Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Необходимость приватизации земли под многоквартирным домом

Необходимость приватизации земли под многоквартирным домом

Собственники недвижимости имеют право получить земельный участок под многоэтажным и малоэтажным зданиями в собственность. Приватизация земли под многоквартирным домом поможет гражданам вместе распоряжаться территорией, расположенной под зданием.

Что представляет собой многоквартирный дом – это здание с нежилыми помещениями и определенным количеством квартир и этажей, предназначенное для проживания. Классификация зданий зависит от типа дома, длины и этажности. Длинные дома состоят из нескольких подъездов, точечные – из одного.

Согласно Жилищному кодексу земля под многоквартирным домом является общим имуществом. Жители могут распоряжаться ей, так как она считается общей долевой собственностью.

Земельный и Градостроительный кодексы устанавливают границы участка. Росреестр регистрирует правоустанавливающие документы на землю и предоставляет информационные данные о правообладателях.

Федеральный закон № 189 от 9.12.2004 вводит в действие Жилищный кодекс Российской Федерации и регулирует процесс приватизации. Если земля под жилым зданием не является собственностью владельцев, то проводится приватизация. Для этого подается заявление в государственные или муниципальные органы и оформляется право собственности.

Особенности правового регулирования общей собственности жилого дома

Перед тем, как приступить к разбору вопроса, можно ли проводить приватизацию участков под многоквартирными домами, следует разобраться с дефинициями, которые неоднократно будут использованы далее.

Многоквартирный дом (далее – также «МКД») – строение, предназначенное для проживания людей, в нём должно быть как минимум две квартиры, а у квартир – обособленные выходы в помещения общего использования (например, подъезды), либо на придомовой участок.

Если дом вышеуказанными признаками не обладает, то он не многоквартирный.

В частном доме на одного хозяина, когда последний является лицом, которое и владеет всем само, и отвечает за весь дом само, то у МКД совершенно иное правовое положение. Это связано с тем, что у МКД есть квартиры, которыми владеют отдельные лица, и есть имущество общее, которое принадлежит «всем сразу», и которым пользуются все проживающие в таком доме.

К такому имуществу относятся:

  1. Все помещения, которые не являются составными частями площади квартир (лестничные клетки, чердачные и подвальные помещения и все иные подобные).
  2. Крыша и все её технологические элементы (трубы, вытяжки, стропила, шифер и т. д.).
  3. Несущие конструкции (это стены и перекрытия, без которых дом просто развалится).
  4. Ограждающие конструкции общего назначения (двери в подъезде, например), иное общее имущество, которым пользуются все жильцы (перила, крыльцо и т. д.).
  5. Электротехническое оборудование, которое необходимо для общего обслуживания дома (проводка до квартир, распределительные щитки, лифты со всеми механизмами и прочее);
  6. Измерительные общедомовые приборы для учета поступающих в дом коммунальных ресурсов;
  7. Земельный участок (далее по тексту – «ЗУ»).

То есть, существуют две грани имущества, имеющегося в МКД – личное (квартиры и всё, что в них, включая и проводку и водопроводные трубы) и общее (согласно описанию выше).

Земельный участок, в числе прочего, также относится к общему имуществу дома. У такого имущества особенное правовое положение – оно принадлежит сразу всем хозяевам квартир и не делится на отдельные кусочки для каждого.

Читать еще:  Как прирезать землю к участку в деревне

Об этом прямо говорят статьи 36 ЖК РФ и 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» (далее – также Закон о введении ЖК РФ). В данных нормах права императивно устанавливается, что ЗУ, на котором стоит дом, принадлежит всем владельцам помещений МКД на праве общей долевой собственности. Только так и никак иначе. Никаких оговорок.

Что данные нормы значат для жильцов? Согласно им, такой участок является единым и неделимым. Ошибочно предполагать, что приватизация ЗУ под МКД сделает кого-либо из квартировладельцев полноправным хозяином какого-то клочка земли под окнами дома, на котором сможет делать всё, что душе угодно. Это совершенно не так. Приватизация применительно к данному конкретному случаю представляет собой процесс, результатом которого станет возникновение у всех хозяев помещений права общей собственности на него.

Все ЗУ под домами – это исключительно общая собственность всех хозяев помещений дома. Они едины и неделимы, и из них нельзя выделить некую часть, которая принадлежала бы отдельным её жильцам. Закон таких исключений не устанавливает.

Казалось бы, всё просто, но что такое земельный участок с точки зрения закона? Это участок, где расположен сам дом, а также элементы его благоустройства (скамейки, сушилки для белья, детская карусель, место под стоянку средств передвижения и прочие объекты, созданные для нужд жильцов такого дома) и озеленения (деревья, насаждения кустарников, клумбы с цветами и т.д.).

Площадь, которая занята самим домом – это минимальный размер такого участка. Меньше он быть не может.

Следует обратить внимание, что в вышеназванных статьях ФЗ закона чёрным по белому написано, что земельный участок и так принадлежит всем хозяевам помещений. Это может вызвать определенные затруднения у людей, которые не является юристами, и не разбираются в правовых тонкостях. Если жильцы и так собственники, то что тогда приватизировать?

Приватизация – это возмездная либо безвозмездная передача собственности государственной в частные руки.

Как можно приватизировать то, что и так уже по закону принадлежит владельцам квартир?

Чтобы разобраться в сущности вопроса, необходимо обратиться к нормам ЖК РФ.

Кто может это сделать?

Участвовать в приватизации участка под многоквартирным домом не обязательно должны все владельцы квартир. С инициативной о переоформлении земли под МКД могут выступать:

  1. компания-застройщик;
  2. единое собрание всех собственников квартир в МКД;
  3. управляющая компания или доверенное лицо (по поручению собрания владельцев недвижимости);
  4. отдельный собственник;
  5. группа владельцев недвижимости.

Кто может приватизировать

В законодательных актах определен круг лиц, которые могут обратиться в муниципальные органы с заявлением о приватизации:

  • компания-застройщик жилого дома;
  • общее собрание жильцов;
  • отдельный собственник жилого или нежилого помещения (как физическое, так и юридическое лицо), независимо от мнения других владельцев квартир;
  • некоторая группа собственников квартир, несогласных с решением общедомового собрания.

В случае, если с заявлением обращается застройщик, то будущие владельцы квартир при покупке уже будут иметь право собственности и на часть придомовой территории

Читать еще:  Государственная регистрация сервитута земельного участка

Размер доли земли каждого владельца жилого или нежилого помещения определяется соразмерно площади его квартиры (помещения) к общей площади дома.

Обращаться за приватизацией придомовой территории может только собственник помещения в доме. То есть если квартира муниципальная, то и права на приватизацию придомовой территории нет. О том, как приватизировать квартиру, вы можете узнать в этой статье.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД:

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

Удобство использования

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

Ответственность

Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Неочевидные минусы оформления земли под МКД

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Читать еще:  Дарственная на участок земли между близкими родственниками

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию. Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься о снижении его кадастровой стоимости, чтобы минимизировать налоговое бремя.

Кто может и какие основания.

Вопросы владения и распоряжения земельными участками регламентируется нормами ЖК, а если речь идет о территории под многоквартирным домом, то в действие вступает ч. 1 ст. 36.

По действующим правилам на праве долевой собственности жильцам принадлежат следующие объекты:

  • земельный надел;
  • элементы благоустройства;
  • озеленения на участке.

Информация об образовании такого участка и постановки его на учет размещается на официальном портале на общедоступной кадастровой карте. Предварительно проводится комплекс необходимых мероприятий и постановка территории с многоквартирным домом на кадастровый учет, после чего надел приобретает статус общей долевой собственности. Подобное означает, что такое имущество принадлежит всем собственникам помещений данного строения.

При этом инициатором приватизации может выступать:

  • компания-застройщик;
  • жильцы или их представитель;
  • управляющая компания.

Если в кадастровом паспорте нет данных о площади сформированного под дом участка, то обратиться с просьбой о проведении подобных работ может любой из собственников или инициативная группа жильцов. Для формирования межевого дела приглашаются кадастровые инженеры, а документ согласовывается с владельцами прилежащих территорий. Далее выполняется утверждение плана на местном уровне, после чего возможно проведение регистрационных действий в Россреестре.

Приватизировать или нет?

У приватизации земли под многоквартирным домом есть преимущества и недостатки. Стоит ли всем жильцам участвовать в приватизации, решает общее собрание. Однако, каждый из участников вправе подать документы от себя лично для приватизации причитающейся доли. Даже если это сделает только 1 жилец дома, при намерении муниципалитета снести дом, только этому жильцу будет выплачена компенсация за его долю во владении участком под зданием. Остальные жильцы получат компенсацию только за свои квартиры.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector