Bashnedra.ru

Правовая помощь онлайн
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Банкротство застройщика спорные вопросы судебной практики

Судебная практика

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Включение требований в реестр при банкротстве застройщика

Решения и определения о введении процедур банкротства в отношении застройщиков

Применение положений параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении застройщиков

Судебная практика по другим вопросам

  • Фонд защиты прав дольщиков Московской области подал заявление о намерении погасить требования участников строительства «Дома на улице Серпуховской»8.12.2020
  • Суд продлил процедуру банкротства ООО «Монолит-град-строй»5.12.2020
  • Застройщик ЖК «Благовест» признан банкротом17.11.2020
  • Арбитражный суд вынес решение о банкротстве застройщика ЖК «Эстет» ООО «Премьер-инвест»6.11.2020

Все новости >>

  • Признание права собственности на помещения в ЖК “Клеверленд”. Застройщик ООО “Комбилдинг. ”
  • Оспаривание отказа конкурсного управляющего во включении в реестр требований участников строительства. Проблемы, связанные с тем, что требования включает в реестр управляющий, а не суд.
  • Требования о передаче машиномест и требования о передаче нежилых помещений при банкротстве застройщика. Поправки от 25.12.2018 года, позволяющие предъявлять такие требования, вступили в силу.
  • Банкротство Урбан Групп. Признание права собственности на квартиры, нежилые помещения, машиноместа, включение в реестр требований участников строительства

Все статьи >>

  • Признание права собственности на нежилые помещения и машиноместа в ЖК «Царицыно»
  • Исключение имущества (машиномест, нежилых помещений) из конкурсной массы АО “Глобинвестстрой”.
  • Признание права собственности на квартиры в домах по адресу: город Домодедово, ул. Курыжова, дома №18, 18 корпус 1, 28 корпус 1, 14 корп. 1, 24 и других в рамках дела о банкротстве АО “СУ-155”.
  • Включение требований о передаче жилых помещений в реестр требований АО “Глобинвестстрой”.

Все результаты по делам

  • РОО Клуб дзюдо плюс ход строительства и банкротство
  • Признание права собственности на квартиру в банкротстве Главмосстроя
  • Признание права собственности на квартиру по проспекту Ракетостроителей дом 7 в Долгопрудном и включение в реестр

Все вопросы-ответы

  • Главная
  • Услуги
  • Результаты по делам
  • Адвокат онлайн
  • Банкротство застройщиков
  • Информация
    • Формы документов
    • Законодательство
  • Новости
  • Статьи
  • Контакты

Адвокаты коллегии «Правовая защита» с 2002 года помогают участникам строительства отстаивать свои права при банкротстве застройщика. В том числе с 2011 года ведется оказание услуг в рамках параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Банкротство застройщика. Признание права собственности на квартиры и нежилые помещения, включение требований в реестр, оспаривание сделок, помощь при двойной продаже.

© 2016. Банкротство застройщика. Помощь участникам строительства. | Создание сайта — «Lilac»

Обзор судебной практики по ДДУ: в чью пользу она складывается

Дольщики, заключившие ДДУ со стройфирмами, достаточно часто обращаются в органы правосудия для защиты своих прав. В одних случаях поводом для обращения становится несоблюдение стройкомпанией сроков передачи жилья, в других — несоответствие качества квартиры установленным нормативам, в-третьих — существенное отступление от проектной документации. На чьей же стороне — физлица или стройфирмы — чаще всего оказывается суд?

Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» отобрали для вас несколько реальных примеров из судебной практики по ДДУ, дающих ответ на этот вопрос.

1. Решение по делу № 2-4482/2017

В орган правосудия обратился Т с требованием о признании пункта ДДУ недействительным, взимании со стройфирмы неустойки за просрочку в передаче квадратных метров, штрафа по закону о защите правомочий потребителей, а также о компенсации морального вреда. Т пояснил, что в договор было включено заранее невыгодное для гражданина условие о подсудности по месту нахождения застройщика. Кроме того, стройфирма задержала срок сдачи квартиры почти на 9 месяцев, хоть и по не зависящим от нее обстоятельствам. Судебный орган удовлетворил денежные претензии физлица частично, приняв по внимание ст.333 ГК РФ. Требование о признании пункта ДДУ недействительным также было удовлетворено.

2. Решение по делу № 2-3857/2017

Н обратился в судебный орган с требованием об истребовании неустойки со стройфирмы за нарушение сроков передачи квадратных метров, штрафа и компенсации морального вреда. В свою очередь, стройкомпания подала встречный иск с требованием расторгнуть ДДУ в связи с неоплатой Н лишней площади в квартире, появившейся после окончания строительства. Суд частично удовлетворил требования гражданина по части денежных претензий и полностью отказал в удовлетворении встречных требований стройкомпании, указав, что допущенные нарушения условий ДДУ дольщиком являются несущественными. Орган правосудия также отметил, что стройкомпания может взыскать долг с дольщика через суд.

3. Решение по делу № 2-4164/2017

С подписал со стройкомпаний ДДУ, но затем заключил договор уступки права требования с Ц. Об этом застройщику было сообщено в письменном виде. Стройкомпания, в связи с ненадлежащих исполнением С своих денежных обязательств по договору, направила ему письменное уведомление о расторжении ДДУ, затем заключила новое соглашение в отношении той же квартиры с других физлицом У. Ц обратилась в орган правосудия с требованием о признании ДДУ с У недействительным и о погашении соответствующей регистрационной записи. Суд встал на сторону Ц, признал договор недействительным. В своем решении орган правосудия указал, что сделка должна быть признана недействительной, поскольку нарушает законные права физлица, не участвовавшего в ее совершении, то есть права Ц.

Важно! В некоторых случаях в защиту прав физлиц-дольщиков в органы правосудия могут обращаться государственные органы и общественные организации, например, всевозможные общества защиты прав дольщиков. Однако, как показывает практика, наилучшего результата добиваются опытные адвокаты по долевому строительству. Они практикуют индивидуальный подход к каждому дольщику, не пользуюсь готовыми шаблонами документов.

Практика судов по долевому строительству — некоторые выводы

Обобщая судебную практику по договорам долевого строительства, мы можем сделать следующие выводы:

  1. Если подписан договор участия в долевом строительстве, судебная практика практически всегда складывается в пользу дольщика. К отношениям между физлицом и стройфирмой судебный орган автоматически применяет 214-ФЗ, а также закон о защите потребителей. Поэтому если застройщик нарушает свои обязательства, а у дольщика на руках имеется ДДУ, последний может смело обращаться в суд.
  2. Если имела место быть уступка прав по ДДУ, то в случае судебного разбирательства в качестве третьего лица можно и нужно привлекать бывшего дольщика.
  3. Если стройфирма желает расторгнуть ДДУ вследствие невнесения дольщиком денег, судебный орган рассматривает данное дело с учетом положений ст.450 ГК РФ. То есть стройкомпания должна действовать добропорядочно и разумно в пределах, установленных законодательством.
  4. Если гражданин желает взыскать неустойку со стройкомпании, то судебный орган с большой долей вероятности удовлетворит иск. Судебная практика по договорам долевого строительства свидетельствует о том, что застройщик обычно не соглашается с выставленной суммой и пытается снизить ее размер. Бремя доказывания того факта, что размер неустойки является чрезмерным и не соответствует последствиям нарушения, лежит на застройщике.
  5. Бремя доказывания, что качество жилья отвечает всем установленным требованиям, лежит на стройфирме. Во-первых, это объясняется тем, что стройфирма является профессиональным участником строительного рынка, во-вторых, это вытекает из положений ГК РФ.

Если вас заинтересовали вопросы из судебной практики по ДДУ — обращайтесь в «Правовой Петербург». Задавайте свои вопросы по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката онлайн».

Банкротство застройщиков: какие споры решал Верховный суд в начале 2019 года?

Банкротство застройщиков регулируется специальными нормами закона о несостоятельности – параграфом 7 главы IX. Приводим обстоятельства таких дел, рассмотренных Верховным судом России в текущем году.

Банкротство застройщиков регулируется специальными нормами закона о несостоятельности – параграфом 7 главы IX. Приводим обстоятельства таких дел, рассмотренных Верховным судом России в текущем году.

1. Дело о включении в реестр прав граждан на жилье (Определение ВС РФ №304-ЭС17-21966(4))

Более 10 физических лиц написали заявление с требованием включить их права на передачу жилых помещений в реестр к компании-застройщику.
Застройщик был подрядчиком ООО, в аренде которого имелся земельный участок, и у которого была разрешительная документация на ведение строительных работ.
Была инициирована процедура признания застройщика несостоятельным.
Данные заявители имели предварительное соглашение с должником, по которому он обязался в срок подписать основные соглашения о передаче физическим лицам статуса участников долевого строительства, а физические лица обязались уплатить деньги за это в день подписания таких соглашений.
Эти же физические лица в день подписания предварительных соглашений заключили сделки с третьими лицами, по которым физическим лицам перешли права требования к должнику, основанные на договорах поставки, подряда, оказания услуг. Эти требования были равны стоимости квартир у застройщика. Граждане выполнили свои обязательства по данным договорам в тот же день.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, указав, что предварительные соглашения с застройщиком были связаны с договорами цессии. Суд пояснил, что граждане намеревались получить именно жилье, а не права требования к должнику.
В апелляционной инстанции такую позицию признали ошибочной, пояснив, что граждане приобрели именно права требования к должнику, а по сделке, указанной в предварительных договорах, оплата не проходила. Также застройщик не оплатил долевой взнос ООО, чьим подрядчиком был, поэтому у него нет права передавать квартиры в собственность.
Суд округа это мнение разделил.

Позиция Верховного суда

Акты нижестоящих судов были отменены, а спор — направлен на новое рассмотрение по нижеизложенным основаниям.

  • Чтобы признать должника застройщиком, нужно подтвердить заключение им договоров, в соответствии с которыми должник получал деньги, а передавал квартиры. При этом данные отношения на практике оформляются разнообразными соглашениями, и подлинная воля их сторон может выявляться с помощью проверки исполнения договоров. В конкретном случае должник не раз заключал соглашения, в соответствии с которыми граждане исполняли его обязательства, а он обещал передать им квартиры в собственность.
  • Стороне, вступившей в отношения долевого строительства, нельзя отказать только по той причине, что должник не имеет прав на возведенный им объект либо на земельный участок.
  • Арбитражным судом первой инстанции был сделан правильный вывод: систематическое подписание должником предварительных соглашений и соглашений об уступке требования и неимение у граждан желания покупать права требования, а у застройщика – эти требования исполнять – это связанные между собой притворные сделки. Поскольку такие сделки ничтожны, а граждане со своей стороны обязательства исполнили без встречного предоставления, то они могут просить внести их в реестр требований на жилье.
  • Однако не все права физических лиц на жилье подлежат внесению в реестр. Поскольку у некоторых заявителей уже есть на руках исполнительные листы о взыскании с должника денежных средств, а также мировые соглашения, нужно выяснить, была ли выражена воля граждан на отказ от включения в реестр прав на жилье.
Читать еще:  Как проверить СНИЛС по базе Пенсионного фонда

1.1. Аналогичное дело в отношении того же субъекта (Определение ВС РФ №304-ЭС17-21966(3))
Ранее, в январе 2019 года, Верховный суд слушал дело по заявлению к тому же должнику требований о передаче жилья, о включении этих прав в реестр.
Здесь рассматривался вопрос о нарушении удовлетворением этого заявления прав заказчика, чьим подрядчиком являлся застройщик. Однако Верховный суд пояснил, что выполнение обязанности в натуре не ущемляет прав заказчика, на количество его обязательств влияния не оказывает. Факт внесения прав кредитора в реестр требований не означает, что должник имеет права на получение данных квартир от заказчика. Заказчик – это не лицо, обязанное заявителю.
Если у застройщика не будет прав на определенные квартиры в возведенном здании, он будет обязан рассчитаться с физическими лицами деньгами – но уже в третью, а не в четвертую очередь.

2. Дело, в котором решалось, есть ли у кредитора статус залогового (Определение ВС РФ №308-ЭС18-15980)
В деле о банкротстве компании физическое лицо заявило требования в суд для включения в реестр прав с обеспечением обязательства в виде залога нежилых помещений.
Между физлицом и должником была заключена сделка по участию в долевом строительстве, и объектом соглашения были нежилые помещения. Часть средств в счет исполнения договора физлицо уплатило, но должник обязательства не исполнил.
Суды трех инстанций требования о включении в реестр удовлетворили, но в отношении признания обеспечения их залогом отказали.

Почему Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и признал требования обеспеченными залогом?

  • Участники сделок по долевому строительству – это лица, которым другое лицо обязалось в будущем передать жилые или нежилые помещения. Нормы о залоге как обеспечении исполнения обязательств, следовательно, применяются к жилым и нежилым объектам.
  • У покупателя будущих нежилых помещений нет механизмов требовать исполнения обязательств, как у покупателей жилья. Его правовой статус близок тем субъектам при строительстве, кто потребовал у должника возврата денежных средств. Поэтому в данном случае следует признать сохранение залогового статуса. Такой кредитор вправе претендовать на вырученные средства от реализации предмета залога – на 60% от его стоимости.
  • Требования такого кредитора в любом случае носят статус обеспеченных залогом, за исключением случаев, если кредитор не отказался от статуса или суд не указал, что залога не имеется.
  • Иные кредиторы, у которых правовой статус схож со статусом заявителя, но не настаивавшие на залоговом статусе, вправе рассчитывать на распределение средств по правилам ст. 201.14 закона о несостоятельности.

Банкротство застройщика

На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным. Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу. Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома. Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику. Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками. Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд. По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода. И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

  • о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
  • об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

После того как в официальных информационных источниках появилось объявление о банкротстве застройщика и на почтовый адрес пришло соответствующее уведомление от управляющего, Вы должны в течение трех месяцев определиться с тем, что же Вы хотите: деньги или квартиру, а затем заявить свои требования с указанием выбранного варианта.

Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика. После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений». И здесь есть свои особенности:

  • когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
  • когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.
Читать еще:  Apstru › Блог › Как БЫСТРО и ЛЕГКО заменить ВУ при истечении срока его действия через ГОСУСЛУГИ со скидкой 30%

В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи. При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект. Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует.

Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела. И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит. Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично. В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег. Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни. Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние. В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери. Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Процедура

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений. »

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Читать еще:  Ежегодное уведомление о проживании при виде на жительство: какие документы нужны в 2020

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Банкротство застройщика: самые частые вопросы

«Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

Государство же настолько активно решает проблему обманутых дольщиков, что в защите нуждаются уже сами застройщики…

«Более 2,5 тысячи российских застройщиков ликвидировались в 2015 году. Количество банкротов в сфере жилищного строительства выросло в 5 раз. Неутешительная тенденция, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, сохранится и в 2016 году».

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.

Как вести себя представителям застройщика в критической финансовой ситуации? Пытаться всеми силами оставаться на плаву, привлекая новые инвестиции или объявить фирму банкротом?

Основные причины банкротства строительных компаний

К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Вышеперечисленные причины приводят к длительной «заморозке» строительства и еще большим издержкам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы резонансно активизируются, направляя жалобы в уполномоченные органы и заявляя о своих требованиях в массовых судебных исках.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

  • сохранить контроль над компанией;
  • обезопасить ценные финансовые активы;
  • «очистить» предприятие от сомнительных долгов;
  • пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
  • получить мораторий на требования кредиторов;
  • освободиться от арестов на имущество;
  • приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Когда сохранять юридическое лицо нецелесообразно или невозможно, процедура банкротства используется с целью сохранить ценные активы, погасить кредиторскую задолженность с дисконтом, законно списать долги, как невозможные к взысканию, в рамках закона вывести активы. При этом стратегия ликвидации не всегда означает крах бизнеса. У представителей застройщика есть возможность создать новое предприятие.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

  • особые нормы защиты интересов дольщиков;
  • возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
  • преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
  • возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Что вправе требовать дольщики?

  • деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)

либо

  • причитающиеся им жилые помещения.
  • Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
  • Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.

Ответ на требования дольщика: как банкротство решает долговые проблемы застройщика?

  1. Путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает создание дольщиками жилищно-строительного кооператива и передачу в его ведение недостроенного дома. Далее строительство граждане должны производить на собственные средства.
  2. Путем признания прав на жилые помещения. Подобный способ действует только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанного передаточного акта.
  3. С помощью привлечения нового застройщика к строительству дома. Все имущество и обязательства застройщика-банкрота передается другому юридическому лицу.

Если передача жилья невозможна, требования переводятся в денежный эквивалент и погашаются после реализации объекта согласно установленной очередности.

Если кредиторов слишком много, а финансовых средств – слишком мало? Порядок расчетов

Инвесторы и прочие кредиторы включаются в четвертую очередь, но претендуют на 60% вырученных от продажи объекта средств.

Застройщик в ходе процедуры банкротства рассчитывается с кредиторами исходя из имеющихся возможностей. Денежных средств на всех может не хватить. Тем не менее, по завершении процедуры банкротства застройщик считается свободным от долговых обязательств.

Как избежать ответственности по искам кредиторов и дольщиков?

На практике случаи привлечения к ответственности довольно редки из-за сложности построения доказательной базы.

В каком суде рассматривается спор при банкротстве застройщика?

В каком суде рассматривается спор при банкротстве застройщика?

С момента внесения изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» в августе 2011 года многие дольщики стали задаваться вопросом куда им обращаться в случае банкротства застройщика. Первое, что можно посоветовать — обращаться к специалистам. Что же касается обращения в суд то, правило здесь следующее:

За признанием права собственности на квартиру или долю в объекте незавершенного строительства следует обращаться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 5 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости — Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), до момента вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения. Достаточно часто процедуру банкротства в отношении застройщика, в рамках §7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», суд вводит дополнительным определением. Такое определение о применении в отношении должника правил банкротства застройщика может быть вынесено после введения процедуры наблюдения. В этом случае суд общей юрисдикции может принимать к производству иски дольщиков о признании права собственности до момента вынесения такого определения о применении правил банкротства застройщика (п. 1 Обзора Верховного суда, ст. 201.8 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Заявление в суде общей юрисдикции должно быть рассмотрено по существу даже если до вынесения решения в отношении застройщика будет введена процедура банкротства застройщика.

В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, признание права собственности возможно и в рамках дела о банкротстве. Дольщик должен подключаться к процедуре банкротства застройщика с требованием о признании права собственности на квартиру или объект незавершенного строительства в арбитражный суд, а также включения в реестр требований о передаче жилых помещений. Сразу стоит отметить, что Закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает реестр только жилых помещений, поэтому вопрос парковочных мест или коммерческих помещений должен решаться другими способами.

Требовать от застройщика-банкрота денежные средства имеет смысл только в случае когда строительство дома не начиналось или находится на начальной стадии.

С учетом положений Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013, а также нашего определения нашего определения Верховного Суда РФ №78-КГ16-13 от 10.05.2016, дольщикам следует заявлять о том, что они заключали договор долевого участия с застройщиком вне зависимости от вида заключенного договора.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector