Перевод СНТ, ДНП, огородного земельного участка в ИЖС
Перевод СНТ, ДНП, огородного земельного участка в ИЖС
Земельные участки делятся по категориям и имеют виды разрешенного использования. В каждой категории предусматриваются свои виды разрешенного использования.
ИЖС – это вид разрешенного использования, при котором возможно строительство жилого дома. Такие земли относятся к категории земли населенных пунктов.
Категория земель сельскохозяйственного назначения можно использовать в качестве садового, огородного, дачного участка.
Садовый участок предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха собственника. На нем можно строить жилой дом для временного проживания. Огородный участок имеет то же назначение, но не всегда разрешается строить на нем здания для бытового использования и/или для проживания. Дачный участок позволяет не только выращивать растения, но и строить дома, регистрироваться и проживать в них постоянно (не на всех видах дачных участков).
На садовом, огородном и дачном участке главное – выращивание растений, а на участке ИЖС главное – жилая застройка.
Садоводческое, огородническое и дачное некоммерческие товарищества – СНТ, ОНТ и ДНТ – это добровольные объединения собственников садовых, огородных и дачных земельных участков.
Разница в полномочиях владельцев участков различного использования не всегда удовлетворяет их потребности. Поэтому закон разрешает изменять в установленном порядке один вид разрешенного использования на другой.
Перевод земель в случае с участками под садоводство, огородничество и дачу в ИЖС всегда связан с изменением категории земли на земли населённых пунктов.
Изменение категории земель: что говорит закон
Каждому земельному участку в Российской Федерации присвоена своя категория, в соответствии с которой определяются правила и особенности использования земли. В частности, дачные и садоводческие участки должны применяться исключительно в сельскохозяйственных целях. Вплоть до начала 2019 года на таких землях разрешалось возводить только жилье для временного проживания (дачу), а также подсобные и хозяйственные постройки.
Однако ситуация изменилась после того, как вступил в силу Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он упразднил понятие дачи и закрепил две основные формы объединений: садоводческих и огороднических товариществ (СНТ и ОНТ). Главное отличие между ними заключалось в том, что в СНТ собственник участка может получить прописку, а в ОНТ – нет.
Если же владелец участка в огородническом товариществе захочет построить на своей территории частный дом, то сделать это можно лишь после перевода земли в ИЖС. Изменить категорию земли имеет право и собственник участка в СНТ, но после вступления в силу нового закона данная процедура не является обязательной.
Как признать садовый дом жилым: условия
Перед тем, как признать дом жилым в СНТ, нужно убедиться, что он соответствует требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…»:
- Расположение в жилых зонах согласно условиям градостроительного зонирования, или на территории ведения садоводства и огородничества.
- Работоспособность несущих конструкций, отсутствие повреждений и деформаций, при которых есть угроза обрушения.
- Наличие инженерных систем: водоснабжения, водоотведения, электричества. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
- Оптимальная теплоизоляция наружных конструкций.
- Защита помещения от проникновения талой воды, дождя, снега.
- Наличие минимум одной комнаты, санузла, кухни.
- Отметка пола должна располагаться выше отметки земли. Размещение жилых помещений в подвалах и цокольных этажах запрещено.
- Соответствие требованиям в плане уровня шума, электромагнитного излучения.
Примечание: для перевода садового дома в жилой важно, чтобы он уже числился в ЕГРН, а право собственности было оформлено надлежащим образом. Если у помещения несколько собственников, понадобится согласие каждого на перевод.
Плюсы и минусы ИЖС
У населенных пунктов есть несколько важных преимуществ, которых нет у некоммерческих товариществ.
- Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
- Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
- У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
- Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
- Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.
Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.
- Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
- Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
- Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.
Можно ли СНТ перейти в ИЖС
В первую очередь потребуется обратиться за консультацией в администрацию муниципалитета. Специалисты помогут определить, возможен ли переход именно вашего СНТ в ИЖС. Не исключено, что вам сразу же откажут в подобной процедуре, и тогда инициировать дальнейший процесс будет просто бессмысленно.
Если же шансы на успешный перевод все-таки есть, то можно попробовать это сделать.
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать нормам закона:
- это отдельно стоящее здание;
- не больше трех этажей и не выше 20 м;
- рассчитан на одну семью.
Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.
Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:
- уведомление о начале работ;
- документы о собственности на землю;
- внешнее описание дома —- текстовое или графическое.
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.
Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:
- уведомление о завершении строительства;
- технический план дома, который делает кадастровый инженер;
- соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.
Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Особенности процедуры перевода категории земли
Процедура официального изменения категории земли обязательно фиксируется в реестре недвижимости, вследствие чего наступает ответственность уплаты налогов на недвижимость, в то же время вид разрешенной эксплуатации меняется, расширяя права собственника. Мероприятие осуществляется в рамках регламента Земельного и Градостроительного кодекса, поэтому оформляемый участок обязательно должен находиться в границах населенного пункта. Именно из-за расположения объекта за пределами земель генерального плана развития региона возникают отказы, так как перевести дачный участок под ИЖС возможно только, если он попадает в границы будущего освоения территории. В противном случае первичным этапом является разработка нового генерального плана развития населенного пункта.
Инициировать смену категории земельного участка могут только его собственники, поэтому обязательно должны быть на руках документы участия в садовом сообществе. Перевод земли под ИЖС дает ряд преимуществ собственнику:
- Земля и строения становятся объектом недвижимости, из-за чего довольно резко возрастает цена.
- Домостроение может получить статус жилого, что дает возможность получения адреса и собственно постоянной прописки.
- Появляется право подключения к центральным коммуникациям поселка: магистральный газ, электроэнергия, централизованная подача воды. Причем подвод коммуникаций должен осуществляться за счет муниципальных средств.
- Расчистка и уход за подъездом к бывшему дачному участку также возжигается на муниципальные службы.
Получение статуса индивидуально-жилищной застройки предъявляет требования к строениям и некоммерческому использованию. Так дом должен быть рассчитан только на одну семью, иметь не более трех этажей высоты, а также соответствовать нормативам СНиП. Перед тем, как оформить дачный участок под ИЖС, рекомендуется проконсультироваться с юристом, который может проверить и должен подтвердить наличие всех факторов для возможности проведения процедуры. Невыполнение хоть одного требования может поставить под угрозу успешность мероприятия.
Потенциальные трудности
При переводе надела в личное пользование у собственника могут возникнуть сложности, главным минусом такой процедуры является потеря времени. Иногда рассмотрение заявления затягивается, и ответа приходится ждать не один, а два или три месяца. Владельцу необходимо собрать большое количество бумаг, но если перечень документации будет неправильным, а в заявлении обнаружат ошибки, сотрудники администрации откажут в смене статуса. Cуществуют отдельные категории новых наделов, которые не могут быть переведенными в личную собственность.
Стоит учитывать и другой фактор, если у администрации есть собственные планы на развитие территории, на которой располагается надел, например, промышленность, получить согласие на перевод вряд ли удастся. Если участок взят в ипотеку или носит статус некоммерческого, для смены его категории понадобится представить отдельные документы. Чтобы избежать ошибок при заполнении заявления, нужно учитывать, что каждый пункт должен расшифровываться правильно, максимально четко и понятно. В отдельных случаях владельцам приходится обращаться в жилищный фонд для подтверждения права собственности и соблюдения условий.