Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор переуступки права аренды земельного участка

Договор переуступки права аренды земельного участка

В современном мире является стандартной практикой, когда владелец земельного участка передает его в руки другому физлицу или юрлицу вместе со всеми правами и обязательствами. Человек, выступающий арендатором земли, использует ее с целью извлечения прибыли. С нее он выплачивает некоторые суммы владельцу надела за то, что пользуется им. Чтобы подобные правоотношения были санкционированными и совершались на основании законодательства, необходимо заключить сопутствующий договор. Он будет наделять обе стороны определенными правами и обязанностями друг перед другом. В этой ситуации важно грамотно составить текст документа и учесть все присущие ему особенности. Как происходит переуступка права аренды земельного участка?

Что это значит

Кодекс о Земельных правоотношениях предусматривает всего два разрешенных вида аренды земли:

  • для ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • под индивидуальное строительство частного дома.

В первом случае такой возможностью чаще всего пользуются наши граждане, которые выращивают продукцию и реализуют ее на рынках для извлечения дохода.

Второй вариант предусматривает возведение жилых и нежилых строений, причем арендный договор под эти цели обычно заключают с органами местной власти.

Цели могут быть самыми разными – от строительства гаражного бокса до строительства многоквартирного дома, а договоры могут заключать как физические, так и юридические лица.

Сами правоотношения заключаются на определенный срок, переход права временного владения землей обязательно подлежат регистрации, если они рассчитаны на срок более года.

Все предельно понятно – заключено соглашение между заинтересованными лицами, один по нему соглашается передать свое имущество другому лицу, а другой обязуется оплачивать арендную ставку.

Но может случиться и так, что арендатора перестали устраивать условия договора, или он просто не может использовать взятую в аренду землю по целевому назначению.

Именно эти обстоятельства заставляют его задуматься о передаче своих прав на другое лицо, то есть возложить все свои обязанности на него.

Содержание договора аренды и переуступки

Смысловое значение договора переуступки в основных пунктах дублирует содержание договора аренды.

Рассмотрим ключевые моменты договора на передачу в пользование земельного участка за плату:

  • описание объекта (кадастровый номер земли, категория, вид разрешенного использование, площадь, местоположение);
  • размер арендного взноса и порядок его передачи;
  • период действия договора;
  • права, обязанности и ответственность за их неисполнение;
  • разрешение споров;
  • дополнительные условия договора (для совершения переуступки важно, чтобы в первичном договоре не было запрета на такую сделку).

В договоре на переуступку отражается следующая информация :

  • величина компенсации за новую сделку и текущая арендная плата;
  • долг прежнего пользователя земли, если он имеется, а также варианты его погашения;
  • информация о строениях на участке;
  • перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства;
  • вновь возникшие права и обязанности;
  • срок;
  • ответственность сторон за нарушение условий по первому и второму договору;
  • форс-мажор, действия и последствия;
  • земельные споры и пути их решения.

Примечание. Когда осуществляется сделка переуступки, земельный участок уже полностью оформлен в соответствии с законом: имеет кадастровый номер, сформирован в границах. Это избавляет нового участника сделки от необходимости проводить межевание, участвовать в торгах для получения права арендовать именно этот участок у государства, лишних временных и материальных затрат. Фактически процесс сводится сначала к устному обсуждению всех нюансов и сумм, потом письменному подтверждению принятых договоренностей и посещению МФЦ. Правда, при аренде до 5 лет затруднение может вызвать получение разрешения на сделку от органов власти.

Читать еще:  Разбираем вопрос: сколько стоит оформление купли-продажи земельного участка

Особенности передачи прав третьему лицу

При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:

1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;

2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.

Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

Регистрация перехода права аренды

Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).
Читать еще:  Расстояние от забора до построек соседа: новые нормы СНиП 2019-2020, дача и частный дом

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Нормы ГК и судебной практики

С разными объектами недвижимого и движимого имущества можно совершать различные действия. Договор подписывают 2 стороны – это прежний и новый арендаторы. Однако по сути заинтересованы как минимум 3 лица:

  1. Собственник (1 или несколько).
  2. Прежний арендатор.
  3. Новый арендатор.

Новое лицо выступает юридическим правопреемником предыдущего. Это означает, что оно:

  1. Получает все права, связанные с использованием земли (а также сооружений на территории).
  2. Признает и берет определенные обязательства, которые подробно прописываются в тексте соглашения (сохранность имущества, использование по назначению, внесение платежей).

При этом собственник может и не участвовать непосредственно в подписании договора, однако он все равно является заинтересованной стороной, поэтому имеет право получить уведомление об изменении условий аренды того или иного земельного участка.

В качестве сторон могут выступать субъекты:

  • частные лица;
  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие компании;
  • некоммерческие организации (религиозные, общественные и т.п.);
  • государственные и муниципальные органы.

Отличия от субаренды

Важно понимать, что субаренда (когда объектом пользуются и третьи лица) и переуступка имеют существенные отличия:

  1. В случае субаренды арендатор с согласия собственника передает третьему лицу право пользования участком на определенных условиях. Таким образом, сам арендатор не лишается обязанностей (и некоторых прав) по договору аренды. Фактически собственник начинает взаимодействовать сразу с двумя контрагентами – арендатором и субарендатором.
  2. В случае переуступки главная суть в том, что прежний арендатор полностью выходит из предыдущей сделки и утрачивает какие-либо права, а также освобождается от обязательств. Их принимает на себя новое лицо, которое также выступает в качестве с арендатора – с ним (и только с ним) в дальнейшем будет взаимодействовать собственник.
Читать еще:  Можно ли продать участок с неопределёнными границами

Отличия от цессии

Не вполне точно называть переуступку и цессией, поскольку цессия имеет более узкое значение. Она связана с тем, что одна сторона передает другой только право требования.

Наиболее распространенный пример – банк передает право потребовать возврат долга заемщиком коллекторскому агентству. Отличие состоит в том, что:

  1. Основное юридическое последствие переуступки в том, что правопреемник берет на себя и права, и обязательства по соответствующему договору.
  2. В случае цессии речь идет только о передаче прав.

В случае же с земельным участком физически невозможно передать только право аренды. Использование всегда предполагает и определенные обязательства стороны – физическое или юрлицо должно содержать земельный участок, сооружения на нем, пользоваться объектом только в соответствии с назначением, соблюдать правила безопасного земледелия и т.п. Нарушение этих обязательств (например, засорение почвы) влечет неизбежный ущерб, а значит, порождает обязанность компенсации этого вреда. Поэтому аренда всегда предполагает и право пользования, и обязанности в связи с этим правом.

Подобное утверждение напрямую отражено в соответствующем информационном письме Высшего Арбитражного Суда.

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка

Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.

Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Примером такого мнения в судебной практике может служить постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 № Ф09-2364/12. Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.

Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).

Образец договора переуступки аренды земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора перенайма на земельный участок в частной собственности.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector