Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Где расписываются в договоре купли продажи недвижимости

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры (далее – ДКП) оформляется продавцом и покупателем на завершающем этапе при выходе на сделку. Сразу после подписания можно идти в МФЦ и подавать документы на регистрацию перехода права собственности. Рассмотрим, как правильно оформить ДКП, что для этого понадобится, сколько стоит заключение сделки у юриста или нотариуса, в какой срок Росреестр регистрирует переход права собственности и какие положения обязательно должны быть в договоре.

Особенности оформления договора купли-продажи

По ДКП продавец обязуется передать недвижимость, а покупатель – принять ее и своевременно оплатить.

до подачи документов на регистрацию продавцу перечисляется задаток, после перехода права собственности – оставшаяся сумма. Этот момент нужно отразить в договоре.

Какие нюансы важно учитывать в зависимости от ситуации:

  • Продажа имущества ребенка или недееспособного гражданина. Понадобится разрешение органа опеки, обязательно удостоверение ДКП нотариусом.
  • Продается квартира, купленная в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга на сделку. Если же оба супруга выступают продавцами, согласие не понадобится.

Обратите внимание! Если при покупке квартиры или погашении ипотеки на нее использовался материнский капитал, обязательно выделяются доли всем членам семьи. Продавцы зачастую нарушают требование ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий». В итоге человек, купивший недвижимость, приобретенную с маткапиталом без выделения долей, несет огромные риски. Эту сделку может оспорить орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия. В договоре нужно указать, что маткапитал не использовался, или был использован, но все обязательства по закону продавец выполнил.

Действия сторон перед заключением договора

Основная часть документов готовится продавцом еще до или в процессе поиска покупателя:

  • Старый ДКП или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техпаспорт.
  • Ипотечный договор (для продажи квартиры в ипотеке).

Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.

Стороны перед оформлением ДКП должны согласовать способ оплаты:

  • наличными,
  • через аккредитив,
  • банковскую ячейку,
  • сервис безопасных расчетов.

Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

ДКП оформляется после устного согласования сделки. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.

Пошагово процедура выглядит так:

  1. Продавец готовит все документы, представляет их покупателю.
  2. Заключается ДКП, стороны обращаются в банк при безналичном расчете.
  3. Подаются документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Важно! Если договор оформляется у нотариуса, идти в Росреестр или МФЦ необязательно. Он сам подаст все документы для регистрации.

Содержание и образец договора

Какая информация обязательно должна быть в ДКП:

  • Стороны сделки. Это продавец и покупатель. Понадобится их Ф.И.О., адреса регистрации, даты рождения, паспортные данные. Желательно указать номера телефонов.
  • Предмет договора – квартира. Указывается адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, дата регистрации права собственности продавца.
  • Цена (цифрами и прописью). Можно оформить ДКП с рассрочкой платежа, но нужно указать срок и график исполнения обязательств покупателем.
  • Передача квартиры. Указывается наличие передаточного акта, он обязателен.
  • Гарантии. Вписывается, что продаваемая квартира не находится в залоге или под арестом, на нее не имеют прав третьи лица.
  • Обязанности сторон. Продавец обязуется передать покупателю квартиру и представить документы на нее, нести все расходы при подготовке к продаже, сняться с регистрационного учета и выписать из жилплощади всех членов семьи в установленные сроки, а также принять оплату. Покупатель обязуется своевременно произвести оплату, принять квартиру на предусмотренных ДКП условиях, оплатить регистрацию в Росреестре.
  • Заключительные положения. Указывается количество экземпляров, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
  • Подписи сторон.

Обратите внимание! ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному должны остаться у продавца и покупателя, третий передается в Росреестр для регистрации.

Документы

Для заключения договора понадобятся:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН на продавца.
  • Выписка из домовой книги (подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц).
  • Технический паспорт.
  • ДКП или иной документ, на основании которого продавец стал собственником.

Стоимость оформления договора и услуг нотариуса

Проще всего составить договор самостоятельно. Это бесплатно, но нет никакой гарантии, что он будет оформлен без ошибок, и регистратор его примет. Если обратиться к юристу, за это придется заплатить 3 000-7 000 руб. в среднем, но все зависит от расценок конкретной компании и сложности сделки.

Оформление ДКП нотариусом в большинстве случаев стоит дороже (около 10 000 руб.). Такая услуга не включается в госпошлину: она платится только за удостоверение.

Размер госпошлины для нотариуса равен 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ «Размеры госпошлины за совершение нотариальных действий»). Она платится, когда удостоверение ДКП по закону обязательно.

Если удостоверение не требуется, но стороны сами решают обратиться к нотариусу, вместо пошлины взимается нотариальный тариф (ст. 22.1 «Размеры нотариального тарифа»):

  1. При отчуждении в пользу детей, родителей, супругов в зависимости от суммы сделки: до 10 млн. руб. – 3 000 + 0,2%. От 10 млн. руб. – 23 000 +0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 50 000 руб.
  2. При отчуждении третьим лицам: до 1 млн. – 3 000 +0,4% от стоимости. От 1 до 10 млн. – 7 000 + 0,2% от суммы свыше 1 млн. От 10 млн. – 25 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 100 000 руб.

Срок действия договора

ДКП действует до исполнения сторонами обязательств: получением недвижимости покупателем, а денег – продавцом. После этого он считается исполненным.

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы на регистрацию в Росреестр можно несколькими способами:

  1. В МФЦ, лучше по предварительной записи.
  2. Напрямую регистратору.
  3. Дома. В некоторых регионах сотрудники Росреестра сами приезжают для получения документов на регистрацию. Такая услуга доступна для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп. Подробности лучше уточнить у регистратора по телефону.
  4. Через нотариуса, если договор удостоверяется им. Он самостоятельно отправляет его в Росреестр.
  5. Почтой России. Отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения, заявление на регистрацию удостоверяется нотариусом.

Совет юриста: проще всего подать документы через МФЦ. По предварительной записи там принимают вовремя, и проблемы обычно не возникают.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Документы

Для регистратора понадобятся:

  • Договор купли-продажи.
  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Правоустанавливающий документ от продавца.
  • Техпаспорт.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Акт приема-передачи.

Заявление заполняется на месте.

Срок регистрации

При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.

Госпошлина

Госпошлину в размере 2 000 руб. платит покупатель. Если им выступает юридическое лицо, размер пошлины составит 22 000 руб.

Особенности отдельных договоров

У покупателей не всегда есть собственные деньги для покупки квартир. Часть сделок на рынке проходит с использованием маткапитала или ипотеке, и это должно отражаться в договоре.

Рассмотрим, как оформить ДКП в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Если продаваемая квартира в залоге (ипотеке)

Продать ипотечную квартиру можно, но понадобится согласие банка-залогодержателя. Обычно кредиторы разрешают сделку только после предварительного погашения ипотеки. Продавцу нужно найти покупателя, готового внести задаток в размере долга. После этого возможны два варианта:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком. Собственник погашает им задолженность, банк снимает обременения, затем оформляется основной ДКП и подаются документы на регистрацию.
  2. Оформление сразу основного ДКП с задатком и последующая подача в Росреестр. Сначала регистратор может приостановить процедуру из-за обременения, но, когда банк его снимет, все возобновится.

Возможно и переоформление ипотеки на покупателя, но банки идут на это крайне редко.

Если условия сделки изменились

Если ДКП уже оформлен, но до подачи в Росреестр условия сделки поменялись, стороны могут составить дополнительное соглашение к нему. Переоформлять договор заново необязательно.

Если используется материнский капитал

При использовании маткапитала для покупки квартиры часть суммы вносится любым способом покупателем, еще часть – Пенсионным фондом в форме безналичного платежа. Это нужно указать в ДКП вместе со сроками расчета.

Если покупатель с ипотекой

Если квартира приобретается с использованием ипотеки, в сделке участвует банк – он перечисляет продавцу деньги. Сроки и порядок оплаты отражаются в договоре. Часть суммы покупатель отдает самостоятельно в качестве первоначального взноса.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Если стороны решили отменить сделку, они могут оформить соглашение о расторжении ДКП по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации. В последнем случае регистрация прекращается, право собственности остается за продавцом. После регистрации расторгнуть ДКП не получится, проще составить обратный договор купли-продажи.

Когда договор можно признать недействительным?

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

  1. Заключен под угрозой насилия.
  2. Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
  3. Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
  4. Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
  5. Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

  • С помощью нотариуса

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

  • С помощью риелтора

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

  • Основные документы:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).
— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.
— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

  • С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.

— Государственная пошлина – 2000 рублей.
— Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
— Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).
— Справка из Росреестра – 200 рублей.
— Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.

В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:

— Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
— Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
— Проектную декларацию.
— Разрешение на строительство, на землю.

  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
  • Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

    Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

    Возможные риски при покупке квартиры (видео)

    Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

    Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

    Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

    • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
    • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
    • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
    • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

    Пример уведомления о продаже доли:

    Купля-продажа с участием родственников

    Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

    Новые правила продажи квартиры

    С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

    Изменения условий продажи:

    • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
    • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
    • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

    Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

    Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

    Договор купли-продажи недвижимости: как правильно оформить

    Договор купли-продажи в обязательном порядке оформляется при заключении сделки с недвижимостью, будь то земельный участок, частный коттедж или квартира. В дальнейшем именно на основании договора покупатель регистрирует объект в Росреестре и получает свидетельство о собственности. Если вы планируете продать свою недвижимость или наоборот приобрести в собственность земельный участок или квадратные метры на рынке вторичной недвижимости, вам необходимо знать, как правильно оформить договор.

    Что такое ДКП

    Договор купли-продажи (ДКП) представляет собой документ о передаче прав на определенный товар (в данном случае объект недвижимости) за определенную сумму. ДКП полностью регламентирует условия передачи прав собственности на товар от продавца к покупателю и получения оплаты от покупателя продавцом.

    В общем смысле ДКП может быть составлен в устной (к примеру, покупка овощей на продуктовом рынке) или письменной форме. Применительно к сделкам с недвижимостью имеет силу только письменный вариант договора, даже если право на собственность переходит от одного родственника к другому. Скачать пример договора купли продажи.

    Стороны договора купли-продажи

    Сторонами ДКП могут быть как два физических лица (гражданина), так и физическое лицо и юридическое (компания) или два юридических лица (две организации). Так или иначе, договор заключается как минимум между двумя сторонами, одна из которых — это продавец, владелец недвижимости, а вторая — покупатель, которому перейдет право на собственность, продавец при этом получит оплату.

    В отдельных случаях договор может быть заключен доверенным лицом. При этом доверенность должна определять право подписи документов, связанных с продажей недвижимости.

    Нотариальное заверение ДКП: в каких случаях необходимо

    В общем случае договор, заключенный между продавцом (собственником недвижимости) и покупателем не нуждается в нотариальном заверении. Однако законодательством определено несколько случаев, когда ДКП необходимо заверить. К таким случаям относятся продажа или покупка:

    • доли в квартире или частном доме;
    • квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или лицу, находящемуся в опеке;
    • жилплощадь на условиях пожизненного содержания (по договору пожизненной ренты).

    В остальных случаях нотариальное заверение не требуется. Однако сам договор должен быть составлен правильно, в тексте документа должны быть отражены все данные, которые требуется указать в ДКП согласно ГК РФ (объект покупки, стороны договора, условия получения денежных средств).

    Особое внимание стоит обратить на правильное внесение данных, касающихся объекта недвижимости. Ошибки в данном случае недопустимы. Кадастровый номер объекта, зарегистрированного в Росреестре, должен соответствовать адресу. Уточнить всю необходимую информацию, касающуюся квартиры, коттеджа или участка, можно, заказав выписку из ЕГРН.

    Выписка из ЕГРН потребуется и при составлении договора и при заключении сделки. Заказать выписку напрямую из Росреестра вы можете, используя наш сервис. Выписка предоставляется онлайн. Подготовка документа занимает считанные минуты. Для заказа выписки достаточно знать только точный адрес объекта. При необходимости можно заказать выписку с цифровой подписью на нашем сайте егрп-онлайн.рф.

    Как правильно оформить договор

    Учитывая, что при покупке городской недвижимость речь идет о многомиллионной сделке, важно правильно составить договор и не забыть указать всю необходимую информацию. В отдельных случаях можно посоветоваться с юристом или получить полную консультацию и сопровождение сделки. Однако ДКП можно подготовить и самостоятельно, главное наиболее полно отразить данные в ключевых разделах:

    • стороны договора (покупатель и продавец с указанием данных физического или юридического лица);
    • предмет договора (тип объекта недвижимости, местонахождение с указанием точного адреса, площадь, регистрационные данные из Росреестра, которые можно найти в выписке из ЕГРН);- стоимость, указанная в национальной валюте;
    • источник денежных средств (имеющиеся в наличии у покупателя или привлеченные, т.е. ипотечный кредит);
    • порядок внесения платежей по договору купли-продажи (денежные средства могут быть переведены на счет продавца частями с авансовым платежом (предоплатой), оплата может производиться наличным или безналичным расчетом).

    Особо подробно стоит описать пункт, связанный с предметом договора. В этом разделе обычно указывают не только точный адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, но и основания для приобретения в собственность продавцом данного объекта (квартира принадлежит «продавцу» на праве собственности на основании — далее указывают основание, например, договор передачи жилого помещения в собственность), а также дату и номер внесения записи в Единый государственный реестр прав и присвоенный кадастровый номер.

    Практически всю информацию о предмете договора содержит выписка из ЕГРН. Для получения выписки необязательно обращаться в МФЦ или Росреестр. Электронный документ с достоверной и актуальной информацией об объекте недвижимости вы можете получить, воспользовавшись нашим сервисом. Причем выписка из ЕГРН с электронно-цифровой печатью из Росреестра имеет такую же юридическую силу, как и бумажный документ. При этом выписка предоставляется быстро, получить ее можно, не выходя из дома.

    Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться

    Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

    Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

    Обязательные пункты договора купли-продажи

    Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

    1. Паспортные данные участников сделки и их подписи.

    В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

    В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

    Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

    2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

    В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

    3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

    Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

    • договор купли-продажи;
    • договор ренты;
    • договор мены;
    • договор пожизненного содержания с иждивением;
    • свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
    • решение суда;
    • постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

    При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии. Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

    4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

    Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

    Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

    Прежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

    Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно. Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором. В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

    Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

    Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

    Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

    Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

    Подтверждение дееспособности сторон — второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

    В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади. Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты — форма и сроки передачи денег. Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

    Условия и механизм передачи денег

    Самый безопастный способ — передача денег через банковскую ячейку

    Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

    Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

    В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

    Популярные новости недвижимости

    • Что нужно для рефинансирования ипотеки
    • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
    • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
    • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
    • Определяемся с выбором ипотечного банка
    • Новостройки в зонах повышенного риска

    Где оформить куплю продажу квартиры

    Где оформить куплю продажу квартиры? А что включает в себя оформление купли-продажи?
    Большинство собственников недвижимости и их покупателей полагают, что для этого нужно оформить Договор купли-продажи квартиры и этого вполне достаточно. На деле оказывается, что все не так просто!

    Статья обновлена 05.01.2020 г

    Росреестр не оказывает услугу по составлению договоров купли-продажи
    МФЦ не оказывает услуги по составлению договоров купли-продажи

    В этих ведомствах нет комнат переговоров.
    Сторонние организация, арендующие помещения в офисах приема документов и предлагающие услуги составления договоров, не имеют к Росреестру ни какого отношения.

    Вы можете подписать готовый договор купли-продажи и безопасно передать деньги в офисах крупных банков, там есть комнаты переговоров.

    Содержание статьи подробное:

    Где оформить куплю продажу квартиры

    Закон не требует составления договора купли-продажи и акта приема-передачи объекта недвижимости дипломированным юристом.
    Но соблюсти требования о содержании договора купли-продажи необходимо — он должен обязательно включать в себя данные о продавцах и покупателях, кадастровый номер и адрес квартиры, цену купли-продажи, дату подписания и наличие/отсутствие лиц, имеющих право проживания в квартире (зарегистрированные люди).

    Однако в некоторых сделках договор купли-продажи (ДКП) недвижимости подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а нотариусы не хотят принимать сторонние договоры, так как они берут плату за услугу по составлению документов.

    Прежде чем задумываться о составлении ДКП, определите есть ли необходимость в нотариальном договоре.
    Прочтите статью: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда

    Договор купли-продажи недвижимости — это не сложный договор и участник сделки может его составить самостоятельно, посмотрев видео консультацию от автора и получив современный, адаптированный под ваши условия .шаблон

    Если вам нужна полная и достоверная информация по процедуре оформления сделки купли-продажи и регистрации права собственности с подробными разъяснениями — получите пособия и консультации здесь

    Стандартная процедура оформления купли-продажи квартиры, да и любой другой недвижимости, включает в себя несколько этапов:

    Первый этап — оформление предварительных договоренностей

    Для подготовки такой серьёзной и дорогой сделки как купля-продажа недвижимости, как правило нужно время — от нескольких дней до нескольких недель. Поэтому предварительные договоренности по цене, порядке и сроках оплаты за недвижимость, даты подписания основного договора купли-продажи, обязательно нужно зафиксировать документально, чтобы ни одна из сторон сделки их не изменила.
    Если условия не прописаны на бумаге в 90% случаев сделка «разваливается» из-за повышения цены или других существенных условий.

    Итак, первый этап сделки

    Прежде чем подписывать какие-либо документы с продавцом — получите достоверную информацию об объекте недвижимости из ЕГРН. Поскольку свидетельство о праве собственности — условно достоверный документ.

    Эти документы Вы составляете самостоятельно. Подписываются они законными участниками сделки и тут же вступают в законную силу. Это важные документы, главное правильно их составить.

    Как правило подписание таких документов происходит в покупаемой квартире и у Покупателя есть возможность еще раз осмотреть квартиру на отсутствие скрытых дефектов и изучить оригиналы документов на квартиру и удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении и т.д) собственников.

    Далее, обычно в течении 1-3 недель, в зависимости от ситуации, наличия длительных праздничных дней, когда не работают государственные органы и других обстоятельств, происходит подготовка пакета документов для сделки.

    Посмотрите видео консультацию:

    Где оформить куплю продажу квартиры . Оформление сделки

    Второй этап сделки : Где оформить куплю продажу квартиры

    • Составление и подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи.

    Некоторые сделки теперь удостоверяет нотариус, эти документы составляет его помощник.
    Подробнее

    Если ваша сделка не подлежит удостоверению у нотариуса, эти документы Вы готовите самостоятельно.
    Воспользуйтесь шаблонами и образцами

    Обязательно согласуйте их со всеми участниками сделки заранее, перешлите на электронную почту или передайте лично.

    Подписываются они, как правило в офисе Росреестра , МФЦ или в банке, где происходит передача денег, закладка их в ячейку или подписание кредитного договора , там есть комнаты переговоров.

    Заказать составление договора купли-продажи

    Если вам сложно составить договор купли-продажи самостоятельно, вы можете заказать составление Договора купли-продажи и Акта приема-передачи квартиры нашему юристу.
    У нас накоплен большой опыт успешных сделок и мы этим документом максимально защитим ваши интересы в сделке купли-продажи квартиры.

    Где оформить куплю продажу квартиры . Регистрация перехода права собственности

    Третий этап сделки: Где оформить куплю продажу квартиры

    • Передача заявления о переходе права собственности от продавца к покупателю и регистрации права собственности на покупателя с Договором купли-продажи, Актом приема-передачи и пакетом документов происходит в Отделе приема-выдачи документов Роосреестра или в МФЦ «Мои документы».
      Читайте: Росреестр или МФЦ?
    • Вам необходимо оплатить государственную пошлину, подробнее здесь.

    Внимание: из МФЦ документы перевозятся в Росреестр и обратно, что затягивает процедуру на 2 дня.

    Для сведения: теперь подать заявление на регистрацию можно в любом отделении МФЦ или Росреестра в рамках одного кадастрового округа.

    Если объект недвижимости находится в другом кадастровом округе — документы пока можно подать только через офисы Росреестра.

    Порядок купли-продажи квартиры: 8 шагов к сделке

    По данным журнала «Этажи», каждый американский риэлтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов. Поэтому не все начинающие риэлторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риэлтор на каждом этапе сделки.

    Содержание:

    Сделка купли-продажи квартиры — что это?

    Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвует продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

    Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8-ми этапов, занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риэлтор Мария Нефедова рассказала нам, какие есть этапы сделки купли продажи недвижимостии что должен делать агент на каждом ее этапе.

    Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

    Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

    Определяем юридический статус квартиры

    Юридических статуса жилья всего два:

    • первичное;
    • вторичное.

    Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

    К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

    Определить юридический статус жилья риэлтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

    Получаем выписку из ЕГРН

    Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу, чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

    Что можно узнать из выписки или справки:

    • подробную информацию и квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
    • количество собственников квартиры;
    • историю перехода прав собственности;
    • наличие обременений.

    Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10-ти дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через Онлайн заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную можно получить за несколько часов.

    Изучаем документы объекта недвижимости

    Портал «Правомер» выделяет два типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

    • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
    • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

    К правоподтверждающим документам относятся:

    • Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
    • Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
    • Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

    15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

    К правоустанавливающим документам относятся:

    • договор купли-продажи;
    • договор передачи жилья в собственность;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • договор дарения;
    • договор мены;
    • договор ренты;
    • справка ЖСК о выплате пая;
    • договор долевого участия;
    • решение суда.

    Риэлтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

    Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
    — Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

    Заключаем предварительный договор купли-продажи

    Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

    Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
    — Риэлтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

    Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

    На получение задатка риэлтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

    Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

    На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

    • паспорт собственника;
    • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
    • правоустанавливающие документы;
    • справка о составе семьи;
    • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
    • справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
    • согласие всех собственников на продажу квартиры;
    • согласие второго супруга;
    • разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

    Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

    Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Удобнее всего для этого CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в 1 клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса SalesapCRM.

    При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

    Чек-лист в карточке сделки в SalesapCRM

    Чтобы не запутаться, какие документы предоставил клиент, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риэлтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента

    В SalesapCRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик

    Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

    Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

    Подписываем договор купли-продажи

    Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

    • описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
    • описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
    • цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
    • зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
    • срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

    Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

    • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
    • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

    Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риэлтор.

    Ольга Берестнева, заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» для канала агентства:
    — К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

    • название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
    • подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
    • нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
    • в тексте не должно быть помарок и пятен;
    • листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

    Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

    При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

    • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
    • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
    • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

    Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

    Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

    • весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
    • договор купли-продажи;
    • передаточный акт;
    • документы, удостоверяющие личность покупателя.

    Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

    По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовых документов придется ждать на 2 дня дольше.

    Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

    Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

    После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риэлторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

    Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риэлтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и изучить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

    Автор: Ирина Изендимирова

    Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

    • checkединая база объектов недвижимости;
    • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
    • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
    • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
    • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
    • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
    • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

    Оцените статью по пятибалльной шкале

    Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 9

    Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

    Договор купли продажи в 2019 году как составить и не попасть на мошенников.

    Сделки с недвижимостью вызывают у многих опасение, ведь речь идет о крупных суммах и больших рисках. Существует четкая схема оформления договора купли-продажи квартиры, дома или нежилого объекта, которая защищает интересы обеих сторон – продавца и покупателя. О чем следует помнить, продавая или покупая квадратные метры?

    • Что такое договор купли-продажи
    • Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус
    • Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году
    • Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи
    • Как проходит подписание договора купли-продажи
    • С какого момента договор вступает в силу

    Что такое договор купли-продажи

    Договор купли-продажи – это документ, который подтверждает факт перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме или составляется в виде нотариального договора купли-продажи. В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, одна сторона обязуется передать другой в собственность квартиру/дом, а другая – принять ее и уплатить определенную сумму, поэтому сделка, с юридической точки зрения, называется двусторонней и возмездной.

    Сторонами могут выступать физические и юридические лица. Принимать участие в заключении договора купли-продажи в России могут дееспособные физические лица, которым уже исполнилось 18 лет.

    Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус

    До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:

    если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;

    если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).

    31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.

    В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.

    Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения. В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания. Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.

    Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки. К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника. Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.

    Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году

    Документ должен содержать такие пункты:

    Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.

    Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.

    Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О., место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них. Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.

    Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.

    Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.

    Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка. При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты. При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат. Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.

    Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.

    В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.

    Условия освобождения недвижимого имущества.

    Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.

    Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.

    Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу. Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях. В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.

    Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ. В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован. В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.

    Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу. В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей. Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.

    Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи

    Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:

    Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.

    Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.

    Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.

    Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.

    Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.

    Как проходит подписание договора купли-продажи

    На подписание должны явиться участники обеих сторон. В 90 % случаев сделку заключают в переговорной комнате обоюдно выбранного банка, в котором есть депозитарий. Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки, где средства будут храниться до завершения регистрации перехода права собственности. Оплату ячейки берет на себя покупатель или расходы делят пополам.

    В договоре аренды ячейки прописывают условия доступа к ней и перечень необходимых документов. Такая схема позволяет максимально обезопасить сделку и учесть интересы обеих сторон:

    Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку.

    В случае успешной регистрации продавец предъявляет договор купли-продажи со штампом Росреестра и получает доступ к денежным средствам.

    Если регистрация не произведена, доступ к ячейке получает только покупатель, который забирает всю сумму назад.

    С какого момента договор вступает в силу

    Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре. В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия.

    Существует несколько способов передать документы:

    самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки;

    с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах);

    с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).

    Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.

    Читать еще:  Как вернуть платье в магазин
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector