаций, электрических кабелей.

    С соседними владельцами работы заранее согласовывают. Для этого берут письменное согласие. После необходимых замеров инженер составляет заключение. Созданный акт подписывают заинтересованные лица, участники процедуры.

    После предоставления заявителю результатов межевания, бумаги возвращаются в Росреестр для окончательной регистрации нового объекта.

    На какие случаи установлены запреты

    Если нарушен законодательный порядок в соединении земельных площадей хозяину не удастся зарегистрировать новое образование. А без документального подтверждения о собственности её нельзя:

    • продать;
    • подарить;
    • передать в наследство;
    • использовать по назначению, даже по соответствующей категории.

    Причин для отказа у правомочных органов в соединении земельных площадей много:

    • нет затребованного комплекта бумаг;
    • ходатайство на объединение подали лица без права на проведение процедуры;
    • земли разного предназначения, которые не переведены в единую категорию;
    • согласования с собственниками нет или недостаточно полно;
    • на участках находится незавершенное строительство, которое мешает объединению;
    • нарушены права заинтересованных лиц, они не давали своего согласия на соединение участков;
    • земля не имеет смежных границ, каждый надел находится далеко;
    • имущество принадлежит государству, муниципалитету;
    • приоритет на владение у других граждан;
    • размер созданного участка не подходит по нормативам.

    Когда произошли основные работы могут создаться препоны в государственных ведомствах, объединенный участок нужно зарегистрировать как новый объект. В качестве основания для отказа в регистрации имущества, обычно выражают следующими причинами:

    • не предоставлен полностью комплект документов;
    • земля стала предметом в судебном разбирательстве;
    • объединение произошло из участков разных категорий, которые не могут принадлежать к частной собственности.

    Если неправомерно отказывают оформлять землю, проблему решают в судебной инстанции исковым заявлением. Заинтересованным лицам нужно учитывать, что единого стандартного шаблона для решения не может быть.

    Каждая ситуация требует индивидуального подхода, тщательной экспертизы земельных наделов, отдельного межевания и технического заключения.

    Без регистрации земли, как особого предмета, этим имуществом нельзя пользоваться, так как она не индивидуализирована. Кадастровая деятельность осуществляется по закрепленным федеральным положениям.

    В них утверждено, что земельным участками присваиваются номера, отражаются пограничные края по межеванию. На основании регистрационных данных государственные органы контролируют оборот и эффективность рационального использования площадей.

    Собственники платят налоги по сведениям из регистрации имущества и идентифицированного правообладания. Документальное оформление гарантирует участникам совершение законных сделок.

    В статье 26 ФЗ № 218 указан полный перечень оснований, по ним приостанавливают оформление кадастра или отказывают регистрировать имущества:

    • обращение лиц без права осуществлять действия;
    • отсутствие достоверных фактов;
    • подписи лиц без правомочий;
    • предоставлена ложная информация;
    • границы пересекаются с другим земельным наделом;
    • на участках построены здания без разрешения;
    • надел образован из частей разных категорий;
    • судебным актом установлен запрет на совершение определенных действий.

    Чтобы объединить несколько участков на территории с различными видами на использование, нужно привести их к одному формату.

    Действие государственной регистрации начинается в день приема документов. Вместе с образованием собственности нового надела, прекращаются права на исходные участки, что тоже регистрируют. Контролирующие органы о смене формата заносят в реестр данных, после оплаты государственной пошлины.

    Когда закончится проведение всех процедур, но приходит отказ на регистрацию нового участка, нужно:

    • требовать письменного подтверждения отрицательного решения от Росреестра;
    • изучить основания;
    • исправить ошибки.

    Районный суд Саратова рассматривал иск 4 граждан, которые жаловались на постановление местных органов. Физические лица владели в долях домом, расположенным на 3 участках.

    Дом был огорожен с образованием естественных границ. В администрации не дали разрешение на объединение земель, так как не смогли разделить владения.

    Судейской коллегией были рассмотрены причины, на основании которых пришли к выводу.

    Согласия собственника, а он давно не прописан в доме и не живет там, не нужно. Решением суда был отменен отказ местной власти, а для земель вынесен вердикт в удовлетворении иска на объединение. Иногда заявление на объединение наделов подают не собственники, а арендаторы.

    Для проведения такой процедуры, им нужно согласовать свое желание с владельцами угодий:

    • физическими лицами;
    • юридическими организациями;
    • местными администрациями.

    В остальном процедура ничем не отличается от общего порядка в соединении участков. Они подают заявку с согласием собственников, своими удостоверениями личностей и кадастровыми паспортами.

    Нельзя объединить земли при сильном отличии категорий – лесные посадки с промышленными или сельские угодья с жилищными комплексами несовместимы. Прежде чем начать объединение нужно выяснить все тонкости.

    Менять или не менять вид разрешенного использования земельного участка смотрите в следующем видео:

    Как объединить участки

    Образование земельного участка

    К распространенным в России способам формирования новых земельных участков относят объединение уже существующих (двух и более участков). Естественно, объекты недвижимости должны находиться в одном населенном пункте, одной территориальной зоне. Только в Ярославской области за первые 6 месяцев текущего года было подано 128 соответствующих заявлений. Считается, что у владельца участков, которые решено объединить, возникает право собственности на новый участок (тот, что образуется). А «старые» — перестают существовать при регистрации прав собственности на землю, образовавшуюся при их объединении. Но запустить этот процесс не всегда представляется возможным.

    Что может помешать

    Если не сделано межевание, определение границ, то процедуру необходимо провести (вызвать кадастрового инженера, составить межевой план). При этом всегда требуется акт согласования границ с соседями. И сколько участков, столько и актов. Бытует мнение, что объединить земли, которые принадлежат разным собственникам нельзя. Это не так. Можно! Как уточняет Владимир Фомин, эксперт Кадастровой палаты, для этого нужно заключить соглашение между сторонами. Так одновременно возникает право общей собственности. Кстати, если на одном из участвующих объектов есть обременение (залог), то оно распространится на весь образуемый земельный участок.

    Однако если участки относятся к отличным категориям разрешенного использования, то процедура состояться не может. Объединению подлежат только земли одного вида. Эти сведения можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. Если категории разные, то можно перевести их в один вид, в одну категории разрешенного использования.

    Невозможно образовать участок, итоговая площадь которого превысит допустимый размер. По словам Фомина, показатель определяется органами местного законодательства. То есть, зависит от области. Если речь идет об объединении участков, которые были предоставлены на особых правах (речь о постоянном пользовании (бессрочном), безвозмездном пользовании или же пожизненном владении), то такое не допускается. Можно только в случае, что эти земли предоставлены одному человеку.

    Куда обращаться

    Заявление (о кадастровом учете, регистрации прав), межевой план, соглашение между собственниками и другие документы подаются в МФЦ. В условиях пандемии это можно сделать на сайте Росреестра, в «Личном кабинете». Потребуется электронная подпись — ее получают в офисе Удостоверяющего центра Кадастровой палаты.

    А госпошлина составляет 350 рублей в случае, если это садовый участок или под строительство. Но для физических лиц, если заявление подается в электронном виде, действует скидка 30%. Срок составляет 10-12 рабочих дней с момента подачи пакета документов.

    Кстати, разработан законопроект (но не утвержден) об отмене государственной пошлины в рамках дачной амнистии.

    голоса
    Рейтинг статьи
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector