Перевод СНТ, ДНП, огородного земельного участка в ИЖС

Перевод СНТ, ДНП, огородного земельного участка в ИЖС

Земельные участки делятся по категориям и имеют виды разрешенного использования. В каждой категории предусматриваются свои виды разрешенного использования.

ИЖС – это вид разрешенного использования, при котором возможно строительство жилого дома. Такие земли относятся к категории земли населенных пунктов.

Категория земель сельскохозяйственного назначения можно использовать в качестве садового, огородного, дачного участка.

Садовый участок предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха собственника. На нем можно строить жилой дом для временного проживания. Огородный участок имеет то же назначение, но не всегда разрешается строить на нем здания для бытового использования и/или для проживания. Дачный участок позволяет не только выращивать растения, но и строить дома, регистрироваться и проживать в них постоянно (не на всех видах дачных участков).

На садовом, огородном и дачном участке главное – выращивание растений, а на участке ИЖС главное – жилая застройка.

Садоводческое, огородническое и дачное некоммерческие товарищества – СНТ, ОНТ и ДНТ – это добровольные объединения собственников садовых, огородных и дачных земельных участков.

Разница в полномочиях владельцев участков различного использования не всегда удовлетворяет их потребности. Поэтому закон разрешает изменять в установленном порядке один вид разрешенного использования на другой.

Перевод земель в случае с участками под садоводство, огородничество и дачу в ИЖС всегда связан с изменением категории земли на земли населённых пунктов.

Изменение категории земель: что говорит закон

Каждому земельному участку в Российской Федерации присвоена своя категория, в соответствии с которой определяются правила и особенности использования земли. В частности, дачные и садоводческие участки должны применяться исключительно в сельскохозяйственных целях. Вплоть до начала 2019 года на таких землях разрешалось возводить только жилье для временного проживания (дачу), а также подсобные и хозяйственные постройки.

Однако ситуация изменилась после того, как вступил в силу Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он упразднил понятие дачи и закрепил две основные формы объединений: садоводческих и огороднических товариществ (СНТ и ОНТ). Главное отличие между ними заключалось в том, что в СНТ собственник участка может получить прописку, а в ОНТ – нет.

Если же владелец участка в огородническом товариществе захочет построить на своей территории частный дом, то сделать это можно лишь после перевода земли в ИЖС. Изменить категорию земли имеет право и собственник участка в СНТ, но после вступления в силу нового закона данная процедура не является обязательной.

Как признать садовый дом жилым: условия

Перед тем, как признать дом жилым в СНТ, нужно убедиться, что он соответствует требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…»:

1. Расположение в жилых зонах согласно условиям градостроительного зонирования, или на территории ведения садоводства и огородничества.
2. Работоспособность несущих конструкций, отсутствие повреждений и деформаций, при которых есть угроза обрушения.
3. Наличие инженерных систем: водоснабжения, водоотведения, электричества. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
4. Оптимальная теплоизоляция наружных конструкций.
5. Защита помещения от проникновения талой воды, дождя, снега.
6. Наличие минимум одной комнаты, санузла, кухни.
7. Отметка пола должна располагаться выше отметки земли. Размещение жилых помещений в подвалах и цокольных этажах запрещено.
8. Соответствие требованиям в плане уровня шума, электромагнитного излучения.

Примечание: для перевода садового дома в жилой важно, чтобы он уже числился в ЕГРН, а право собственности было оформлено надлежащим образом. Если у помещения несколько собственников, понадобится согласие каждого на перевод.

Плюсы и минусы ИЖС

У населенных пунктов есть несколько важных преимуществ, которых нет у некоммерческих товариществ.

• Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
• Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
• У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
• Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
• Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.

Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.

• Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
• Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
• Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.

Можно ли СНТ перейти в ИЖС

В первую очередь потребуется обратиться за консультацией в администрацию муниципалитета. Специалисты помогут определить, возможен ли переход именно вашего СНТ в ИЖС. Не исключено, что вам сразу же откажут в подобной процедуре, и тогда инициировать дальнейший процесс будет просто бессмысленно.

Если же шансы на успешный перевод все-таки есть, то можно попробовать это сделать.

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

• это отдельно стоящее здание;
• не больше трех этажей и не выше 20 м;
• рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

• уведомление о начале работ;
• документы о собственности на землю;
• внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

• уведомление о завершении строительства;
• технический план дома, который делает кадастровый инженер;
• соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Особенности процедуры перевода категории земли

Процедура официального изменения категории земли обязательно фиксируется в реестре недвижимости, вследствие чего наступает ответственность уплаты налогов на недвижимость, в то же время вид разрешенной эксплуатации меняется, расширяя права собственника. Мероприятие осуществляется в рамках регламента Земельного и Градостроительного кодекса, поэтому оформляемый участок обязательно должен находиться в границах населенного пункта. Именно из-за расположения объекта за пределами земель генерального плана развития региона возникают отказы, так как перевести дачный участок под ИЖС возможно только, если он попадает в границы будущего освоения территории. В противном случае первичным этапом является разработка нового генерального плана развития населенного пункта.

Инициировать смену категории земельного участка могут только его собственники, поэтому обязательно должны быть на руках документы участия в садовом сообществе. Перевод земли под ИЖС дает ряд преимуществ собственнику:

• Земля и строения становятся объектом недвижимости, из-за чего довольно резко возрастает цена.
• Домостроение может получить статус жилого, что дает возможность получения адреса и собственно постоянной прописки.
• Появляется право подключения к центральным коммуникациям поселка: магистральный газ, электроэнергия, централизованная подача воды. Причем подвод коммуникаций должен осуществляться за счет муниципальных средств.
• Расчистка и уход за подъездом к бывшему дачному участку также возжигается на муниципальные службы.

Получение статуса индивидуально-жилищной застройки предъявляет требования к строениям и некоммерческому использованию. Так дом должен быть рассчитан только на одну семью, иметь не более трех этажей высоты, а также соответствовать нормативам СНиП. Перед тем, как оформить дачный участок под ИЖС, рекомендуется проконсультироваться с юристом, который может проверить и должен подтвердить наличие всех факторов для возможности проведения процедуры. Невыполнение хоть одного требования может поставить под угрозу успешность мероприятия.

Потенциальные трудности

При переводе надела в личное пользование у собственника могут возникнуть сложности, главным минусом такой процедуры является потеря времени. Иногда рассмотрение заявления затягивается, и ответа приходится ждать не один, а два или три месяца. Владельцу необходимо собрать большое количество бумаг, но если перечень документации будет неправильным, а в заявлении обнаружат ошибки, сотрудники администрации откажут в смене статуса. Cуществуют отдельные категории новых наделов, которые не могут быть переведенными в личную собственность.

Стоит учитывать и другой фактор, если у администрации есть собственные планы на развитие территории, на которой располагается надел, например, промышленность, получить согласие на перевод вряд ли удастся. Если участок взят в ипотеку или носит статус некоммерческого, для смены его категории понадобится представить отдельные документы. Чтобы избежать ошибок при заполнении заявления, нужно учитывать, что каждый пункт должен расшифровываться правильно, максимально четко и понятно. В отдельных случаях владельцам приходится обращаться в жилищный фонд для подтверждения права собственности и соблюдения условий.